購買不動產首先要先從你購買不動產的目的來決定，好比我到底要自己讀書還是去報名補習班，自古以來都沒有一個標準答案，所以我們先來從兩者的優缺點來做討論。

案例解讀

小明小華都是社會新鮮人，小明有一個穩定交往的女友準備要結婚，婚後也有馬上要生小孩的打算，小華則是不婚主義，覺得先衝事業跟財富自由才是人生追求的目標。在這個故事裡面，小明有明顯的購屋時間的壓力，也有未來自住跟規劃的需求，小華更多考慮的是投報率及獲利率，這兩種人到底適合購買什麼產品呢？

預售屋及成屋的優缺點？

首先，預售屋最大的優點就在於資金彈性，我們以雙北不動產的價格2000萬來計算，簽約時到開工，原則上是15%左右，假設跟成屋貸款一樣抓8成，交屋的時候才需要支付最後的5%，硬生生就是比成屋的資金少了5%約100萬的需求，且開工跟工程款可能也是以分月繳納，就算相對應的也會有一些代收款項(例如6個月的管理費)，預售屋在資金彈性的優勢還是成屋無法比擬的，成屋就必須在不動產簽約到過戶約45天之內，支付20%的自備款，因此，預售屋最吸引人的一點就是資金彈性較高。

其次，幾個大家的迷思釐清，預售屋是不是買到便宜？其實不然，市場上的預售屋與新成屋(建商蓋好出售)的價格，所有的數據甚至房仲都會告訴你，”原則上預售屋的價格會大於新成屋的價格”，所以以當下的市場來說，預售屋的售價並不會比較便宜，其實道理也很簡單，預售屋本質上就是消費者拿錢降低預售屋的資金投入，與建設公司合夥的概念，而建設公司原則上會將預期房價上漲的利潤計入售價。

但是為什麼會有這種迷思呢？其實是因為預售屋交屋時間約3~5年，而房地產的漲幅在大多數時候都是超過預售屋銷售時的預期漲幅的，這裡也有講到預售屋核心的觀念，預售屋本質上不是不動產的銷售，而是金融市場的期貨(選擇權)的概念，你跟建設公司就是在對賭(以前可以換約時期，還有跟投資客對賭)，到底簽約到交屋這段時間，房價漲幅到底是超出當初跟新成屋的差價並選擇交屋，還是增值不如預期選擇違約，反之若是成屋，並沒有這段合夥的過程而是單純的風險跟獲利轉移到新任屋主手上，自然是增值與下跌都是由新任屋主自行承擔。

▲預售屋可按照施工進度繳款，除了有付款輕鬆的特性外，還可配合喜好客變，創造符合自身需求的居住空間。  圖片提供：Shutterstock

最後，預售屋的缺點是什麼？就是你看不到實體產品，成屋就好比在菜市場買高麗菜，你可以貨比三家看新鮮度(屋齡)、色澤(裝潢)、店家(社區)…等，但是預售屋你只能藉由建設公司或代銷提供的廣告、圖面、契約書去了解，去建構那間”未來”才會蓋好的房子，甚至依據現在缺工缺料的情況，就算缺料問題是季節性的但缺工問題依舊無法解決的情況下，連交屋時間都是一個未知數。

所以回到一開始的題目，預售屋到底在什麼情況下會推薦購買？首先你沒有自住購買的時間壓力，加上資金相對充裕，現在首購族很多是因為要結婚選擇購屋，自備款無虞的情況下，預售屋並不是一個好的選擇。主要是對於自住的品質、穩定性的追求，更多的時候會大於資金彈性的優點，有太多的案例在五年前看起來欣欣向榮、未來成長一片看好的重劃區，在你預售屋交屋後還是荒煙蔓草一片，甚至原本以為有學校的土地都暫緩設校(少子化)。

相反的，預售屋是一個非常具有優勢的投資性產品，首先過去預售屋的的稅賦相對成屋真的非常少，加上逃漏稅問題嚴重，幾乎所有的預售屋增值都可以說是淨利，當然這兩年預收屋的法令管制日趨嚴格，未來在禁止換約、紅單禁止移轉的情況下，加上預計修正的違約金下降(15%->5%)，市場相對單純化，倘若對地區的房地產情況看好，預售屋不失是一個非常優良的投資工具。

**本網站之專家觀點文章是由第三人所提供並授權遠雄房地產張貼於網站，不代表遠雄房地產贊同其觀點，如需轉載須經本公司事前書面同意，並應遵守相關使用條款及尊重著作人之智慧財產權。