什麼是法定空地?

建築法第十一條：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」

▲圖片來源：新北地政局臉書

基地面積扣除建築面積之餘額，即為法定空地之面積。

▲製圖：遠雄房地產

這時候大家可以發現，一塊建地是不能蓋滿房子的，周邊要留些”法定空地”，主要用途是確保建築物能夠充分接收日光，提供明亮的室內環境，有助於節省能源並提高居住舒適度。法定空地也可以作為防火隔離帶，減少火災擴散的風險，提高建築物和居民的安全性加上緊急撤離的空間，空地可供緊急撤離和應急服務使用，確保在災難情況下住戶能安全撤離。在這樣的前提下，法定空地原則上要淨空，除了最基本的綠化以外，幾乎不能有任何長期滯留的物品放置在法定空地上。

法定空地給誰用？

大家應該發現涉及公共安全問題都是必須供公共使用才合理，所以法定空地自然也是。

在公寓大廈管理條例第 7 條：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：

一、公寓大廈本身所占之地面。

二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。

三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

四、約定專用有違法令使用限制之規定者。

五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

因為法定空地產權應登記為全體區分所有權人共有，倘依主管機關核准之建造執照所附圖面上已有約定專用之標示時，除區分所有權人會議另有決議者外，應依中央主管機關所定規約範本制定之規約草約約定之；不得將法定空地讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。所以基本上也無法約定專用為原則。

法定空地亂象-汽機車違停問題

你是否有看過機車、甚至汽車都有看過停放在一樓空地上？其實很多人都會遇到一個問題，就是我買的大樓，一樓人行道部分很多人會臨時停車，管委會放標語禁止停車好像都沒有用，到底為什麼?倘若法定空地有人違規，例如停車、擺攤的話，政府可以管嗎？

法定空地是私人產權的範圍，警察是不管的。依筆者曾經經歷的案例來看，政府會先清查是不是 “道路” 範圍，再清查是不是公所養護的 “人行道” ，最後只要是私人產權範圍，就會告知這是公寓大廈的公共設施部分，要由區分所有權人會議及管委會自行管理。

首先基本的嚇阻，放置告示牌是常見的消極做法，再其次能做的，是可將坡道處放置一個重物，比方大型綠化盆栽以建立通道阻擋，要能夠停車到人行道一定有一個部分是可以騎車或開車上來的坡道，畢竟很少人願意自己愛車的底盤受到可能的擦撞，倘若人行道有一定高度摩托車也不容易搬運。所以常常會看到有大樓，實質上堵住汽機車的出入口，不影響人行的前提下，其實也能杜絕大部分的汽機車違停問題。

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