在此波新冠病毒肺炎疫情爆發以來，對於國內零售業、觀光業、餐飲業帶來顯著的負面影響，也重創國內零售地產，包括用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，甚至是重要店面商圈的營運情況；所幸隨著疫情逐步流感化，且我國疫情能獲得控制，以及2023年2月下旬口罩令也逐步鬆綁，甚至各國之間的邊境封鎖持續解封，此則有利於國內零售地產的表現，以及重要店面商圈的租金水準與空置率，僅是疫後線上線下的消費型態有所改變，且2023年全年來台觀光人數尚難以於短期內回到疫情前的水準，此則牽動國內零售地產、重要店面商圈行情的復甦程度。究竟2023年該如何從國內零售業與觀光業、餐飲業等主要之服務業的景氣、民間消費、來台人數變化趨勢來看零售地產，以及重要店面商圈之走向，以下將深入進行探討。

2023年國內經濟結構將呈現外冷內溫格局

不同於2020年國內經濟成長率半導體業呈現一枝獨秀，2021年呈現傳統製造業、科技產業景氣全面性回溫，但內需產業仍疲弱的局面，2022下半年~2023年台灣經濟則呈現外冷內溫的結構，致使2022年、2023年我國經濟成長率僅各為2.35%、1.66%(請參考表一)，整體表現並不盡理想，且經濟成長率的水準連續兩年低於全球。

事實上，隨著2023年我國防疫管制措施全面放寬，國內消費漸回常軌，況且第二季全民普發6,000元的政策可望落實，有機會挹注民間消費力道，加上入境逐步免除隔離，跨境旅遊回溫，將使得民間消費持續擴張，故根據台灣經濟研究院的預測資料可知，2023年民間消費年增率將可由2022年的3.54%提升至6.22%(請參考表一)，顯然民間消費年增率已順利擺脫2020~2021年負數的態勢。

在此情況下，預測2023年國內零售業、觀光業、餐飲業營業額年增率分別可由2022年的7.43%、32.99%、18.85%，提升至9.00%、40.00%、22.00%，其中零售業的大宗—綜合商品零售業2023年營業額年增率更將因百貨公司業的推升而使其優於2022年(請參考表二)，特別是百貨公司積極透過會員經濟，串聯實體樓館、APP、網路購物、社群推播來推動民眾購買動能，藉此帶動業績持續成長；另外牽動觀光業的來台旅客方面(請參考圖一)，2023年我國官方期望來台人數能來到600萬人的目標，以目前的進程來看，應能順利達標，此則確立2021年14萬人將是史上的低點，而外來觀光人潮的回流將有利於部分零售地產的營運表現。整體而言，在民間消費年增率將高於2022年、零售業與觀光業表現逐步獲得改善下，將有利於2023年整體零售地產，乃至於店面商圈行情擺脫先前疫情的谷底。

▲表一：國內GDP、民間消費、零售業、觀光業、餐飲業之規模與年增率概況。資料來源：經濟部商業司、台灣經濟研究院產經資料庫整理及預測，2023年8月

單位:億元、%

注:觀光業數據主要是以住宿業、旅行及相關服務業統計為範疇。

▲表二：國內綜合商品零售業及其細項行業之營業額規模與年增率概況。資料來源：經濟部商業司、台灣經濟研究院產經資料庫整理及預測，2023年8月

單位:億元、%

▲圖一： 近年來來台人數規模與年增率之走勢。資料來源：觀光局、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2023年5月

整體店面商圈租賃市場景氣尚無法恢復至疫情的水準

根據圖二的統計資料可知，先前受到疫情導致邊境封鎖、內需市場不振的影響，台北市重要商圈如西門、忠孝、中山南京的空置率皆在2021年第二季~2022年上半年處於高檔，特別是西門商圈上衝至20%以上；所幸後續由於疫情趨於流感化，加上國內外邊境解封進程加快，來台觀光人數亦有趨增的局面，因此預計2023年台北市重要商圈租賃行情皆將持續獲得改善，預計尤以西門商圈最為顯著，主要是其因旅客逐漸回流，包含伴手禮店、餐飲及服飾店等回歸商圈展店，因而空置率將持續下降，租金行情止跌回穩態勢可期。

值得留意的是，官方預期2023年來台觀光旅客僅能回復到疫前半數水準，目前先以600萬人為目標，顯然各商圈雖期待外國旅客回流，短期內仍需仰賴內需基本盤，等待消費力道逐漸增強，重要店面商圈才能真正迎來全面性復甦的態勢，況且也需考量疫後民眾消費型態的改變，線上線下購物的比例相較於疫前呈現一長一消的態勢，其對於壓抑實體店面租賃需求的程度也值得觀察。

▲圖二：台北市重要商圈店面空置率之走勢。資料來源：戴德梁行研究部，2023年1月

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