何世昌觀點：2025年南台灣房市潛力區域專題報導 – 10大優質投資區域分析

房地產的強勢股 南二都十大潛力區出列

南二都房市為什麼成為全台房地產的強勢焦點？

台灣早年南北發展懸殊，南部產業發展受限，導致房市長年偏弱。直到南科設立，以及中央「科技產業南移」的施政方針，又逢科技業開創的AI紅利，促成「大南方」的崛起，大舉挹注台南、高雄兩大城市發展動能。

由於科技大廠紛紛進駐，形成龐大的產業聚落，政府投入資源進行的基礎建設增加，南二都迎來華麗轉身的新時代。在此背景之下，有十個發展具高度靭性的區域，值得長期持有的購屋族關注。

原為「傳產城」、「文化城」的高雄、台南，未來將逐步轉型為「科技城」；隨著科技業蓬勃成長，釋出大量且高薪資職缺，將有助於推升當地及周邊住宅需求。而以下幾處區域，值得長期持有的購屋族關注。

南台灣10大優質投資區域分析

LM特區與新和重劃區

因台積電現有的三奈米、五奈米廠設在南科，而先進製程產線已是台積電營收主力，將南科一舉推向「三大科學園區之首」的高位。據國科會統計，今年前八個月，南科營業額逾1.8兆元，竹科不到1.1兆元，而中科更只有7千億元，說南科是科學園區龍頭並不為過。

工程師擁有鮮明的購屋特性，除了會在科學園區周邊就近買房外，他們也重視居住環境與子女教育，因此南科周邊的「LM特區」與「新和重劃區」是最直接受惠區，而新市、善化舊市區的買盤以在地客、南科外溢型客戶為主。

「LM特區」位於南科東北側，發展較早，近善化市區，能滿足生活採買；區內預售屋建案售價多為4字頭，成屋市場有不少透天厝，且因建地較有限，近年新建案供給量有限；「新和重劃區」位於南科東南側，距新市的市區不遠，開發時間雖慢，但發展速度頗快，建案如雨後春筍般推出，預售屋成交價亦為4字頭居多。屬於南科擴建計畫的「南科三期」預計在2026年完工，據官方預估預計建廠家數約15家，提供4,900個就業機會，持續發展的南科將為周邊帶來穩健的購屋及租賃需求。

▲南科臺南園區鳥瞰圖。圖片來源：南部科學園區

▲南科三期擴建都市計畫示意圖。圖片來源：台南市政府

沙崙高鐵特定區

沙崙高鐵特區未來的房市成長潛力有多高？

為了因應人工智慧（AI）、高效能運算（HPC）等產業設廠用地需求，台南市與行政院打造「南科四期」，其位置在沙崙高鐵特定區東南方的「台南沙崙農場」，開發面積約531公頃，預計可創造3.5萬就業機會，全案已獲得國科會審議通過。

「南科四期」若順利推進，必然提供沙崙高鐵特定區房市豐沛的養份，長線展望不可限量。即便現在沙崙高鐵特定區仍在開發初期，機能尚未成熟，但在建設與產業資源澆灌之下，未來前景一片璀璨。

▲沙崙產業園區擴大為南科第四期計畫。圖片來源：台南市政府

平實營區

被外界視為台南區段條件一等一的平實營區重劃區，位於東區與永康區交界，緊鄰「南紡夢時代商圈」，距成功大學、成大醫院不遠。雖然平實營區開發面積有42.4公頃，但住宅用地僅約14.04公頃、商業用地約7.39公頃，位置菁華而建地有限，又有偌大的平實公園，環境質感優越，先天條件就注定身價尊爵不凡，具備豪宅區的各項條件。

左營高鐵特定區

左營高鐵站已是全台運量第三大站，僅次於台北、台中站，全年進出站人次超過2千萬。如此龐大的人流不僅帶來消費商機，更間接激發住宅需求，使特定區內發展欣欣向榮，如今已是生活機能完備的重劃區，擁有卓越交通機能，還有風評不錯的學區。

早年，我在高雄工作時，因較常往返北高，一度要在左營高鐵特定區買房。像我這種類似情況的人士眾多，近年還有部份工技業從業人員在此購屋，整體需求不低。身為高雄目前唯一三鐵（高鐵、捷運、台鐵）共構車站，其發展潛力不言可喻。

▲左營高鐵科技之心基地位置圖。圖片來源：高雄市政府

▲商四基地開發後模擬圖。圖片來源：高雄市政府

楠梓科學園區

台積電進駐楠梓如何改變高雄房市格局？

台積電預計在高雄楠梓科學園區興建P1、P2、P3、P4、P5共五座先進製程晶圓廠，目前P1廠已開始試產，而P4、P5則已通過都市計畫變更，未來將成為台積電主要生產基地之一，周邊房市如獲甘露，如82期重劃區等地因此受到鼓舞。

台積電和工程師的進駐，為楠梓科周邊房市帶來量與質的改變，等到五座廠都進入量產階段後，我們已能預見「台積城」的誕生，現在房市擴張的能量還未完全釋放。

▲台積電楠梓產業園區(一期)模擬圖。圖片來源：高雄市政府

高雄大學特區

高大特區原本定位為大學城，是以國立高雄大學為核心而發展的重劃區，但因此地距離楠梓科學園區不遠，且環境質感較好，符合工程師購屋品味，被視為受惠台積電題材的重劃區而爆紅。原先重劃區內飄的是濃厚文教風，現下卻多了幾分科技味。

高大特區擁有極強的文教機能，從幼稚園、小學一路到大學等就學需求都能滿足，對於育兒家庭非常友善，無怪乎會受到普遍重視子女教育的工程師家庭青睞。

➡️ 高雄楠梓區高大特區 – 學區篇

美術館特區與農十六

美術館特區與農十六重劃區如何帶動高雄高端住宅市場？

位於鼓山區的美術館特區與農十六重劃區，是高雄首屈一指的高級住宅區段。由於這兩塊重劃區地段優越，且開發臻於成熟，建地蓋一塊少一塊，房價具有強力支撐。

富邦集團的「捷運凹子底站旁商業區開發案」，預計最快在2027年完工開幕，並由漢神百貨進駐，櫃位規模可能比「漢神巨蛋」更大，為農十六與美術館增添更強的商業機能。

▲「捷運凹子底站旁商業區開發案」基地已於2022年3月開工。圖片來源：高雄市政府財政局

中都重劃區

中都重劃區是否是高雄房價基期最低的潛力區？

與美術館特區、農十六重劃區隔河相望的中都重劃區，雖然剛開發不久便遇到房市修正，眼下已出現讓利建案，每坪成交單價3字頭。

不過，中都重劃區綠覆率高，有較多綠地和水岸景觀，區段條件優良，再加上未來高鐵將延伸至高雄車站，區域發展前景亮麗。預售案成交單價3字頭，倒是個極具魅力的價格。

▲中都重劃區空拍圖。圖片來源：遠雄房地產

趁修正時布局 為的是可預期的未來

南二都房市修正期為什麼被視為長線布局的進場良機？

南二都受到科技產業區動推升房價，唯近期在政策調控下，預售屋房價陷入盤整修正。若是自住、長期置產的人士，看的並非當下市況，而是未來五年、十年，乃至於十幾年後的區域發展前景。如同種植果樹一樣，耐心與正確的耕耘便能獲得合理的回報。

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