自用住宅免稅400萬怎麼申請？「持有、設籍、實住」3點不能忽略 | 專家觀點地政篇

「代書，國稅局要我提供居住事實的證明文件，他們是不是在刁難我？」這句話幾乎每年報稅季都會被問上好幾次。

房地合一稅上路後，大家才慢慢發現：「要享有自用住宅免稅，不只是設籍這麼簡單。」今天就帶大家一起來釐清，為什麼國稅局會要求你證明「居住事實」，以及這背後的法律依據與實務細節。

免稅的法律依據：所得稅法第 4-5 條

👉房地合一稅的自用住宅免稅條件有哪些？

根據《所得稅法》第 4-5 條規定，若房屋與土地符合以下三項條件，出售時可免納所得稅，但免稅額上限為四百萬元：

1.  個人、配偶或未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記、持有並居住滿六年。
2.  交易前六年內，房屋未出租、未營業、未作為執行業務使用。
3.  同一家庭成員在交易前六年內未曾適用此免稅規定。

這條文看似簡單，其實最常被忽略的關鍵就在於那六個字：「設籍、持有並居住」。

▲房地合一自住優惠享有免稅所得額400萬元。圖片來源：財政部中區國稅局

為什麼要查「居住事實」？原來不是在找碴

👉國稅局為什麼要查實際居住？設籍不就等於自住嗎？

許多人會疑惑：「我有設籍不就表示住在這裡嗎？」——其實不是。

過去我們接觸的不動產稅多是地方稅（像地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅），地方稅務局原則上不查「實際居住」這一塊。但在中央主管的房地合一稅中，「自住」是否屬實就會影響是否免稅，國稅局自然得查。其實在《房屋稅》的「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」裡，就早已明確寫著：「供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且應於該屋辦妥戶籍登記。」因此大家往往沒放在心上。

更重要的是，「戶籍地」與「住所」是兩個完全不同的概念。設籍可能是為了學區、投票、福利，但居住是生活重心所在。法條的用字是「設籍、持有並居住」，也就是說——設籍只是起點，居住才是關鍵。

設籍、持有、居住：三大條件一次講清楚

一、設籍：最重要、不可回溯的起點

👉設籍要連續多久？能不能中斷再補登？

設籍是整個免稅條件中最重要的一環，而且不能回頭補救。必須連續六年符合「本人、配偶或未成年子女」任一人的設籍條件。
例如先以本人設籍，後來改由配偶設籍是可以的，但一定要記得「先遷進再遷出」，否則一旦出現「空戶」情形，前面累積的年限就全數歸零、重新計算。此外，疫情期間有些人長期滯外超過兩年被依戶籍法除籍，這種情況現在國稅局也會查核，務必留意。

二、持有：配偶贈與與繼承可合併計算

👉配偶贈與或繼承房屋時，持有年限要重算嗎？

其次是持有，這部分要注意的是配偶相互贈與是有放寬認定的，根據財政部106年解釋(台財稅字第. (10504632520號)，畢竟大家繳所得稅也是本人配偶合併申報，所以在房地合一稅這一塊也是放寬允許將本人跟贈與給配偶的持有時間可以繼續，而不用重算六年的持有期間。另外在 112 年 11 月 2 日的新函釋（台財稅字第 11204619060 號）中，也放寬了「繼承取得」的情況——繼承房產時，前手與後手的設籍、持有年限可以合併計算，對家庭傳承相對友善。

➡️台財稅字第10504632520號

居住事實：國稅局查核的關鍵

👉要怎麼證明自己真的住在房子裡？

實務上，國稅局會以「生活及經濟重心」作為判斷依據。常見要求提供的文件如下：

• • 消費紀錄：電子發票、外送紀錄等，反映日常生活地點。

  • 醫療紀錄：健保掛號紀錄，顯示就醫地區。

  • 帳單與稅單地址：國稅局重點查核的其實不是「是否繳費」，而是稅單、水電費或信用卡帳單的寄件地址，以此判斷經濟行為所在地。

  • 其他證據：可能向管委會調閱磁扣進出紀錄、停車紀錄、裝修資料等佐證。

國稅局要求提供「居住事實」的證明，並不是在刁難，而是依法確認納稅義務人是否真正符合「設籍、持有並居住」六年之條件。
若能在平日妥善留存生活證明文件，就不怕在申報房地合一稅時被要求補件或遭否認免稅資格。

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