買房前必查：銀行不會主動告訴你的「抵押權與順位」 | 專家觀點地政篇

貸款，是大家這一年來買房遇到最大的問題，曾有一個銀行前輩告訴我，比大家更怕房價跟不動產有損失的，就是銀行端，畢竟大家自備款最多也就 3 成（豪宅跟限貸令除外），銀行可是要承擔七成的風險。正因為如此，在限貸令出來後，在今年的統計報告中，就算平均估值還是往上（這與銀行鑑價流程有關），但整體核貸的成數卻是持續下探，逼近七成。

銀行貸款偏向保守的趨勢越發明顯，常見一些貸款話術也失去效果，甚至大家漸漸發現用特約條款解除契約往往也有爭議，大家越來越重視貸款的問題。今天就來跟大家聊聊抵押權到底是什麼，以及是否還完款就要先清償塗銷抵押權？還有買房前，為什麼至少要看一下原有的抵押權設定狀態？

▲2024–2025 年全台房貸申貸狀況一覽表。資料來源： 財團法人金融聯合徵信中心

抵押權是什麼？實務上最常見的是哪一種？

❓ 銀行房貸設定的抵押權到底在保障什麼？

民法規定中的抵押權，最常見的、實務上現在會做的叫做「最高限額抵押權」。

什麼是最高限額抵押權？

最高限額抵押權，指的是債務人或是第三人提供不動產作為抵押物，對債務進行擔保，債權人與抵押物的所有人約定，針對債務人現在已存在或是將來當事人可以預見，在一定法律關係內發生的不特定債務。

簡單來說，不只擔保你借錢當下的債務，還包含衍生的債務，例如不還錢的利息、違約金等等。如果債務人最後沒有還清，債權人（同時也是抵押權人）就能夠將抵押的不動產拍賣，並且在雙方所同意設定的最高限額內，對於所賣得的價金可以優先受償。

▲地政事務所核發之第二類謄本。圖片來源：新北市政府地政局

抵押權順位為什麼這麼重要？

❓ 為什麼銀行會要求第一順位抵押權？

在剛剛的文字中我們學到了一個新的詞叫做「優先受償」，換句話說，拍賣的時候可以針對拍賣的價金優先拿錢走。萬一剩下的不夠後次序抵押權人分，那就只能自己去想辦法（轉為普通債權），必須由訴訟取得執行名義辦理。

但問題是，訴訟曠日廢時，而且有無剩餘資產可供執行是一個大問題（畢竟房子已經拍賣了）。意思其實很簡單：排序越前的越有利。

這也就導致銀行端幾乎都只能接受第一順位抵押權才肯放款。換句話說，倘若原有的房子在買賣時，就已經有一個不是銀行端的抵押權卡在第一順位，那就會導致銀行不可能願意借錢給你，只能走私人借貸或中租等偏向高利息的借貸方式。

這就意味著，大家一定要在買房子前請地政士確認，該房屋的抵押權是否是可以順利塗銷的；如果不行，到時候跟銀行貸款一定會出大問題。

買房前如何查詢抵押權的設定狀況？

❓ 一般人買房要怎麼查房子有沒有抵押權？

其實查詢抵押權的狀況是非常簡單的事情，因為我國登記具有公示效果，只要有登記的法律關係都會直接顯示在謄本上。當中「二類謄本」可以任意調閱，所以在買房前，除了權狀檢查之外，請地政士調一份謄本即可得知，目前抵押權有幾個（俗稱幾胎）。

再看一下權利人是否是銀行還是私人，如果是私人，就一定要請對方先塗銷。過往在實價登錄尚未出現之前，甚至可以用銀行貸款回推對方當初的買價。

實務經驗分享：關於抵押權，你一定要知道的三件事

謄本看不到實際貸款餘額

❓ 別人可以從謄本看出我欠銀行多少錢嗎？

實際貸款的餘額不會在謄本當中顯示出來，所以不用怕人家知道你還了多少、還剩多少。因為抵押權設定顯示的是「最高限額」，只是在這個範圍內（通常會是你當初借款金額的 1.2 倍）做擔保，並不代表你真的欠他這些錢。

還完款一定要馬上塗銷抵押權嗎？

❓ 房貸繳清後不塗銷抵押權會有風險嗎？

個人建議其實不需要。首先，有抵押權意味著外人在查詢房產狀況時，會預期要塗銷抵押權銀行端才能借款，這其實可以避免很多麻煩。

例如，銀行端比較不會一直打電話給你要你貸款、增貸；同時詐騙集團也比較不喜歡這樣的房子，因為變現會比較困難。

善用銀行審查，反而是一種風險防火牆

❓ 抵押權真的能防止房產被詐騙盯上嗎？

綜上所述，銀行是風險評估中重要的一環，畢竟 7 成風險是銀行承擔，所以往往晴天給傘、雨天收傘。反過來說，如果藉由履約保證、事先排查，有抵押權的房子也可以利用銀行的審查機制，去避免被詐騙集團盯上。

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