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代書與地政士的區別
首先，讓我們了解代書與地政士之間的區別。曾經我與稅捐處及國稅局的承辦人員交流，他們稱有牌照的稱為地政士，無牌者則為代書。然而，實際情況是日本的登記體系中有司法書士，台灣光復後改名為土地代書人，民眾通常稱之為「土地代書」，這就是「代書」名稱的由來。隨後在1990年10月4日，地政士法正式通過，將代書再次更名為地政士，這才是其真正的來源。至今，日本的司法書士與台灣的土地登記制度之間仍有許多交流的空間。
地政士法第49條
未依法取得地政士證書或地政士證書經撤銷或廢止，而擅自以地政士為業者，處新臺幣五萬元以上二十五萬元以下罰鍰。
那麼，為什麼會有如此多的無照代書呢？主要有兩個原因。首先，主管機關雖然有規定未經國家認證者不得從事相關行業，例如地政士法明確規定，未依法取得地政士證書或該證書被撤銷或廢止者，擅自以地政士為業者可處以新臺幣五萬元以上二十五萬元以下的罰鍰，但實務上很少有人去查核和檢舉。
依據內政部的規定，擅自以地政士為業者的認定解釋中提到，只要在同一年內於同一登記機關申請不超過兩件，或曾於同一登記機關申請不超過五件，即使沒有證照，仍可進行送件而不會受到懲罰。
防範代書詐騙：認識租牌與登記助理員的問題
案例一：台南市資產管理公司的代書詐騙事件
在台南市，蘇姓父子經營的台信資產管理公司，透過租用他人的地政士執照進行詐騙。他們專門針對已經遭受詐騙的受害者，提供不動產抵押貸款，並以假投資的方式威脅受害者繼續出金，否則無法領回之前的款項。該集團的詐騙金額高達2億多元。
💡詐騙手法：地政士將助理登記員名額租借給融資公司，協助進行非法抵押貸款。
▲內政部宣導防範假投資真不動產詐騙。圖片來源：新北市政府地政局
如何查詢代書、地政士的合法性
那麼，我們該如何查詢相關人員的合法性呢？其實非常簡單，只需訪問內政部的網站—不動產服務業資訊系統。該系統涵蓋內政部管轄的不動產相關證照，包括不動產估價師、地政士、經紀業（包含仲介及代銷業者）以及最新的租賃住宅服務業，均可直接查詢。
➡️ 不動產服務業資訊系統
重點是，您不必擔心對方不願提供個人資料，實際上只需要姓名即可查詢所有相關資訊。例如，輸入我的名字「朱智豪」，便可看到所有相關信息，點擊旁邊的操作，甚至可以查詢地址、電話、是否有助理員，以及是否有辦理簽證業務及獲獎懲的相關資訊。這樣一來，下次在收到名片時，您就能自行查詢相關資訊避免受到不良業者的詐騙，從而保護自己的財產安全。
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