以辦公室租賃市場而論，2025年將是轉折的時間，特別是下半年的時間，意即過去的房東市場逐步鬆動而轉為房客市場為主的結構，主要是在於新增供給的釋出，屆時租金走勢及去化速度將受到考驗；不過重點行業對於辦公室的升級需求仍顯著，例如金融保險、科技業、生技醫療等，除了著重於優質與新穎的辦公室大樓，更會留意是否能符合綠建築、綠電2.0的趨勢潮流，以讓公司能及早符合淨零排放、ESG的市場需求；而面對租金漲勢及去化速度的挑戰，以及國內外租客對於ESG相關證照的需求，許多辦公大樓業主已經開始加緊速度追求在2025年前取得相關國際ESG驗證，期望能為大樓未來的出租率、最佳租戶組合和最高租金報酬率取得先機。

2025年國內以台北市辦公室租賃為主的市場則進入壓力測試階段，並正式轉為房客市場

根據高力國際的預測資料可知，2025年台北市核心商業區的辦公室租賃市場租金水準年增率將由2024年的2.51%趨緩至1.51%，同時空置率將由2024年的5.94%提高至2025年的6.9%，主要是儘管需求面有來自於科技業引領產業擴張及企業升級辦公空間的需求，但因新增供給不斷釋出，例如新光杭北大樓、元大人壽銀星大樓、國泰環宇大樓、冠德松山民權東公辦都更案、敦南金融大樓、興富發國家企業廣場、中華票券金融中心、力麒松江總部、全球人壽國泰營區、青山N9大樓-B棟(D區)等，總計新增供給量由2024年的3.39萬坪遞增至5.70萬坪(請參考圖一)，導致市場出現供過於求結構的緣故。

而2026~2027年預計以台北市辦公室租賃為主的市場進入壓力測試之情況將更為顯著，畢竟2026年新增供給含括台北雙星-C1、宏匯民生東路三段(國立台北大學民生校區) 、六福客棧改建案、富邦產險總部大樓、大同大樓都更案、南山A26(信義行政中心)等共計9.79萬坪，而2027年也有6.16萬坪，代表個案包括台北雙星-D1、南山A21(世貿三館)、寶豐隆置地廣場等；值得一提的是，若以區域來看，西區在未來五年內將成為新供給最大的區域，新釋出面積約占整體30%，其次為敦南與民生敦北商圈合計約占20%，顯然在新大樓完工潮激勵下，台北市中心可能出現商圈版圖由東向西移的局面。

而上述新增供給不斷地釋出，將直接導致2026~2027年空置將走高至一成以上，租金水準則缺乏上攻的力道，其係因市場競爭加劇、國際經濟環境尚未明朗，使得辦公室業主競逐優質租戶，祭出優惠租賃條件，進一步壓縮租金漲幅的空間，顯然2025~2027年國內辦公室租賃市場行情將進入調整階段；故未來如何在租金水準與去化速度中取得平衡，並在辦公室升級趨勢下同時鞏固現有租戶、爭取新進企業，將是未來數季內這些大樓房東所面臨的重要課題。

▲圖一：近年來我國台北市核心商業區辦公大樓新增供給、淨去化量、空置率之走勢與預測。資料來源:高力國際(2025.07)

台北市核心商業區辦公室租賃市場需求趨向多元化

台北市核心商業區辦公室租賃市場需求趨向多元化，且以汰舊換新的升級需求帶動搬遷活動，尤以大樓的品質與配備為首要考量，根據CBRE的統計資料可知，遷至同級或次級大樓之比例自2021~2023年約33%的水準逐步下降至2024年的21%，反觀企業願意升等至更高等級辦公室的比例則有所增加，足見隨著國內景氣復甦，企業升級辦公室的意願有所提升，同時市場上有部分企業願意適度提高預算，以爭取搬入更優質的大樓。

而根據仲量聯行的統計資料可知，若以2024年為例，年度成交產業件數以科技業、其他產業(如航空、共享辦公等)、財務金融業為前三大，但若與2023年相較，新成交產業件數占比皆不超過 20%，成交來源呈現多元發展，而若以成交量體觀察(請參考圖二)， 其他產業成交占比上升至30%，為主要成長動力，而科技業位居第二，佔比亦有17%，再者依序為媒體通訊的15%、財務金融的10%、醫藥生技的9%、消費性產品及零售相關的8%、專業諮詢顧問的5%，顯然核心商業區的租賃產業呈現多元化的發展態勢。

事實上，過去市中心長期缺乏新供給，但2024~2027年新供給陸續加入，可預期重點行業的企業汰舊換新潮將起飛，成交量體絕大多數將來自屋齡未滿兩年A辦；甚至近年來企業對辦公室規格要求提高，新商辦憑藉優越硬體設備、現代化之空間配置及永續設計，成為租戶首選。

▲圖二：我國台北市核心商業區辦公大樓租賃市場成交產業量產占比的分布概況(以2024年為例)。資料來源：仲量聯行(2025.01)

辦公室租賃市場朝綠色建築、綠電2.0的方向更為顯著

事實上，隨著企業對ESG標準的需求提升，加上企業對辦公室規格要求提高，新商辦憑藉優越硬體設備、現代化之空間配置及永續設計，成為租戶首選，反觀舊市區中古辦公大樓逐漸失去競爭力；也就是新建大樓將因兼具地理位置優勢與現代化設施，成為租戶升級的首選，特別是ESG標準與高效空間解決方案將成為未來競爭焦點，持續推動台北市A級辦公大樓市場朝向高品質、多元化方向發展。值得一提的是，具備綠電、綠建築標的可落實綠色租賃等題材於辦公室租賃市場日趨發酵，甚至辦公大樓若能達成綠色升級則可達到綠色租金溢價的效果。

整體來說，辦公室租賃市場朝綠色建築、綠電2.0的方向更為顯著，其中大型房東積極取得建築標章，包括綠建築、WELL、智慧建築與節能標章，而商辦服務也邁向飯店化，尤其是友善多元服務設施、改善租客空間利用效率，包括會議室、共享辦公空間、交誼空間、大型活動空間，同時再生能源設備、綠電採購與電動車充電樁等相關策略，也逐步協助租客達成集團ESG目標，租客與房東雙贏策略，顯然頂級與A級辦公大樓持續追求服務升級，以求吸引優質租客。

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