山琳建設位於新北中和的「青慕淳」建案，規劃為一棟13層樓共60戶的集合住宅，原定於2020年3月開工，後因建商財務週轉倒閉，土地遭銀行拍賣流標。合約內的履保方式為「不動產開發信託」模式附帶「續建」機制，購買者全體繳付了價金3000多萬元確實進入信託專戶中，但建商倒閉後專戶剩餘694萬元，受災戶無法拿回價金，預售屋履保制度又成為檢討焦點，如何選擇建商更是成了焦點話題。
履保合約是否專款專用
預售屋皆有「金融機構履約擔保」，簽約時須注意預售合約與信託合約均是依法經主管機關審核通過，履約保證一共有五種方式，最常見的是「不動產開發信託」與「價金信託」，是由建商和第三方金融或信託機構簽訂信託契約，依工程進度請款，除了專款專用外，並不具有「完工保證」或「價金返還保證」的功能。不論建商選擇使用哪一種，都是由建商決定，消費者無法自行選擇，甚至，相關的成本價金也會透過房價回到消費者身上。
民眾在簽約前，應善用各銀行預售屋買賣信託機制的查詢網址，確認帳戶名稱正確無誤，在銀行網頁中輸入建設公司、案名、專戶名稱等資訊，確認正確的履保信託專戶。
預售屋的5種履約保證：
| 履保方式 | 不動產開發信託 | 價金返還 | 價金信託 | 同業連帶擔保 | 公會連帶保證 |
| 保證人 | 金融機構/信託業 | 金融機構 | 金融機構 | 同業 | 不動產開發商業同業公會 |
| 專款專用 | 有 | 有 | 有 | 無 | 無 |
| 買方工程款 | 信託單位依蓋房子的進度，分階段撥款給建商 | 產權過戶前建商不能動用 | 信託單位依蓋房子的進度，分階段撥款給建商 | 建商可自由運用 | 建商可自由運用 |
| 買方保障 | 無法保證建商破產時仍可退款給買方 | 建商倒了可拿回錢 | 無法保證建商破產時仍可退款給買方 | 原建商倒了，由保證公司繼續完成建案。 | 原建商倒了，由公會協定公司繼續完成建案。 |
▲製表：遠雄房地產
了解建商，消費者安心購屋
品牌建商要怎麼查？可以查詢「國家建築金獎」，會有優良建商的名單。也可以透過查閱建商基本資料、過往廣告案例、區域實績與評論做進一步了解。
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- 第一步：查閱建商的公司基本資料
➤ 經濟部商業司 商工登記公示資料查詢服務 - 第二步：查閱建商不實廣告的記錄
➤ 公平交易委員會 - 第三步：查閱建商的訴訟判決記錄
- 第四步：查閱建商在網站上的評論
- 第一步：查閱建商的公司基本資料
建築品質的關鍵 – 營造廠
民眾買房時，知道要挑選口碑較好的品牌建商，但常忽略到實際施工的建築團隊，也就是營造廠。營造廠與其工班是影響房屋建築品質的關鍵，因此我們可透過工程實績與過往評價，或向已購戶打聽該營造廠的建築品質，如果建設公司與營造廠為同一集團，日後售後服務會更完善、更有保障。
了解營造廠的登記現況，包括資本額以及負責人、股東
➤ 經濟部商業司 商工登記公示資料查詢服務
想要更進一步了解該營造廠的評價也可以透過法院判決紀錄查詢，輸入營造公司的名稱，就能了解該公司過往是否有不當行為，甚至是違法爭議。
➤ 司法院 裁判書查詢
營造廠級別比較表
| 營造廠級別 | 甲級 | 乙級 | 丙級 |
| 資本額 | 2,250萬元以上 | 1,200 萬元以上 | 360萬元以上 |
| 建築物高度 | 不限制 | 36公尺以下 | 21公尺以下 |
| 建築物地下室 | 不限制 | 開挖9公尺以下 | 開挖6公尺以下 |
| 橋樑跨距 | 不限制 | 25公尺以下 | 15公尺以下 |
| 承攬造價限額 | 資本額十倍內的工程 | 9000萬元 | 2700萬元 |
▲營造廠級別愈高規模越大，對金流的掌握度較高，不過施工品質還是要透過歷史實績多所查詢比較。 圖片來源：SHUTTERSTOCK
不論新成屋或預售屋，在簽約或預付訂金之前一定要善用至少五天的合約審閱權，仔細研讀買賣合約 書內容。如對建商的定型化契約條款有疑慮，可至內政部不動產資訊平台參閱各式契約範本。提醒消費者，購買預售屋前，要留意建商的信譽與口碑，才能盡量把購屋風險降到最低。
