買房第一關,首先就會面臨自備款、頭期款與貸款的問題,許多首購族為了紓解付款壓力會選擇預售屋。那麼,購買預售屋到底該怎麼付款,每個階段付多少款項呢?不同於新成屋與中古屋,預售屋從交易完成至交屋前會有兩至三年的時間啟動工程,第一次所付的費用通常為房車總價的10%~15%,也就是頭期款,包含訂金、簽約金、開工款等,再依照工程進度分批付工程款,可減緩購屋者的付款壓力。
預售屋頭期款/自備款
訂金、簽約金、開工款這三項是預售屋的頭期款,通常約為房屋總價的10%~15%。
訂金
前往銷售中心賞屋,很可能一個下午的時光就買了房子!這是因為如有中意的建案,通常會進入議價階段,並為了保留喜愛的戶別而付下小額訂金。此「小訂」通常為5-10萬,待後續看房時仍有意願,可將訂金補足至房屋總價的5%,再進入預備簽約的環節。如簽約前反悔,通常訂金可領回。
簽約金+開工款
一般來說,簽約金與開工款通常為總價的 5% ~ 10%,依據各建案收款條件而定,一但簽訂正式契約即為有效法律文件,如簽約後反悔,不但簽約金無法退還,還需支付違約金,違約金至多為總價的15%。因此,在審閱「預售屋買賣契約書」時,務必把握五天的基本審閱期詳細閱讀喔!
預售屋工程款/自備款
預售屋一旦開始施工,在兩至三年的施工期間需要支付總價約10-15%的工程款,每家建商的工程階段不同,常見大致有以下三種:
按工程階段繳納
依照工程進度分階段繳納,通常會拆分為3-5期,依據建商規定而不同。一般來說都是從基礎工程開始,如基地開挖、結構體完成、地下室完工、一樓底板完成等按階段依比例付款。
按月繳納
按月繳納是無論施工進度如何,開工後平均攤提到各月中。
一次繳鈉
待結構體完成後或取得使用執照後一次支付工程款,常見於建案主打「工程期零付款」即是如此。
額外費用/自備款
非屬於房屋總價範圍的主要為交易稅與代書費,包含建物核定契價的6%的房屋契稅、契約書印花稅、到地政事務所辦理土地及建物移轉登記時需繳納的地政登記規費,以及產權移轉登記代書費等,如要辦理貸款者,還有抵押權設定登記規費。以上都是至地政事務所辦理交屋移轉前,需點交與房屋相關的產權文件及物品等所產生的費用,屬於自備款項。
預售屋交屋款
目前市場上常見的方式是「先對保、後驗收」,就是先審核貸款資格,然後進入對保與交屋驗收流程。交屋款通常為房屋總價的5%,這段期間內可詳細驗收點交,如有瑕疵處可要求建商改善。
房屋貸款
房屋貸款通常為房屋總價之75-80%,這時候起,根據你與銀行簽訂的房屋貸款契約,開始要每月支付本金及利息了。貸款成數除建案本身條件及政府規定外,最重要的因素為你的財力〈收支比、現金資產、資產負債比及信用評分等〉,千萬不要辛苦了大半輩子存到第一桶金後買房,等簽約完畢才發現無法貸到足夠的房貸!