劉佩真觀點：2025年第三季房市觀測–政策觀望期延續，市場靜待轉折契機

現階段房市面臨銀行房貸放款緊縮，加上央行理監事會決議第七波選擇性信用管制效應未鬆綁，以及美國川普總統的貿易關稅戰對於政經情勢的發展依舊充滿不確定性等利空因素，包括台灣的對等關稅談判未定、晶片關稅實施細則不明等，上述局面皆讓不動產開發商推案保守以對；即便2025年9月行政院拍板定案新青安政策排除在銀行法72-2條不動產放款比例限制之外，可望使申請房貸卡關問題獲得改善、公股銀行承作意願回升，短期所帶來的效應仍有限；另一方面，不論是成屋市場或預售屋市場也延續先前買氣下滑的趨勢，各地建案除了新案有個蜜月期，個案單周賞屋量個位數與零成交已屬常態，市場買氣明顯疲弱，代表買方的心態從不買會更貴，已轉變為停看聽，精挑細選適合自己的個案謹慎購屋；故房市進入個案表現時代，具備捷運站、總價控制得宜、大基地與高性價比的個案，才是順銷的關鍵。究竟2025年第三季國內整體房市景氣變化背後的原因為何?各產品面的表現態勢又存在那些差異點，而第四季房市展望之趨勢及觀察重點為何，以下將深入進行探討。

從交易量與房價變化，看2025年房市量縮價跌的真實壓力

台經院公佈的「營建業營業氣候測驗點」除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法，透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖，並劃分為–「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限(請參考圖一)，則可發現2025年3~9月已延續七個月處於「看法悲觀」的象限，顯示國內房市政策未有大幅度的鬆綁，國銀配合央行進行不動產放款總量管制，加上銀行本身加強內部風險控管，因而調整房貸利率，民眾購屋態度趨保守觀望，同時商用不動產中的辦公室租賃、重要店面商圈租賃、土地交易、商用不動產投資買賣市場表現恐仍顯疲弱所致。

量縮價跌的房市壓力主要來源於哪些政策與經濟因素？

▲圖一：營建業營業氣候測驗點之景氣循環座落圖。資料來源：台灣經濟研究院，2025年10月

其中若以交易量來看，總計2025年1~9月六都建物買賣移轉件數年增率為-27.9%，反映在銀行持續緊縮房貸政策與第七波信用管制影響下，購屋族取得貸款門檻高、排撥時間長，市場交易難度提升，直接衝擊市場買氣。整體而言，由於美國總統川普宣布對台課徵20%+N對等關稅，我方政府對於「暫時性關稅」後續是否能爭取更低的稅率，完成最終協議，甚至232條款的課徵情況，對國內經濟與房市的影響，仍需密切關注後續協議成果而定；不過由於主計總處估計2025年第三計經濟成長率僅有2.92%，遠低於第一季、第二季分別為5.45%、8.01%的水準，也連帶影響內需與房市買氣，加上銀行房貸緊縮與第七波信用管制短時間內沒有調整的跡象，讓市場流動性下降，因此2025年以來房市交易動能萎縮的情況日趨顯著。

房市買氣下滑，是房貸變難還是價格太高？

▲圖二：2025年1~9月六都建物買賣移轉件數年增率概況。資料來源：內政統計月報、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2025年10月

若以房價而論，目前量縮已經成定局，價格則是呈現緩跌的格局，也就是較核心區域下跌空間有限，較偏遠區域的房價下跌幅度將至少從5%起跳，特別是現階段不僅個案創價力道弱化，議價空間也持續擴大，不動產開發商姿態明顯放軟，顯然房市利空罩頂，供給端全面熄火，需求端買氣也顯不振；值得一提的是近期預售屋出現解約潮的現象，多集中在2024年才入手的個案，顯示對等關稅戰陰霾，加上打炒房政策衝擊房市買氣，短期投資買盤在市場轉冷時易鬆動，連帶讓預售解約量同步增加，而解約量能否止穩，仍取決於政府對房市政策方向，以及全球經濟環境變化與走勢而定。

為什麼預售屋出現退訂潮？

2025年第三季商用不動產景氣表現呈現減緩的趨勢

2025年第三季國內商用不動產表現均持續為趨緩的態勢，其中商用不動產投資買賣市場疲弱，主因關稅壁壘與地緣政治緊張壓抑資本流動與投資前景，關稅戰更添全球經濟混沌，衝擊投資情緒與消費信心，不利廠房、廠辦、辦公室等自用買盤，特別是傳產面臨20%+N的暫時性對等關稅，短期內已無能力再進行投資，也間接影響其對於工業不動產的買賣交易；土地交易市場因房市低迷、開發商謹慎及製造業觀望而持續衰退；民間消費不振、觀光不佳則使店面商圈空置率與租金漲跌互見；辦公室租賃市場則因經濟趨緩、租戶評估期拉長及新增供給釋出，導致供需失衡、空置率走高、租金漲幅縮減的局面。

為什麼2025第三季商用不動產明顯變冷？

值得一提的是商用不動產投資買賣市場方面，2025年第三季表現並未如預期，主要是原先市場認為該產品有資金與產業實質需求作為支撐，特別是短期內全球的發展都聚焦在AI的浪潮上，而台灣堅強完整的半導體及AI實力，正引領產業擴張，因此除了廠辦及廠房等自用型不動產需求依舊穩定之外，也進一步帶來相關電子產品對於倉儲物流的需求，預期工業不動產也仍將持續成為市場交易主力，況且金管會修正保險業最低收益率限制，放寬最低要求門檻讓壽險業資金引導回商用不動產投資買賣市場，藉此擴大評估收益型不動產的範圍，可望挹注投資市場動能；但實際上此格局卻遭美國川普總統關稅戰所打亂，畢竟後續關稅談判的情況將影響廠商於台灣或海外市場的擴產布局情況，因而短期內對於國內商用不動產的自用買盤暫顯停滯或是拉長評估期。

關稅戰怎麼影響台灣的商用不動產？

▲表一：近來商用不動產投資買賣、土地交易市場之交易規模概況。資料來源：戴德梁行、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2025年10月

2025年第四季住宅市場景氣恐仍處於低檔盤整的階段，至於商用不動產各類市場表現也將缺乏推升動能

首先在2025年第四季住宅市場展望方面，行政院於2025年9月4日院會拍板，確定將「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（新青安）排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外，代表未來銀行辦理新青安貸款時，不再受30%上限約束，以釋出更多放款量能，解決近期房貸荒問題；顯然這個新政策的實施，對於目前適用新青安的首購族面臨到貸款成數不足、排撥時間拉長或是被要求搭配房貸壽險等困境，有助於緩解，也是體現政府堅定支持首購族的立場，同時也該政策有助於提振市場信心，促使潛在買方由觀望轉向實際購屋行動，估計新青安每月新承作量可望提升。此外，2025年9月8日央行也宣布換屋族出售舊屋的期限，從目前一年延長到18個月，並回溯到2024年9月20日(含)後的貸款案件全都適用，此舉有助換屋族順利出售舊屋、緩解資金壓力。

新青安放寬後，房貸真的變好貸了嗎？

但短期政策看似有所鬆綁，不過2025年9月央行理監事會議對於房市未有任何鬆綁的動作，央行要求降低不動產集中度等規定依舊未放寬，加上買賣雙方對於房價認知仍有差距，以及市場仍處於「房貸荒」狀態，換屋族出售舊屋的期限延長半年能否有助改善現狀仍有變數，另外則是在房貸荒之下，銀行尚得去追蹤18個月後民眾是否完成賣屋，導致第一線人員對承作這類案件興趣缺缺，換屋族貸款仍大不易所致，故預計成效仍屬有限，短期內要扭轉房市景氣趨勢呈現反轉向上仍有一定的難度。事實上，當前整體不動產集中度約37%左右，央行多次強調信用資源不宜集中在不動產業，因而央行2025年第三季理監事會議討論時，房市管制措施不至於貿然鬆綁，預計2025年第四季、2026年首季恐才有機會看到央行對於第七次選擇性信用管制有全面性的檢討。

銀行真的有放寬房市貸款嗎？

值得一提的是，短期內房市供給量仍處於高位，此也對於住宅市場的供需形成壓力，況且大環境展望仍充滿變數，特別是美國川普總統的相關政策存有相當的不確定性，也將間接對於國內房市買氣造成壓抑。整體來說，預料2024年第四技國內住宅市場景氣恐仍處於低檔盤整的階段，主要是由於國內房市政策未有明顯大幅度的鬆綁，國銀配合央行進行不動產放款總量管制，加上銀行本身加強內部風險控管，因而調整房貸利率，民眾購屋態度趨保守觀望；整體而言，短期內房市景氣恐仍相對悲觀，買賣雙方皆為觀望態勢，且民眾對股市風險偏好程度仍高，對台股走勢相對樂觀，但此部分並未蔓延到房市，因而出現股熱房冷的現象。

為什麼房市買氣還是上不來？

至於2025年第四季商用不動產中則是缺乏推升動能，各類產品包括辦公室租賃、重要店面商圈租賃、土地交易、商用不動產投資買賣市場表現恐仍顯疲弱，其中辦公室租賃市場呈現供過於求的結構，而重要店面商圈租賃市場缺乏本國與外國遊客的消費力道而使行情無持續改善的動能，至於土地交易、商用不動產投資買賣市場則因自用買家、不動產開發商多持以觀望態度而使交易表現不如預期。

值得一提的是辦公室租賃市場，若以辦公室租賃市場展望來說，2025年台北市中心預計將有五棟優質辦公大樓落成，總計為市場增添近3.9萬坪的可租賃空間，不過有鑑於國際經貿不確定性升高，特別是全球對等關稅談判造成的經濟不確定性，預料將持續影響企業信心，因而面對經濟前景不明，不少企業租戶對於辦公室租賃政策將採取更為謹慎的態度，除了可能在搬遷決策上拉長時程，也可能嚴格執行預算管理、積極控制費用支出，致使未來數月內跨國企業的租賃決策可能偏向保守，房東方為吸引潛在租戶青睞將展露較多彈性，故預期長達六年的房東市場將於2025年底步入尾聲。

為什麼店面空租率越來越高？

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