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揭開「豪宅稅」真相：每年變動的標準，其實關乎你的所得稅！
每到春季，媒體總會出現一波「豪宅稅新制上路」的新聞。不少民眾開始焦慮：今年我家的房子會不會被算成豪宅？會不會要多繳很多稅？
事實上，「豪宅稅」不是額外課徵的稅金，而是綜合所得稅的一部分。這個說法可能讓你一頭霧水，但只要你曾經報過綜所稅，就會理解它的邏輯。
舊制的財產交易所得稅制度中，出售房產後獲得的收入會納入綜所稅申報，而每年綜所稅的級距與稅率都會因應物價指數與財政政策微調，因此政府才會每年公告新的豪宅判定標準。
豪宅稅怎麼算？關鍵在你「賺的是房子還是土地」
在買賣房屋的過程中，絕大多數人都只關心「總價」。但稅法並非這麼簡單。舊制稅制下，只有建物（也就是房子本體）賺的錢要繳稅，而土地增值則另有增值稅規範，不納入所得稅範圍。
若你當初購屋時是直接跟建商買預售屋，會明確區分「土地價值」與「建物價值」，那麼在轉售時只要清楚標示買賣雙方對應的價值差額，即可依「核實課稅」原則，計算需併入所得稅的部分。這也是國稅局最推薦、最單純的申報方式。
沒有分開寫土地與房屋價值怎麼辦？
若你的購屋契約中並未拆分土地與建物價值，就得透過兩種替代方法來估算：
1. 房地比例法
這種方法是以房屋課稅現值（用來計算房屋稅的金額）除以房屋現值加上土地公告現值（用來計算地價稅或土地增值稅的金額）得出的比例，簡稱「房地比」。
例如：你當初以 2500 萬買房，後來以 5000 萬賣出，獲利 2500 萬。假設房地比為 3:7（房屋佔 30%，土地佔 70%），那麼只有 30% 的獲利，也就是 750 萬需列入綜合所得稅計算。
| 項目 | 定義 |
| 房屋價值 | 根據「房屋評定現值」 |
| 土地價值 | 根據公告土地現值 |
| 房地比例 | 房屋價值 ÷（房屋價值 + 土地價值） |
| 用途 | 影響房屋稅、契稅、豪宅稅等稅額計算 |
▲房地比例計算方式。製表：遠雄房地產
2. 房屋評定現值法
另一種做法是根據房屋的「課稅現值」乘以各地公告的申報比例。以台北、新北市為例，普遍比例落在 40%-41% 之間。這種算法通常能讓你繳的稅更少，因此在實務上廣受房仲或代銷推薦。
| 項目 | 說明 |
| 評定依據 | 依據「房屋標準單價表」與建材、樓層、折舊年數等因素 |
| 計算方式 | 標準單價 × 面積 × 加減項目係數（例如樓層、結構、區位等） |
| 修正與更新頻率 | 通常由地方政府每三年調整一次 |
| 用途 | 作為課徵房屋稅、契稅等基礎 |
▲房屋評定現值計算方式。製表：遠雄房地產
如果被認定為「豪宅」，稅怎麼算？
當你的房產被歸類為「豪宅」後，以上兩種節稅方式便不再適用。國稅局會直接以你賣房時的「售價」來計算建物所得。
舉例來說：售價為 5000 萬、房地比 3:7，那建物所得為 1500 萬。若當年度適用綜所稅稅率為 20%，則你需繳納 300 萬的稅金（1500 萬 × 20%）。
每年適用的稅率不盡相同，去年的稅率可能是 17%，今年可能調整為 20%。因此每年更新的「豪宅稅標準」其實反映的是整體稅制的微調。
各縣市標準 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | ||||
| 房屋總價 | 評定現值比例 | 房屋總價 | 評定現值比例 | 房屋總價 | 建坪單價(不含車位) | 評定現值比例 | |
| 台北市 | 7000萬 | 44% | 6000萬 | 45% | 6000萬 | 120萬/坪 | 45%~48% |
| 新北市 | 6000萬 | 14%~38% | 4000萬 | 14%~41% | 4000萬 | 75萬/坪 | 14%~44% |
| 桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市 | 4000萬 | 8%~33% | 3000萬 | 8%~35% | 3000萬 | 50萬/坪 | 8~35% |
| 其他地區 | 4000萬 | 8%~20% | 2000萬 | 8%~21% | 2200萬 | 35萬/坪 | 8%~24% |
▲2023-2025年各縣市豪宅標準價格與評定現值比例比較表。製表：遠雄房地產
屋主必學：自己申報才不吃虧
不少人以為地政士或房仲會協助申報，其實並非如此。根據現行規定，出售房產後的次年五月，納稅人需自行完成綜所稅的申報。若你不了解計算方式，可能會申報錯誤、甚至被補稅。
總結：看懂稅制，才能穩當賣房
賣房不是一筆輕鬆的交易，背後牽動的不僅是市場行情，更有複雜的稅務制度。掌握房屋與土地比例、
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