預售屋簽約必看！解析專有與約定專用，避開產權陷阱 | 專家觀點地政篇

「代書，你自己有買預售屋嗎?」其實無論是我的從業還是教書生涯當中，很常被問這個問題，預售屋是一個台灣非常特殊的機制，畢竟世界上全面無限制的預售屋制度大概也就台灣首見，正因為如此，很多不動產的研究在台灣無法直接套用（因為外國預售屋是罕見的狀態，但在台灣是常態），同時這也表示一般人在購買預售屋時，應該要更花時間做功課，避免自己的權利義務受到損失。

預售屋下定前，買家依法可以要求看哪些文件？

👉買預售屋下定金前，建商一定要提供哪些資料？

預售屋本質上就是賣夢想，但是是美夢還是惡夢，我們怎麼知道？在下定金之前，依法規定契約書應該提供給消費者，請注意這裡是完整的契約書，以及應有的建築執照、不動產說明書都能夠在前期評估的時候確認未來的規劃設計，請務必對照業務跟你說的話，對於基地內現有的規劃設計進行檢視，包含但不限於一樓戶的法定空地約定專用、露臺戶的約定專用、車位約定專用、建物的梁柱位置、建築執照上所載的建物用途為何（可能影響貸款）。

▲專用、共有部分的情形。製圖：遠雄房地產

室內坪數與產權界限：解密「專有部分」的所有權與使用規範

👉什麼是專有部分？室內裝潢或變更用途會受法律限制嗎？

這裡就不得不提，在公寓大廈當中的產權跟管理其實相對複雜很多，當中分為專有部分跟共有部分，最簡單的判斷就是家裡門關起來的部分就是專有，這部分所有權是完全獨立的，可以自由處分收益排除他人干涉，當然這部分不是說可以無法無天，例如區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。

至於大門以外的部分，共用部分大家直覺就是梯廳、梯間、地下室、頂樓等公設的位置，這部分法令也很清楚，由管委會負責日常的維護，但重大決策由區權會一起多數決，相對應的大家出的管理費也會用在公設的支出跟維護，假設管理費不夠支出（例如電梯修繕），最後也是依據權狀上面寫的公設持份比例去分攤，跟個別住戶有無使用無關喔(一樓就算沒有用電梯也要出修電梯的錢，因為公設有持份)。請注意因為大家都有持份，不是供特定人使用(鞋櫃占用、鞋子放在樓梯間都是佔用公設)，所以要大家一起講好才能使用，而且不能違反法令規定的使用(樓梯間用來通行不能堆放雜物)。

車位與露臺屬於「約定專用」，跟一般所有權有何不同？

👉預售屋約定專用是什麼意思？停車位跟露臺有權狀嗎？

首先是約定專用，顧名思義，約定專用代表原本是共用經過大家的約定成為專屬特定人使用，最常見的就是我們購買的停車位，很難想像雙北地區動輒兩三百萬的車位竟然是公設約定專用的，但目前的法規多數停車位都是這樣的形態，並沒有獨立的權狀單獨移轉，這代表屋主僅握有使用權，並不具備法律上可獨立處分的完整所有權，所以車位的管理除了法令限制之外(例如機械車位的限重)，還有區權會通過的規約也可以管制車位的使用，因為他本質上還是公共設施，例如規約可以規定一個車位只能停一部汽車，那就不能在前後在塞一台摩托車，並不是車格內所有權想幹嘛就幹嘛喔。除了車位之外，還有露臺、一樓的庭院(法定空地)也是常見的約定專用，這部分都必須依據法令限制去使用，同時假設有修繕、救災的通行義務，就算你是露臺戶也必須遵守喔。

簽約時如何確保「約定專用」面積不縮水且有法律效力？

👉預售屋合約如何確認約定專用權利？交屋後管委會可以反悔嗎？

再來是相對比較少見的約定共用，通常會發生在騎樓、配置在一樓的機車或自行車停車位，這種很多都是專有部分經過約定給大樓所有人使用，他會登記在某戶的權狀坪數，但是這部分的所有權會受到限制讓全體所有權人共用。

簡而言之，專有部分有完整的所有權但還是受到規約跟法令的限制，修繕、裝潢的費用由所有權人各自承擔，而共用部分有部分的所有權，要大家一起做決定不能單獨占用特定的空間，管理維護經費也是大家一起出，至於約定後主要是針對他的使用型態，不會影響到他實際的產權登記。

▲不動產四大權利類別對照表。製表：遠雄房地產

最後，在簽約時到底應該怎麼確認呢?

經過剛剛的說明，大家買房最在意的室內坪、公設比在面積上大家應該都會注意，但有些細節例如約定專用部分，要經過大家同意才算，這就必須再跟建設公司的契約書當中載明清楚有約定專用跟約定共用，否則以實務經驗來看，交屋後要全體共有人同意是非常困難的事情，這些面積以及對應管理費用怎麼計算，以及最重要的規約到底有沒有限制這些空間的使用，都是在簽約時經過契約內容來減少未來交屋時的爭議的。

——————————————

【關於朱智豪】

**本網站之專家觀點文章是由第三人所提供並授權遠雄房地產張貼於網站，不代表遠雄房地產贊同其觀點，如需轉載須經本公司事前書面同意，並應遵守相關使用條款及尊重著作人之智慧財產權。