過往台灣的商用不動產討論度普遍比住宅市場低，主要也是因為住宅產品人人需要，交易量自然相當龐大，而商用不動產的買家多半都是企業及專業投資法人，交易量相對住宅少。隨著近年全球經濟局勢的轉變，從2018年開始的美中關係矛盾，再加上2020年開始的新冠疫情，全球供應鏈重整，且對於台灣科技業的需求大增，國內外廠商加碼在台投資力道，擴廠及置產需求大增，台灣在享受科技業帶來的產業紅利之餘，也搭配充沛的市場資金，迎來一波商用不動產榮景，討論度也日漸攀升。

台灣躍升為亞太區高階製造業中心

經過美中關係矛盾及新冠疫情影響後的全球供應鏈重整，大幅提高台灣工業不動產在亞太區域的能見度，依高力國際亞太區在2021年中所做的一項評比顯示(圖一)，評比的潛力指標包含經濟成長率、消費力、可支配所得、製造業附加價值率、總人口數、勞動人口占比、薪資等，台灣(係指北台灣為主)位居第二名，僅次於新加坡及日本東京，成為中國大陸以外最受歡迎的高階製造業中心。

▲圖一：亞太區主要城市工業不動產潛力評比。  (圖片可點擊放大) 

台灣工業不動產需求連年攀升，廠辦及廠房各有市場

而攤開近三年的台灣商用不動產交易也明顯發現，廠辦、廠房、物流等工業不動產因受惠產業資金回流及人力擴張需求所導致的置產需求，這類型不動產的交易金額由2016年的191億元大幅成長至2021年的971億元， 5年買氣力道加大近4倍；對於整體商用不動產交易的貢獻度也由27%明顯成長至2021年的64%(詳見圖二)，成為近年支撐商用不動產成交的主要推力。

▲圖二：廠辦/廠房/物流交易佔比。  (圖片可點擊放大)                   資料來源：高力國際
備註：圖表數據係指商用型不動產(商業、工業、零售、旅館等類型)，並未包含土地交易

近幾年工業不動產熱潮主要可分為兩大類型，其中廠房跟物流倉儲類的交易熱區仍在北台灣製造業大本營的桃園市，買家多半是自用廠商購置既有廠房以便快速投產為主。而廠辦的交易主要還是在台北的內湖科技園區、南港及新興的北士科等三大產業聚落為主，近幾年買氣相當熱絡，不斷出現全棟包辦、半棟或是打包數個樓層的交易案件，而由於近幾年現貨釋出稀少，買家也把眼光放遠至興建中的個案，當然價格也跟著水漲船高。

產業回流及擴張使得廠辦價格水漲船高

以發展最成熟的內科為例，因內科單一產權且全棟出售廠辦大樓機會較多，租金及售價穩定，長期吸引金融保險業、科技業，甚至傳產業的目光，交易金額逐年上漲緩步推升，讓整個大內科廠辦每坪單價一路從40多萬開始成長，核心地區如西湖段跟文德段，更衝上單坪70萬的交易，而非核心地區如舊宗段及潭美段等，指標的全棟交易價格也來到每坪50-60萬，五期也出現將近70萬的單坪交易，持續刷新交易價格紀錄。事實上，原本西湖及文德兩個區塊土地開發已經飽和，且需求相當穩定，買方可購買選擇已有限，而在這波產業回流所帶來的擴張需求，使得內科外圍區位亦受惠。而南港在今年初則有綠界科技以10.71億元買進遠雄宜進I-CITY大樓二個樓層、白氏資產以19億元買下「砳建築」整棟。除了內科與南港之外，北士科也是近年交易熱度攀升的區域，最知名的交易係華固建設於北士科的「華固創富中心」在2021年被友華生技與旗下關係企業以逾22億元買入半棟，接著叡揚資訊也以6.6億元購買近千坪的面積，交易價格也來到了每坪65-68萬左右。顯見有別於台北市中心釋出相當稀缺的商辦產品，這些產業聚落裡的廠辦大樓也成為自用型買家購置總部的一個難得機會。

▲內科長期吸引金融保險業、科技業，甚至傳產業的目光，交易金額逐年上漲緩步推升。 圖片來源：遠雄房地產

▲南港在今年初則有綠界科技以10.71億元買進遠雄宜進I-CITY大樓二個樓層、白氏資產以19億元買下「砳建築」整棟。 圖片來源：遠雄房地產

工業不動產需求仍穩健；惟擴張腳步將放緩

台灣近兩年產業的積極擴張明顯帶旺廠房與廠辦交易熱潮，尤其具有產業支撐的區域更是明顯，買氣都相當活躍，成為商用不動產交易的最佳推手，而2022年以來全球經濟增添了許多不確定性，各國央行接連出檯的緊縮貨幣政策與升息步調也將牽動著不動產投資市場。自用型買家在評估財務可行下，仍然保有置產的動能，尤其新興電子的持續擴張、5G及AIoT的加速發展、雲端資料儲存的需求、甚至於是儲能空間等，都可望繼續支撐工業不動產需求，只不過要注意的是北部有些工業地產成交價格的容受力已墊高，購買動能可能放緩；而對投資型買方尤其壽險來說，受限於金管會要求收益率的提高，投資決策也將更謹慎。

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