一般大樓的公共設施，指的就是房屋所有權狀內標示【共有部分】的部分，也就是全體住戶共同使用的設施，比方梯廳、樓梯間、電梯間、屋頂突出物、共同出入口及門廳、防空避難設備、機電設備空間、裝卸停車空間、管理員室及活動中心等；但，不包括約定共用部分的面積。
甚麼是「約定專用」？
一般大樓的公共設施，通常指房屋所有權狀內標示的共有部分，也就是全體住戶共同使用的區域，例如梯廳、樓梯間、電梯間、屋頂突出物、共同出入口、門廳、防空避難設備、機電設備空間、裝卸停車空間、管理員室及活動中心等。然而，這些公共設施並不包括「約定共用部分」的面積。
根據《公寓大廈管理條例》，部分公共區域可能會標示為約定專用，也就是原屬於整體社區的區塊，但約定僅供指定住戶使用，常見於露台、花台、一樓庭院等。需要注意的是，約定專用的公共設施，屋主僅有使用權而無所有權，且仍需負擔維護與修繕責任。
梯廳、機電設備與屋頂突出物的限制與規定
梯廳
依《建築技術規則建築設計施工編》第 162 條規定，每層共同使用的樓梯間與電梯間梯廳淨深度不得小於 2 公尺。若梯廳面積未超過該層樓地板面積的 10%，或與陽台面積合計不超過 15%，可免計入容積。
這項規定意味著，梯廳的規劃深度與面積不僅關乎安全與使用便利，也直接影響整棟大樓的容積率與公設比。
▲同一層的梯廳與陽台之面積和不超過該層樓地板面積 15% 者，免計入容積。圖片來源：SHUTTERSTOCK
機電設備
在《建築技術規則建築設計施工編》第 162 條：「機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間面積之和⋯⋯不得超過都市計畫法規及非都市土地使用管制規則規定該基地容積之百分之十五。」這裡要注意的是，社區管委會辦公室的面積是否故意做大，以求以上總和盡量達到規定容積的15%，以增加銷售面積。
▲建築法規規定在允許容積百分之十以內的機電設備空間不計入總容積樓地板面積計算。圖片來源：SHUTTERSTOCK
屋頂突出物
屋頂突出物一般用於設置水箱或電梯機房，也屬於公共設施範疇。法規規定屋頂突出物高度：6 公尺以內或設置升降機設備通達屋頂時不得超過 9 公尺。水平投影面積方面，高層建築（15 樓以上）不得超過建築面積的 15%，其他建物不得超過 12.5%，且未達 25 平方公尺者可蓋至 25 平方公尺。
屋頂突出物的規劃不僅影響公設比，也會決定建物可使用面積與空間設計彈性。
設備空間是否計入公共設施
購屋交易時，建物登記面積通常是計價標準。然而，了解建築法規後會發現，部分不計入容積的公共空間仍可登記計坪，包括附屬建物的陽台、停車空間、機電設備、安全梯、管委會使用空間、防空避難設備及裝卸區等。
舉例來說，若梯廳與走道規劃過大，或配置不合理，會直接影響公設比。此外，部分樓層的設備空間設計若免計容積，建商可能會利用這些空間增加銷售坪數。因此，購屋者在檢視公設比時，除了面積數字，也應留意這些隱性因素，確保公共設施規劃合理。
- 因地上層設備空間的設計不計容積，所以建商規劃機房空間，增加銷售玶數。
- 社區管委會辦公室的面積是否故意做大，以求以上總和盡量達到規定容積的15%，以增加銷售面積。
- 玄關梯廳和出電梯後回到家的通道，屬於當層住戶分攤的小公（小公設），有時會當層每一戶都算一遍而不是分攤，等於重覆計算。
