買賣移轉棟數大減，2025 年房市發生了什麼事？
❓2025年買賣移轉棟數為何大幅下滑？
據內政部統計， 2025年前10個月全國買賣移轉棟數為216,180棟，預估今年全年買賣移轉棟數可能落在26萬棟至26.5萬棟之間，比2024年銳減8.5萬棟左右，成交量年減幅約落在二成多，買氣急凍可見一班。
一般認為，買賣移轉棟數通常代表房地產市況冷熱；2025年，買賣移轉棟數降至波段低點，意味著買氣十分低迷。然而，若進一步深入觀察買賣移轉棟數變化，我們可以窺探數據之外透露出更多的弦外之音。
奧妙的巧合 成交量低點是特殊訊號？
❓成交量低點是否代表房市最壞時刻？
自2000年以來至今，共歷經四波景氣多空循環；巧合的是，每一波買賣移轉棟數的最低點，恰好是景氣的最低谷。當買氣移轉棟數跌至低點且翌年成交量反彈上揚，幾乎等同宣告多頭景氣回歸。
例如2001年成交量跌至低點，隔年成交量價上揚、景氣復蘇，2003年上半年雖然遇SARS，不過下半年隨即重拾漲勢，多頭一路延續至2007年。
2008年爆發「全球金融海嘯」，國內經濟和房市急轉直下，當年成交量減少至約37.9萬棟的波段低點。2009年，房市掀起「資金鮭魚返鄉」行情，多頭展開凌厲攻勢，高歌猛進直到2014年才停下腳步。
2016年，房地合一稅1.0正式實施，市場悲觀氛圍達到高峰而成交量創下24.5萬棟低點，但隨著成交量在2017、2018年連續走揚，房市重返多頭軌道，這一波多頭延續至2024年才告一段落。
換言之，每當買賣移轉棟數降到波段最低點，市場恐慌情緒最為濃烈，但卻是進場的最佳時機。如此情況，正符合「股神」巴菲特的名言：「別人恐懼時我貪婪」。可惜的是，大部份買家的心態容易受市場氛圍影響，通常「追漲不追跌」，反而錯過房價低檔。
❓2025年的成交量低點有何關鍵觀察？
再來檢視2025年全年成交預估量將驟降至26萬餘棟，倘若2026年成交量續跌，則房市回溫時間或將推遲；如果2026年成交量回升至27萬棟以上，則可能代表空頭轉瞬即過。
▲2025年10月新買賣移轉棟數。資料來源：內政部。製表：何世昌
六都房市超額交易 背後因素值得玩味
❓六都成交量是否高於其人口比例？
再來，我們看到2025年前十個月各縣市買賣移轉棟數，新北市成交量39,129棟居冠，接下來依序為台中市、桃園市、高雄市、台北市、台南市，前六名均為直轄市。觀察其成交比例，六都買賣移轉棟數總合為168,785棟，占全國成交總量（216,180棟）約78.1%。
回顧2023年，六都全年買賣移轉棟數占全國比重約77.0%。2024年，六都全年買賣移轉棟數占比升至77.4%。2025年買氣快速消風，但六都比占卻持續上升至78.1%。此數據可能透露，隨著台灣都市化程度愈來愈高，房產交易大量集中於六都，剩餘16個縣市交易量占比竟只剩2成多。
▲2025年各縣市買賣移轉棟數。資料來源：內政部。製表：何世昌
進一步檢視人口量數據，截至2025年10月為止，全台人口數為23,310,853人，其中六都人口數是16,283,265人，占全國人口數比例約69.9%。然而，六都的買賣移轉棟數卻占全國約78.1%，意味著六都房市出現「超額交易」的情況，且多年來一向如此。
❓六都房市超額交易的原因是什麼？
之所以產生「超額交易」，推測其可能性如下：
一、非六都民眾跨區交易
雖然六都居民可能為了相對低房價而至外縣市買房，但常被忽略的是，有更多非六都民眾輾轉到六都內買房，像是南投、彰化居民至台中市買房就是常見的情況。
二、資金高度集中於六都
如果把房地產視為一場交易遊戲，玩家為了儘快找到對手開局，並且讓手上物件能夠儘快脫手，那麼玩家勢必要往人多的地方走，才能不斷的創造、完成交易。六都人口稠密，購屋與租賃需求較高，正是形成交易遊戲的好環境，不斷吸引諸多資金湧向六都之中。
三、建設資源挹注的結果
房市發展需要題材，同時民眾買房重視環境，而六都握有最大的建設資源，恰好提供房市發展的溫床。有資金、有題材，交易才能活絡起來。
四、高度都市化加劇交易比例傾斜
當「人」與「錢」都往六都匯集，六都交易比重大者恆大的趨勢難以改變。除非，其他縣市能夠獲得強而有力的發展題材，才能夠分食一小杯，例如台積電至嘉義設廠即是最鮮明的例子，否則非六都縣市遭外圍化的情形只會越來越嚴重。
▲買賣移轉棟數比例。資料來源：內政部。製表：何世昌
總結來說，當台灣人口與資金高度集中在六都時，城鄉差距發展懸殊，催生出六都房產的保值性，以及較佳的轉手性，成交量占比節節攀高。但此現象將帶來一個隱憂—「蛋白縣市遭弱化」。倘若情況未能改善，長久之後，蛋白縣市的房市容易面臨供過於求、價格減損的高風險，正如同日本房市現況。
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【關於何世昌】
馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度研究。曾任《住展》雜誌研發長，專欄文章散見於各大媒體，也經常登上房產與財經節目，最愛從分析大數據中窺見房市動向。
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