[2026年1月更新]
財政部公告贈與稅免稅額調整重點
財政部自112年起，將贈與稅免稅額由 220 萬元調升至 244 萬元，並於 114 年仍維持此標準。該次調整係因應消費者物價指數（CPI）累積上漲，為近十多年來幅度較大的一次調整，有助於減輕家庭在資產移轉時的稅負壓力。
隨著房價的持續上漲，當前的年輕人越來越難以承擔高額的房價。許多所謂的「靠爸族」依賴父母的資助，才能勉強湊齊首付，購買人生中的第一套房產。在這樣的背景下，父母如何將房產轉讓給子女，成為一個重要的議題。
房產移轉三種方式比較：贈與、買賣與繼承
父母將不動產移轉給子女的方式主要有以下三種：
- 實際買賣：以市場價格進行交易，雖然需要支付相應的稅金，但可以避免贈與稅的限制。
- 贈與：透過贈與的方式轉讓房產，適用新的免稅額，對於符合條件的家庭來說，是一個利好的選擇。
- 繼承：在父母去世後，子女可繼承房產，這樣可以避免在生前贈與時產生的稅務負擔。
這些方式各有利弊，父母在考慮如何轉讓房產時，應根據自身的財務狀況和家庭需求做出明智的選擇。
以贈與方式移轉房產的贈與稅與相關稅負
#贈與稅
應繳稅金：土地增值稅、贈與稅、契稅
- 契稅：按房屋評定標準價格6％
- 贈與稅：採累進稅率 10％～20％
- 土地增值稅：依土地漲價總數額採累進稅率 20％～40％
- 贈與稅課稅級距（114 年 1 月 1 日起適用）
贈與淨額 2,811 萬元以下：課徵 10％
超過 2,811 萬元至 5,621 萬元：課徵 281 萬元，加超過 2,811 萬元部分之 15％
超過 5,621 萬元：課徵 703 萬元，加超過 5,621 萬元部分之 20％
父母以「贈與」方式將土地或房屋移轉給子女，除須繳納 契稅 外，土地部分仍須按一般稅率課徵土地增值稅（20％～40％）；
贈與稅則可扣除 每人每年 244 萬元免稅額後，依上述 最新課稅級距（2,811 萬／5,621 萬） 計算稅額。
以買賣方式移轉房產的房地合一稅與節稅規劃
應繳稅金：土地增值稅、契稅、房地合一稅
- 土地增值稅10％～40％
- 契稅6％
- 房地合一稅交易所得自用10%
根據「土地稅法第34條」第1～5項的規定，自用住宅用地，可採用「一生一次」和「一生一屋」這兩種模式節稅，讓原本20%的稅率降至10％。「一生一次」是在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內，再加上「同一天簽訂買賣契約」，把自己、配偶，或直系親屬的戶籍遷進要賣房屋；「一生一屋」即持有房屋的時間「連續滿6年」，自己、配偶，或未成年子女的戶籍登記於此，並在簽約買賣的前5年不能有出租或營業之用，即可適用。如果父母自行買賣房產轉成現金贈與子女，可利用每年每人244萬元的免稅額逐年贈與；如子女結婚，父母還額外各有100萬元的贈與免稅額度，夫妻兩人加總就共有1376萬元的免稅額。
▲以目前稅制來說，不動產留到繼承較有機會省更多賦稅。 圖片提供：Shutterstock
以繼承方式移轉房產的遺產稅與免稅額解析
#遺產稅
應繳稅金：遺產稅
免稅額：114年遺產稅免稅額仍為1,333萬元，未有調整。
遺產稅課稅級距（114 年 1 月 1 日起適用）
因應消費者物價指數（CPI）累計漲幅達法定調整門檻，財政部於 113 年 11 月 28 日 公告調整遺產稅課稅級距，適用於 114 年 1 月 1 日以後發生之繼承案件，最新級距如下：
遺產淨額 5,621 萬元以下：課徵 10％
超過 5,621 萬元至 1 億 1,242 萬元：課徵 562 萬 1,000 元，加超過 5,621 萬元部分之 15％
超過 1 億 1,242 萬元：課徵 1,405 萬 2,500 元，加超過 1 億 1,242 萬元部分之 20％
| 扣除項目 | 扣除金額 |
|---|---|
| 配偶扣除額 | 493 萬元 |
| 喪葬費扣除額 | 123 萬元 |
| 未成年子女 | 每人 50 萬元 |
| 父母（直系尊親） | 每人 123 萬元 |
| 身心障礙扣除額 | 每人 618 萬元 |
| 特別扣除額（如農地、不計入遺產） | 依規定申報 |
▲遺產稅扣除額項目（常見六項）。製表：遠雄房地產
依財政部統計，每年遺產稅申報案件約 15 萬件，其中遺產總額 3,000 萬元以下約占 7 成，多數案件在適用免稅額及各項扣除額後，實際遺產稅稅額不高，甚至無須繳稅。
若以「繼承」方式移轉不動產，繼承人可免課土地增值稅與契稅，僅需在扣除 免稅額與各項扣除額 後，就遺產淨額依 10％～20％ 稅率課徵遺產稅。
綜合現行稅制比較，父母將不動產留待繼承，通常可同時避開 契稅、土地增值稅與生前贈與稅，在多數家庭資產規模下，整體稅負往往低於贈與或買賣移轉方式，仍為三種方式中最具節稅優勢的選項。
遺產稅與贈與稅課稅級距調整說明
因應消費者物價指數（CPI）累計漲幅達《遺產及贈與稅法》規定之調整門檻，財政部於 113 年 11 月 28 日 公告調整 遺產稅及贈與稅課稅級距金額，並明確規定適用於 「114 年 1 月 1 日以後發生」之繼承事實及贈與行為。
| 稅目 | 稅率 | 106.5.12～113.12.31（調整前） | 114.1.1 以後（調整後） |
|---|---|---|---|
| 遺產稅 | 10% | 5,000 萬元以下 | 5,621 萬元以下 |
| 15% | 超過 5,000 萬～1 億 | 超過 5,621 萬～1 億 1,242 萬 | |
| 20% | 超過 1 億 | 超過 1 億 1,242 萬 | |
| 贈與稅 | 10% | 2,500 萬元以下 | 2,811 萬元以下 |
| 15% | 超過 2,500 萬～5,000 萬 | 超過 2,811 萬～5,621 萬 | |
| 20% | 超過 5,000 萬 | 超過 5,621 萬 |
▲遺產稅與贈與稅課稅級距調整對照表。製表：遠雄房地產
截至 2025 年 4 月，台灣現行不動產相關主要稅負包括 契稅、土地增值稅及房地合一稅，其稅率仍依現行法規適用，未另行調整。
需特別注意的是，地方政府得依《地方稅法通則》規定，於法定範圍內調整地方稅稅率，實際適用稅負仍應以不動產所在地之地方稅務機關公告為準。若涉及高額資產移轉或特殊條件案件，建議事前諮詢專業稅務顧問，或查閱財政部及各地方稅務機關之最新公告，以確保規劃正確。
契稅
契稅稅率依交易類型而定：
- 買賣、贈與、占有：6%
- 典權設定：4%
- 交換、分割：2%
納稅義務人通常為受讓人（如買受人或受贈人）。
土地增值稅
土地增值稅採累進稅率，根據土地漲價總數額的比例課徵：
- 漲價總數額未超過原地價100%的部分：20%
- 超過原地價100%至200%的部分：30%
- 超過原地價200%的部分：40%
此外，若符合「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅用地條件，可適用優惠稅率10%。
房地合一稅（2.0版）
自 2021 年 7 月 1 日起，實施房地合一稅 2.0，個人及法人出售房屋、土地（或房地）時，依 持有期間 適用下列稅率：
持有 2 年以內：45％
持有超過 2 年未滿 5 年：35％
持有超過 5 年未滿 10 年：20％
持有超過 10 年：15％
自用住宅優惠（個人適用）
個人出售自用住宅，若 持有並設籍連續滿 6 年，且 交易所得在 400 萬元以下者免稅；
超過 400 萬元之部分，適用 10％優惠稅率。
以現行稅制來看，若家庭整體資產未達高額遺產稅級距，不動產以繼承方式移轉，可免課契稅與土地增值稅，並搭配遺產免稅額及多項扣除額，整體稅負通常低於生前贈與或買賣移轉，仍是多數家庭最具節稅效益的方式。
