換屋時，除了考慮房屋大小、格局與地段，稅務成本也是不可忽略的重點。持有房屋期間主要繳納房屋稅與地價稅；賣屋時則可能面臨房地合一稅與土地增值稅。本文整理房地合一稅與土地增值稅的適用對象、稅率、計算方式以及自用住宅優惠，幫助換屋族做好稅務規劃。
什麼是房地合一稅？
過去土地與建物分開課稅，土地賣出時不課所得稅。為抑制短期炒作，政府自 105 年起施行房地合一稅 1.0，針對持有 1 年以內或 1~2 年者課較高稅率。110 年起推出房地合一稅 2.0，延長短期交易房地的高稅率規範：
持有 2 年以內者：稅率 45%
持有 2～5 年者：稅率 35%
自住滿 6 年者，超過免稅額部分稅率 10%，非自願性因素或合建二年內出售則為 20%。
房地合一稅適用對象
房地合一稅適用於自 105 年 1 月 1 日後取得的房屋與土地，包括：
個人或營利事業出售自有房地獲利
設定地上權取得的房屋使用權
預售屋及其基地
企業持股超過 50%，其中房地占價值超過 50%（上市櫃股票除外）
這些規定主要針對短期交易與投資客，換屋族若符合自住條件，也可能享優惠。
房地合一稅稅率與計算方式
房地合一稅稅率
持有時間越長，稅率越低；自住住宅滿 6 年，超過 400 萬免稅額部分課 10%。若因調職、非自願離職或合建二年內出售，稅率為 20%。對於換屋族而言，掌握稅率與持有期間非常重要。
房地合一稅計算方式
計算公式為：
課稅基礎 = 房地收入 – 成本 – 費用 – 土地漲價總數額
可列入成本與費用的項目包括：
出售時必要支出（仲介費、廣告費、清潔費等）
購屋成本（契稅、印花稅、公證費、代書費等）
改良土地或房屋的費用（工程受益費、修繕費用等）
未能提出單據者，按成交價 5% 計算
小提醒：買房與持有房子過程中所有的單據記得要留下來，未來賣房時這些單據都可以變成可扣除成本喔！
➤房地合一新制個人所得稅試算稅額表-房地交易案件（110 年 7 月 1 日以後交易使用）
自用住宅優惠與換屋退稅
自用住宅優惠
符合下列條件可享免稅或優惠稅率：
個人或配偶、未成年子女持有且居住該住宅滿 6 年
交易前 6 年無出租、營業或其他用途
交易前未曾適用自住住宅優惠
獲利 400 萬以下免稅，超過部分稅率 10%。
重購自用住宅退稅
換屋族若出售舊屋後購買新屋，可申請退回土地增值稅差額：
換大屋：全額退稅
換小屋：按比例退稅
先購後售亦適用
重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉
若土地漲價不多，也可考慮先出租再出售，拉長持有期，降低房地合一稅。
▲自住客要換屋時多半仍適用房地交易舊制的老房子，須併入綜合所得稅當中的財產交易所得申報。 圖片提供：Shutterstock
老房子也要繳房地合一稅嗎？
對於換屋族來說，老房子的稅務規定與新制略有不同。凡是在 104 年 12 月 31 日以前取得的房屋，皆適用舊制規定。依照舊制，土地部分出售所得免徵稅款，而房屋出售所得則需併入當年度的綜合所得稅申報。
此外，如果在出售舊屋後 二年內重購自用住宅，已繳納的所得稅可以申請抵扣或退稅。不過要享有這項優惠，需要符合三個條件：首先，出售與重購的房屋必須是自住用途；其次，換屋程序必須在兩年內完成；最後，新購房屋的價格需高於舊屋的售價。掌握這些規定，換屋族就能有效運用稅務優惠，減少不必要的稅負。
繳了房地合一稅，還要繳土地增值稅嗎？
#土地增值稅
房地合一稅課稅時已扣除土地漲價總數額，但土地增值稅仍需另外申報。土地增值稅依公告土地現值漲價額採累進稅率（20%、30%、40%）計算，需於買賣契約完成 30 日內申報。符合自用住宅條件者，可享「一生一次」或「一生一屋」稅率 10% 優惠。
▲土地增值稅是針對土地所有權人之土地於移轉時因自然漲價，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅。 圖片提供：Shutterstock
房市熱，交易熱，房屋賣方在售屋後雖可能有賺頭，但其實背後的隱藏成本，以及要負擔的稅務也不少，此篇針對稅賦內重量級的房地合一稅與土地增值稅一一說明，換屋族務必好好詳讀！
