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「老師，聽說邱澤發大財了，你有聽說嗎？大稻埕的不動產這麼好賺喔！」這是2025年6月的一則新聞，瞬間引起了不少人的關注。然而，隨著我深入查證，發現整件事情竟然是一場烏龍，還涉及到台北迪化街土地的重要開發議題——容積移轉。就讓我們透過探討這則新聞來了解房地產買賣中實價登錄如何應用。
▲邱澤房產相關新聞。資料來源：Google搜尋結果
根據報導，邱澤並不擁有所謂的「大稻埕不動產」。他的經紀公司海納百川的總經理孫嘉騏對此進行了澄清，強調這是公司的資產，而非邱澤個人的房產。她表示，房仲在洽談過程中可能誤解了邱澤的身份，才會產生這樣的傳聞，並強調邱澤目前仍專注於演藝事業，投資方面不便多談。
交易價格的疑點
報導中提到，某位在地房仲指出，由於迪化街的歷史建築及特定專用區的土地分區，當地房價無法用一般台北市的標準計算。去年該區有物件以1億7千萬元成交，推測邱澤的成交價格可能更高。然而，這一推測的根據卻是將邱澤的實價登錄結果與去年旁邊成交案件相減的結果推測，這樣的計算方式令人質疑。
實價登錄系統：查詢與釐清真相的利器
我們先查詢實價登錄的網站找到邱澤的交易紀錄，網路上其實都有說明地址跟購買時間，我們可以在實價登錄網站上很輕鬆的到發現當初邱澤公司購買的時候，大約是八千九百五十萬元左右，這時候要注意，每間房子能夠成交是不是有他特別背後的因素，尤其是迪化街區域，這裡就可以來說一下容積移轉的概念了。
- 查詢步驟：
- 進入實價登錄網站。
- 輸入相關地址或交易時間範圍。
- 查看交易紀錄，包括成交價格、時間及相關細節。
- 分析交易背景：
- 確認交易是否涉及特殊因素，例如容積移轉。
- 檢查土地的公告現值及歷史交易價格，了解市場行情。
透過這些步驟，我們能夠更清楚地了解房產交易的真實情況，避免被不實報導所誤導。
▲土地買賣交易明細案例。資料來源：內政部不動產交易實價查詢
容積移轉的影響
根據都市計畫容積移轉實施辦法第五條容積移轉：指一宗土地的容積轉移至其他可建築土地上。這種做法的目的在於保障地主的開發權利，尤其是在某些土地開發受到限制的情況下 (例如為了保護古蹟、維持特定的生態區域-濕地，公共設施保留地…等)。迪化街正是這一制度的早期實施區域，這也使得大稻埕地區能夠保持整個街廓特殊的歷史風貌。
在查詢台北市政府的資料後，我們發現邱澤公司的不動產在購買之前，早已完成容積移轉。這意味著，當他們購買該土地時，已經清楚這塊土地不具備容移的價值。
▲資料來源：高雄市政府都市發展局
由此可見，一塊土地是否曾經把容積移走，會直接且大幅度的影響大稻埕地區的不動產銷售價格，實務上來說我自己經手的估價案件當中，容積移轉的價格，建商可能願意花4千6百萬去購買一塊公告現值只有2千6百萬的土地的剩餘容積，當土地被容移過後，就沒辦法再創造這4千6百萬的價值了。所以在我去查詢台北市府的網站後發現，邱澤公司這個不動產，在他購買之前，於民國99年早就已經全部容移掉了，換句話說邱澤公司在購買這塊土地時就已經知道不具備容移的價值了。
▲資料來源：台北市政府都市發展局
▲資料來源：台北市政府都市發展局
最後，我也查詢了記者所說的[去年該區曾有巷內物件以1億7千萬元成交]，在實價登錄上面就明確寫著，這塊土地確實具備重建、重劃、都更的效益，這代表的就是購買價格包含容移的價值，經過台北市政府的網站查詢也確實還沒被容移完成。
因此，將邱澤公司的購買價與該物件的成交價格直接比較，顯然是不合理的。
▲實價登錄上的物件詳細資料。資料來源：內政部不動產交易實價查詢
這個案例提醒我們，對於新聞中的不動產資訊，應該善用各種免費平台進行查證，以釐清真相。未來，讓我們更加謹慎地看待這些資訊，避免被假新聞所誤導。
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