預售屋履保制度有保障嗎?品牌建商才是王道

 

山琳建設位於新北中和的「青慕淳」建案,規劃為一棟13層樓共60戶的集合住宅,原定於2020年3月開工,後因建商財務週轉倒閉,土地遭銀行拍賣流標。合約內的履保方式為「不動產開發信託」模式附帶「續建」機制,購買者全體繳付了價金3000多萬元確實進入信託專戶中,但建商倒閉後專戶剩餘694萬元,受災戶無法拿回價金,預售屋履保制度又成為檢討焦點,如何選擇建商更是成了焦點話題。

 

履保合約是否專款專用

預售屋皆有「金融機構履約擔保」,簽約時須注意預售合約與信託合約均是依法經主管機關審核通過,履約保證一共有五種方式,最常見的是「不動產開發信託」與「價金信託」,是由建商和第三方金融或信託機構簽訂信託契約,依工程進度請款,除了專款專用外,並不具有「完工保證」或「價金返還保證」的功能。不論建商選擇使用哪一種,都是由建商決定,消費者無法自行選擇,甚至,相關的成本價金也會透過房價回到消費者身上。

民眾在簽約前,應善用各銀行預售屋買賣信託機制的查詢網址,確認帳戶名稱正確無誤,在銀行網頁中輸入建設公司、案名、專戶名稱等資訊,確認正確的履保信託專戶。

 

預售屋的5種履約保證

履保方式 不動產開發信託 價金返還 價金信託 同業連帶擔保 公會連帶保證
保證人 金融機構/信託業 金融機構 金融機構 同業 不動產開發商業同業公會
專款專用
買方工程款 信託單位依蓋房子的進度,分階段撥款給建商 產權過戶前建商不能動用 信託單位依蓋房子的進度,分階段撥款給建商 建商可自由運用 建商可自由運用
買方保障 無法保證建商破產時仍可退款給買方 建商倒了可拿回錢 無法保證建商破產時仍可退款給買方 原建商倒了,由保證公司繼續完成建案。 原建商倒了,由公會協定公司繼續完成建案。

▲製表:遠雄房地產

了解建商,消費者安心購屋

品牌建商要怎麼查?可以查詢「國家建築金獎」,會有優良建商的名單。也可以透過查閱建商基本資料、過往廣告案例、區域實績與評論做進一步了解。

 

建築品質的關鍵 – 營造廠

民眾買房時,知道要挑選口碑較好的品牌建商,但常忽略到實際施工的建築團隊,也就是營造廠。營造廠與其工班是影響房屋建築品質的關鍵,因此我們可透過工程實績與過往評價,或向已購戶打聽該營造廠的建築品質,如果建設公司與營造廠為同一集團,日後售後服務會更完善、更有保障。

了解營造廠的登記現況,包括資本額以及負責人、股東

➤ 經濟部商業司 商工登記公示資料查詢服務

 

想要更進一步了解該營造廠的評價也可以透過法院判決紀錄查詢,輸入營造公司的名稱,就能了解該公司過往是否有不當行為,甚至是違法爭議。

司法院 裁判書查詢

 

營造廠級別比較表

營造廠級別 甲級 乙級 丙級
資本額 2,250萬元以上 1,200 萬元以上 360萬元以上
建築物高度 不限制 36公尺以下 21公尺以下
建築物地下室 不限制 開挖9公尺以下 開挖6公尺以下
橋樑跨距 不限制 25公尺以下 15公尺以下
承攬造價限額 資本額十倍內的工程 9000萬元 2700萬元

 


▲營造廠級別愈高規模越大,對金流的掌握度較高,不過施工品質還是要透過歷史實績多所查詢比較。   圖片來源:SHUTTERSTOCK

 

不論新成屋或預售屋,在簽約或預付訂金之前一定要善用至少五天的合約審閱權,仔細研讀買賣合約 書內容。如對建商的定型化契約條款有疑慮,可至內政部不動產資訊平台參閱各式契約範本。提醒消費者,購買預售屋前,要留意建商的信譽與口碑,才能盡量把購屋風險降到最低。

內政部不動產資訊平台

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