台灣零售業態的結構轉變與商圈新型態
台灣的零售業態正在經歷結構性的轉變，直接影響商圈的樣貌，雖然近年來便利商店和藥妝店的數量持續增加且深入社區，填補大型百貨公司或商場較難觸及的區域，形成以便利商店為核心的「微型商圈」；不過各家公司對於百貨公司及購物中心在國內仍是持續耕耘，特別是百貨開始導入娛樂、餐飲、文化體驗等非購物功能，試圖從單純的購物中心轉變為綜合性的生活休閒場所，以吸引人潮並延長顧客停留時間；甚至高鐵站、捷運站周邊因為人潮匯集，成為百貨公司和大型商場積極進駐的新戰場，如北捷的南港、松山、台北車站等周邊區域，因軌道運輸的便利性，吸引大量的商業投資，形成以交通節點為核心的「流量型商圈」；或是軌道運輸的便利性也讓消費者的移動範圍變廣，使得人潮與消費力不再集中於傳統商圈，一些位於交通便利的新興區域，因交通便利與高消費力族群聚集，成為新的熱門商圈；等同我國零售業正朝向複合化、數位化、與交通節點結合的方向發展，傳統商圈面臨轉型壓力，而具備交通優勢或能提供獨特體驗的新興商圈則逐漸崛起，未來伴隨未來百貨與購物中心開幕潮，對於國內區域房市的住宅市場、租金收益、商用不動產等將帶來正面效益。
▲新板特區擁有大型百貨與完善商圈，生活購物便利。圖片來源：遠雄房地產
未來十年百貨商場開幕潮：南台灣百貨商場快速崛起
有鑑於因不動產開發商因住宅市場受政策抑制而轉向商業設施開發、科技園區及軌道經濟抬頭，全台百貨商場陸續加入市場，預計未來十年將有56座陸續完工開出，值得注意的趨勢是南台灣正在大崛起，高雄囊括達10座、占比達17.8%
根據表一瑞普萊坊的彙整統計，2025年全台百貨商場總計有10座完工營運，總面積約13.6萬坪，2026~2028年預計新完工開幕的商場共25座，總面積約47.86萬坪，以商場面積占比分析，北部占26.3%、中部25%、南部48.7%，2029~2030年將有7座完工，至於2030年後，另外還有14座完工營運時程未定，總計全台未來十年可望有56座問世，主要係因不動產開發商因住宅市場受政策抑制而轉向商業設施開發、科技園區及軌道經濟抬頭等因素的加持；其中密度最高在台北市，至於南台灣則正在逐步崛起，高雄市的座數也不容小覷，反映近年產業南向發展、區域性大型土地開發案、大眾運輸導向發展等趨勢顯著。整體來說，位於精華區的大型商場開幕前後，對於鄰近的開發案、商辦、豪宅、零售店面等市場，預料將因消費人潮帶來的商機，及區域生活機能升級，提供租賃、價格的加值或重估效益。
| 台北市 | 新北市 | 桃園市 | 新竹縣市 | 台中市 | 彰化縣市 | 台南市 | 高雄市 | 其他 | 合計 | |
| 2025年(E) | 3 | 1 | 3 | 2 | 1 | 10 | ||||
| 2026年(F) | 2 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 5 | 1 | 14 | |
| 2027年(F) | 1 | 1 | 1 | 2 | 5 | |||||
| 2028年(F) | 2 | 1 | 1 | 1 | 嘉義1 | 6 | ||||
| 2029~2030年(F) | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 嘉義1 宜蘭1 | 7 | |||
| 2030年後 | 5 | 1 | 2 | 2 | 3 | 1 | 14 |
▲表一：未來全台百貨商場預計完工營運數之預測( 單位：個) 。資料來源：瑞普萊坊零售暨飯店不動產服務部、工商時報整理，2025年3月
未來具代表性的百貨/購物中心案例與房市效應
預計未來國內重點百貨或購物中心的開幕，對周邊房地產的影響是全面且長期，它不僅直接支撐周邊的房價與租金，更透過生活機能的提升、就業機會的增加以及區域發展潛力的重塑，為該區域創造新的價值，使其從單純的居住地轉變為兼具商業與生活魅力的都會核心
根據表二的彙整資料可知，2025年及未來國內具代表性的百貨/購物中心標的將包括南港LaLaport、統一 Dream Plaza、台北大巨蛋SOGO CITY、三井LaLaport台中東區店、台南三井OUTLET二期、高雄義享天地B區、新店裕隆城等，事實上，大型商場為塑造差異化、體驗感，在建築造型、產品業種配置、逛選動線、人潮休憩與聚集、室內外造景的規劃設計上，將會更加著墨。
▲高雄義享天地。圖片來源：遠雄房地產
百貨/購物中心 | 位居縣市 | 預計開幕時間 | 規模與特色 | 對周邊房地產的影響 |
南港LaLaport | 台北市 | 2025年 | 中大型購物中心，將引進日系品牌、多元餐飲、親子娛樂設施，為東區門戶計畫一環 | – 區域發展核心：與三井Lalaport北館、南館整合，形成區域商圈 – 房價保值增值：帶動東區、北區房價，成為房產增值的強力支撐 – 商業活動活絡：吸引大量遊客與當地居民，店面租金與住宅租金都將受益 |
統一 Dream Plaza | 台北市 | 2025年 | 統一集團斥資百億打造，引進超過300個品牌，商場總樓地板面積約7,500坪，共計6個樓層 | – 信義計畫區新地標：強化信義計畫區的商業與豪宅價值 – 高端房產價值提升：周邊豪宅與頂級辦公室租金將受惠，提升區域房產保值性 – 區域機能整合：串聯既有百貨群，使信義區商業機能更完整，帶動人潮與消費力 |
台北大巨蛋SOGO CITY | 台北市 | 2025年 | 面積約3萬坪，涵蓋影城、潮牌專賣區、餐飲、運動主題館 | – 支撐房價：支撐大巨蛋周邊房價 – 商業租金提升：帶動忠孝東路四段、光復南路周邊店面租金 – 人流與交通改善：忠孝東路交通可能更為擁擠，但捷運國父紀念館站、忠孝敦化站人流將會大增 |
台南誠品 | 台南市 | 2025年 | 這是南台灣最新、規模最大的誠品旗艦店，於2025年5月底試營運，並在6月中正式開幕。它是一棟獨立的建築，面積高達6,000坪，並以10米高的雙層書店為最大特色，提供南台灣最豐富的書籍量。建築設計還榮獲「TAC世界設計大獎」首獎，將閱讀空間與在地文化、藝術巧妙結合 | —提升區域能見度與房價:誠品台南店是南台灣規模最大的誠品旗艦店，其獨特建築設計和多元的複合式經營模式，吸引了大量人潮和媒體關注。這種地標性的存在，讓原本非市中心的區域能見度大增，也成為買家選擇居住地時的重要參考指標。通常，大型文創或商業設施的進駐，都會被視為區域發展的利多，從而帶動周邊住宅的房價上漲 —帶動住宅需求與租屋市場:誠品台南店的開幕創造了許多就業機會，從書店店員、餐飲服務到管理職位等。這將吸引更多工作人口移入，增加對周邊租屋和購屋的需求。尤其是那些有地緣關係、或看好此區發展的買家，可能會更積極地尋找附近的房產。對於房東而言，這也是一個好消息，因為租屋需求增加，有機會提高租金投報率 |
台中漢神洲際購物中心 | 台中市 | 2025年 | 位於台中市北屯區崇德路與環中路口，是中信金集團與漢神百貨合作開發的大型複合式開發案。這個開發案不僅包含漢神百貨，還結合了中信金總部大樓、多功能會展中心、以及未來可能的中信兄弟主場，形成一個多功能的娛樂與商業園區 | —房價上漲與價值提升:漢神洲際購物中心被視為北屯區房市的「強心針」，其大型商業開發案，加上未來臺中巨蛋、洲際棒球場的運動賽事與演唱會等，形成一個強大的複合式生活圈。這使得周邊地區的房市從過去的「潛力區」轉變為「價值實現」階段 —不動產開發商積極佈局與推案: 看好漢神洲際購物中心帶來的商機，許多知名建商如大陸建設、豐邑、泓瑞等都已在周邊的14期重劃區積極佈局，推案量大增。這也反映出業界對此區域房市的信心，並提供了更多樣化的住宅產品選擇，從過去的中大坪數轉向符合市場需求的2、3房產品 |
三井LaLaport台中東區店 | 台中市 | 2026年 | 中台灣最大規模複合式商場，引進國際品牌、日系餐飲、親子娛樂設施 | – 區域發展核心：與三井Lalaport北館、南館整合，形成區域商圈 – 房價保值增值：帶動東區、北區房價，成為房產增值的強力支撐 – 商業活動活絡：吸引大量遊客與當地居民，店面租金與住宅租金都將受益 |
台南三井OUTLET二期 | 台南市 | 2026年 | 擴大購物中心規模，預計引進更多國際精品、餐飲品牌 | – 交通樞紐商圈：緊鄰高鐵站、台鐵站，形成交通核心商圈，周邊房市受惠 – 人潮外溢效應：帶動高鐵特區與歸仁區的商業發展與住宅需求 – 產業就業機會：吸引購物中心與周邊產業就業人口，推動租賃與購屋需求 |
高雄義享天地B區 | 高雄市 | 2026年 | 結合精品飯店、商場、影城，與A區形成完整百貨購物生態圈 | – 區域機能強化：帶動鼓山區、左營區的商業發展 – 房價穩定增長：高雄美術館特區為傳統豪宅區，義享天地的開幕將強化其生活機能，提升房產價值 – 就業與居住需求：新增的就業人口將帶動周邊住宅的租賃與購屋需求 |
新店裕隆城 | 新北市 | 2027年 | 裕隆集團開發，結合誠品生活旗艦店，打造為複合式商業區 | – 支撐房價與租金：新店區房價將受惠於此大型開發案，特別是裕隆城周邊地區，將具支撐力道 – 生活機能升級：為新店區居民提供更完善的購物與娛樂選擇。 – 人口移入：吸引年輕家庭與高收入族群移居，推升區域房產價值 |
富邦凹子底「漢神百貨3館」 | 高雄市 | 2028年 | 這個開發案位於高雄市鼓山區博愛二路與大順一路口，鄰近捷運凹子底站，佔地廣大。整體開發內容除了漢神百貨商場，還包含水族館、商辦大樓、溜冰場等設施，總開發面積達15萬坪 | —提升區域價值與房價: 漢神百貨3館的興建，除了百貨本身的人流與商機，更包含水族館、商辦大樓等複合式設施，將大幅提升周邊生活機能與便利性。這使得凹子底地區的吸引力增加，自然也會帶動房價上漲，特別是新建案或屋齡較輕的住宅。 —帶動租屋市場活絡:隨著工作人口的增加，對租屋的需求也會跟著上升。不只會有百貨從業人員，未來商辦大樓的上班族，也會需要租屋處。這對於持有套房或中小坪數物件的房東來說，是一大利多，可望提高租金投報率。 |
▲表二：未來國內具代表性百貨/購物中心開幕計畫及對周邊房市的影響。資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫，2025年8月
▲高雄漢神巨蛋商圈。圖片來源：遠雄房地產
大型商場是區域發展的火車頭
而未來國內重點百貨或購物中心的開幕不僅是商業盛事，更是帶動區域發展的火車頭，對於周邊房地產而言，通常是長期且正面的利多，畢竟這些大型商業體的開幕，會像磁鐵一樣吸引人潮、資金與其他商家進駐，使得原本的住宅區或單純商業區，轉變成具備多元機能的複合型商圈，同時百貨或購物中心所提供的便利性、交通優勢與就業機會，是房價增值的強大支撐，尤其在房市盤整時期，這類大型開發案能為周邊房地產提供保值甚至增值的機會；甚至開幕後會使公共運輸與周邊道路建設相應提升。
▲圖片來源：shutterstock
對房地產的多面向正面影響
事實上，台灣大型百貨公司或購物中心的開幕，通常會對周邊房地產產生顯著且多面向的影響，不僅會帶動房價上漲或形成房價支撐，也會改變區域的機能與發展潛力。其中代表性的百貨/購物中心對於當地區域房價與地價通常具備正面效益，畢竟其可形成交通與人潮匯聚、生活機能提升、就業機會增加等利多因素；特別是基礎建設的改善，吸引大量人潮與車流，使得該區域的便利性大幅提升，進而反映在房地產的價值上，況且大型商場不僅提供購物、餐飲，通常還包含電影院、健身房、兒童遊樂區等多元化娛樂設施，使居民的生活便利性與品質大幅提高，甚至一間大型百貨或購物中心的開幕，會創造數百甚至數千個工作機會，無論是購屋或租屋，都會對當地的房地產市場產生正面的拉力。
▲台中三井OUTLET帶動海線地區商圈發展與觀光人潮。圖片來源：遠雄房地產
區域投資價值與都市更新潛力
再者對於房地產投資者而言，大型商場的開幕也代表著租金收益的潛在成長性，特別是商場的開幕會帶動周邊商業活動的活絡，使得商圈範圍擴大。許多商家會希望在商場周邊開設門市，以分享人潮紅利，這使得周邊的店面租金水漲船高；甚至除了商業店面，商場帶來的大量就業人口也推升了住宅的租賃需求，特別是對於套房或小坪數住宅的需求會顯著增加，從而帶動租金上漲。另一方面，也不排除大型百貨公司或購物中心開幕，可加速周邊老舊社區的都更腳步，或是帶動新的重劃區開發，從而提升整體市容與環境品質。
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【關於劉佩真】
台灣經濟研究院產經資料庫總監 在台經院主要從事不動產、半導體的產業分析，從事行業研究的工作超過二十年的時間，也擔任清大半導體學院政府代表、APIAA理事暨產業顧問、北市府三創園區績效考評委員等職務，亦為國內多家平面媒體、雜誌的專欄作家。
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