回顧今年 Q4 全台房價，可以簡單分為兩部份觀察，從代表「中古屋」的信義房價指數來看，各縣市除了台南外普遍再創新高，台北、新北、桃園、新竹、台中和高雄分別上漲至 127.82（前 127.28）、143.12（前 140.45）、163.13（前 159.07）、214.84（前 213.07）、176.33（前 168.72）和 160.19（前 155.99），量能也逐漸在回溫， 9 月全台灣建物買賣移轉棟數來到 27,637 棟，較去年同月成長 16.04%（前 6.02%），量價齊揚反映中古屋市場的熱度在剛性買盤回歸後升溫。
但反觀代表「預售及新成屋」的國泰房價指數普遍下滑，尤其以台北市下滑幅度最大，季減 -10.48% 至 116.65（前 130.32），創去年 Q4 以來低點，成交量也呈現量縮，形成中古屋熱新屋淡的格局。
▲資料來源：財經M平方
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在今年各國央行逐漸邁入升息尾端，經濟逐漸走向復甦下，該如何展望明年台灣的房市，我們將透過下面兩個段落分析形成這樣趨勢的原因。
中古屋需求回溫的三個原因：貨幣與財政政策、加上經濟復甦
緊縮政策邊際影響放緩
第一個原因就是台灣央行在 6 月就開始停止升息，主要因為看到通膨放緩的趨勢形成，雖然 10 月通膨因短期食物和油價再度回升至 3.05%（前 2.93%），但我們認為央行因短期因素而進一步升息的可能性並不高，楊金龍也在 11 月立法院質詢時維持「通膨放緩趨勢未變」的判斷，且即使再度升息，以目前的利率水準對房市影響已不會太大。
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財政刺激自住買盤
再者，新青安貸款方案已經在 8/1 上路，除了放寬貸款額度外，政府還加碼補貼一碼，刺激首購族的買房意願回溫，觀察五大行新承作房貸利率已開始慢慢滑落，從新承作房地金額來看， 五大銀行 9 月承作的金額就超過了 700 億，年增達到 29%，反映自住買盤的回歸。
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經濟逐步走向復甦
房市需求普遍隨著經濟動能而變化，在全球製造業去庫存走了將近兩年後，庫存水位普遍更加健康，商品需求的拉貨動能也開始帶動出口逐步回溫，加上內需消費維持強勁，台灣經濟動能在 Q2 就已脫離衰退，實質 GDP 年增回升至 1.36%（前 -3.31%），若以名目價格衡量的 GDP 在 Q2 成長了 6.29%（前 3.02%），也是支撐房市買盤一大關鍵。
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預售屋及新屋疲軟的兩個因素：法規提前釋放新屋買盤，供給量上升
平均地權條例上路
平均地權條例在 7/1 上路後的影響，由於條例針對「預售屋」和「新建成屋」的買賣契約進行轉約限制，導致許多買盤已提前在上半年發酵，根據樂居統計實價登錄的資料，上半年累計預售屋棟數達 39,726 棟，相比去年同期成長 17.2%，也是歷史最高水準。
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缺料緩解，新屋供給增加
近年因為疫情、供應鏈斷供等因素導致營建業面臨比以往都嚴重的缺工缺料窘境，觀察全台建物展延的總宅數和面積，近幾季均維持在歷史高位，不過今年以來，在缺料狀況逐漸緩解以及政府放寬移工政策後，新房的供給量狀況開始增加，例如「使用執照面積（12 個月平均）」和「所有權第一次登記面積（12 個月平均）」已經紛紛創高。
▲資料來源：財經M平方
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名詞解釋：各項房市指標（建造執照、開工面積、使用執照面積、所有權第一次登記面積，以及買賣移轉棟數）第一步就是要先取得建造執照，拿到執照後就能決定何時要開工，之後當房子蓋好後，就要申請使用執照並開始交屋，預售屋要做第一次所有權登記。
如何觀察 2024 年房價：房市將呈現中古屋熱、新屋淡格局
釐清目前房市的情況後，我們又該如何觀察明年的房市?
從需求面來看，在利率不進一步上行、新青安貸款方案以及經濟動受出口和投資回溫的推升下，台經院、中經院和主計處均預估 GDP 增長可望回歸 3% 以上，支撐房市買盤。
我們也可以透過開工面積來預測未來的房屋供給會在甚麼時候放量，通常從開工到房屋實際建好並拿到使照，大約會有 1~2 年的工期，例如從下圖可以看到 2015 年時，當紅色的開工面積見頂後，大約一年半左右，使用執照也會開始見頂滑落，如果以一年半往後推估，至少在 2024 年 2 月以前使照面積以及第一次登記面積都將繼續創高，為新屋市場挹注更多供給量，預計目前已經創高的新建餘屋數將會進一步上升。
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觀察政策面，由於青安貸款上限為 1,000 萬，若按照最高貸款成數 8 成來算，政策主要針對 1,250 萬元以下低總價住宅為主，對於價格偏低的中古屋市場更有利，尤其是單價偏高的雙北地區會更明顯，明年也預計會有更多新屋買盤轉移到中古屋市場，若再加上政府正推動的《房屋稅條例修正草案》（即「囤房稅 2.0」），力拼在 12/18 三讀，同時供給又持續開出下，也將加大建商的新案銷售壓力（詳見附錄）。
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總體而言，結合總經和政策面影響，我們認為 2024 年台灣房市預計將持續呈現中古屋熱，新屋淡的格局。
附錄：《房屋稅條例修正草案》調高了非自住房屋以及建商手中 2 年以內新建餘屋的持有稅率，11/16 立法院財委會初審通過「房屋稅條例修正草案」，其中第5條關鍵條文保留院會協商，以下為比較行政院以及立法院版本：
▲資料來源：財經M平方
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