[2025年4月更新]

   

財政部公告：贈與稅免稅額調升

自2022年起，財政部宣布贈與稅免稅額由220萬元調升至244萬元，這一調整幅度達到11.09%，是13年來的最大調幅。這一政策的推出，無疑給予了家庭在財產轉移方面更多的靈活性。 隨著房價的持續上漲，當前的年輕人越來越難以承擔高額的房價。許多所謂的「靠爸族」依賴父母的資助，才能勉強湊齊首付，購買人生中的第一套房產。在這樣的背景下，父母如何將房產轉讓給子女，成為一個重要的議題。  

轉讓房產的三種方式

父母將不動產移轉給子女的方式主要有以下三種：

1. 1. 實際買賣：以市場價格進行交易，雖然需要支付相應的稅金，但可以避免贈與稅的限制。
   2. 贈與：透過贈與的方式轉讓房產，適用新的免稅額，對於符合條件的家庭來說，是一個利好的選擇。
   3. 繼承：在父母去世後，子女可繼承房產，這樣可以避免在生前贈與時產生的稅務負擔。

這些方式各有利弊，父母在考慮如何轉讓房產時，應根據自身的財務狀況和家庭需求做出明智的選擇。  

以「贈與」方式將房產過戶給子女

#贈與稅

應繳稅金：土地增值稅、贈與稅、契稅

• • 契稅：按房屋評定標準價格6％
  • 贈與稅：10%~20%
  • 土地增值稅：土地漲價總數與持有時間累計稅率20%~40%

1. 1. 1. 贈與稅免稅額：每年244萬元，至2025年仍維持此金額。 ​
      2. 課稅級距金額：

• • • • 贈與淨額2,811萬元以下者，課徵10％。

      • 超過2,811萬元至5,621萬元者，課徵281萬元，加超過2,811萬元部分之15％。

      • 超過5,621萬元者，課徵703萬元，加超過5,621萬元部分之20％。

  父母贈與子女土地，除契稅外，土地增值稅按一般稅率20％～40％課徵，贈與稅可扣除每人每年244萬元免稅額，如贈與財產價值為2,500萬元以下適用10％稅率，超過2,500萬元至5000萬元者為15％稅率、超過5000萬元皆為20％稅率。  

以「買賣」方式移轉房產，逐年贈與現金

應繳稅金：土地增值稅、契稅、房地合一稅

• • 土地增值稅10％～40％
  • 契稅6％
  • 房地合一稅交易所得自用10%

根據「土地稅法第34條」第1～5項的規定，自用住宅用地，可採用「一生一次」和「一生一屋」這兩種模式節稅，讓原本20%的稅率降至10％。「一生一次」是在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內，再加上「同一天簽訂買賣契約」，把自己、配偶，或直系親屬的戶籍遷進要賣房屋；「一生一屋」即持有房屋的時間「連續滿6年」，自己、配偶，或未成年子女的戶籍登記於此，並在簽約買賣的前5年不能有出租或營業之用，即可適用。如果父母自行買賣房產轉成現金贈與子女，可利用每年每人244萬元的免稅額逐年贈與；如子女結婚，父母還額外各有100萬元的贈與免稅額度，夫妻兩人加總就共有1376萬元的免稅額。     ▲以目前稅制來說，不動產留到繼承較有機會省更多賦稅。  圖片提供：Shutterstock  

以「繼承」方式留給子女

#遺產稅

應繳稅金：遺產稅

• • 免稅額：​2025年遺產稅免稅額仍為1,333萬元，未有調整。​

  • 課稅級距：​2025年起，遺產稅的課稅級距金額已調整。

    自2025年1月1日起，遺產稅的課稅級距金額已依據消費者物價指數（CPI）上漲情形進行調整。​這次調整是因應CPI自上次調整以來累計上漲12.42%，已達《遺產及贈與稅法》第12條之1所規定的調整門檻。​

    • • • 遺產淨額5,621萬元以下者，課徵10%。

        • 超過5,621萬元至1億1,242萬元者，課徵562萬1,000元，加超過5,621萬元部分之15%。

        • 超過1億1,242萬元者，課徵1,405萬2,500元，加超過1億1,242萬元部分之20%。

 

扣除項目	扣除金額
配偶扣除額	493萬元
喪葬費扣除額	123萬元
未成年子女	每人50萬元
父母（直系尊親）	每人123萬元
身心障礙扣除額	每人618萬元
特別扣除額（例：農地、不計遺產）	依規定申報

▲遺產稅扣除額項目（常見六項）。製表：遠雄房地產   根據財政部統計，目前遺產稅申報案件1年約15萬多件，而遺產總額3,000萬元以下約占7成，也就是說，大多遺產稅稅額不會太高甚至免稅。若採用繼承方式僅需課徵遺產稅，免課土地增值稅與契稅，並有六大扣除額，包括配偶扣除額493萬元、喪葬費扣除額123萬元等。   ➤111年遺產稅及贈與稅免稅額、課稅級距金額、不計入遺產總額及扣除額之金額   總的來說，以上三種方式各有優缺點，父母移轉不動產給子女，皆要繳交契稅及土地增值稅，並要考慮因持有時間長短帶來的房地合一稅，惟買賣可另外使用土地增值稅率，但贈與還要另課贈與稅。但如果採遺產繼承方式，繼承人免課土地增值稅與契稅，僅需減除遺產免稅額與扣除額後，課徵遺產稅率10％～20％，為三種課稅方式最優惠。     [2025年4月更新補充] 因應消費者物價指數（CPI）漲幅達調整門檻，財政部於113年11月28日公告調整遺產稅及贈與稅課稅級距金額，適用於「114年1月1日以後發生」繼承事實及贈與行為之案件。

事實發生日期		106.5.12~113.12.31（調整前）	114.1.1以後（調整後）
稅目	稅率	遺產/贈與淨額	遺產/贈與淨額
遺產稅	10%	5,000萬以下	5,621萬以下
	15%	超過5,000萬~1億	超過5,621萬~1億1,242萬
	20%	超過1億	超過1億1,242萬
贈與稅	10%	2,500萬以下	2,811萬以下
	15%	超過2,500萬~5,000萬	超過2,811萬~5,621萬
	20%	超過5,000萬	超過5,621萬

  截至2025年4月，台灣的契稅、土地增值稅與房地合一稅的稅率如下： 請注意，地方政府可依《地方稅法通則》調整地方稅稅率，如需進一步了解特定情況下的稅務影響，建議諮詢專業稅務顧問或查閱財政部及地方稅務機關的最新公告。  

契稅

契稅稅率依交易類型而定：

• • 買賣、贈與、占有：6%
  • 典權設定：4%
  • 交換、分割：2%

納稅義務人通常為受讓人（如買受人或受贈人）。

土地增值稅

土地增值稅採累進稅率，根據土地漲價總數額的比例課徵：

• • 漲價總數額未超過原地價100%的部分：20%
  • 超過原地價100%至200%的部分：30%
  • 超過原地價200%的部分：40%

此外，若符合「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅用地條件，可適用優惠稅率10%。

房地合一稅（2.0版）

自2021年7月1日起，房地合一稅2.0實施，針對個人及法人出售房地產的持有期間，適用以下稅率：

• • 持有2年以內：45%
  • 持有超過2年未滿5年：35%
  • 持有超過5年未滿10年：20%
  • 持有超過10年：15%

若為自用住宅，持有並設籍滿6年，且課稅所得在400萬元以下者，可免稅。