親屬間不動產買賣的省稅策略

遺產及贈與稅法 第五條
財產之移動，具有下列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅。

在不動產交易中，如何有效地將財產轉移給子女並減少稅負，常常是業界人士所關注的焦點。根據《遺產及贈與稅法》第五條，二親等親屬之間的財產移動，如無法提供已支付價款的證明，將被視為贈與並課徵贈與稅。此法條明確規定了幾種情形，包括無償免除或承擔債務、以顯著不相當的代價讓與財產等，這些情形都可能導致稅務負擔。因此，在進行親屬間的買賣時，必須確保有充分的支付證明，以避免不必要的稅務風險。

▲二親等內親屬關係圖。製圖：遠雄房地產

二親等買賣的法律規範與金流管理

二親等的範圍包括配偶及姻親，這意味著在與二親等內的親屬進行不動產交易時，必須特別注意支付證明的準備。根據《遺產及贈與稅法》第五條的規定，若未能提出已支付價款的確實證明，交易將被視為贈與，並依據法定規定課徵贈與稅。因此，金流的透明性在此類交易中至關重要。每一筆購房款項必須由買方自行支付，並需向國稅局申報。在處理親屬間的買賣時，建議雙方使用相同的銀行帳戶進行交易，以便提供清晰的證據。當國稅局要求提供匯款紀錄與資金來源的詳細說明時，雙方可藉由銀行存摺及匯款紀錄來證明交易的合法性。

案例：父親與兒子的房產交易

以一位父親將其房產以市價出售給兒子的案例為例，該父親在交易過程中確保所有交易款項均由兒子支付，並保留所有相關的銀行記錄。當國稅局要求提供匯款紀錄與資金來源時，父親能夠清楚地證明該筆款項的合法性，從而避免了贈與稅的課徵。若其他繼承人對此交易表示不滿，父親可以依據透明的交易記錄來解釋和證明其合法性，降低未來可能的糾紛風險。此外，若交易中有部分金額來自於貸款，則必須事先申報，並確保銀行審查通過，以獲得「非屬贈與財產同意移轉證明書」。這樣的交易不僅能夠使兒子順利取得房產，還能在未來享有其增值的利益。

▲非屬贈與財產同意移轉證明書。圖片提供：天易地政士事務所

▲房地產交易流程。製表：遠雄房地產

完成過戶後的注意事項

過戶完成後，國稅局會要求附上過戶後的謄本及銀行帳戶資料。由於銀行貸款的撥款通常在過戶後正式進行，因此國稅局會進行相應的審查，確保所有交易的合法性。值得注意的是，過戶後，賣方的帳戶將被列管，以防止不正當的資金回流。遵循一般的買賣流程，包括簽約和實價登錄，是非常必要的。國稅局會對契約書進行審查，並要求選擇親屬間的買賣進行實價登錄。在整個交易過程中，保持價格接近市價，並確保金流透明，將有助於有效降低稅負，達成雙方的利益。

總結來說，親屬間的買賣交易必須遵循法律規範，並確保金流的透明性，以避免贈與稅的課徵。透過合理的金流管理與合法的交易證明，雙方可在不動產交易中實現最佳的稅務效益。

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