回顧今年 Q4 全台房價,可以簡單分為兩部份觀察,從代表「中古屋」的信義房價指數來看,各縣市除了台南外普遍再創新高,台北、新北、桃園、新竹、台中和高雄分別上漲至 127.82(前 127.28)、143.12(前 140.45)、163.13(前 159.07)、214.84(前 213.07)、176.33(前 168.72)和 160.19(前 155.99),量能也逐漸在回溫, 9 月全台灣建物買賣移轉棟數來到 27,637 棟,較去年同月成長 16.04%(前 6.02%),量價齊揚反映中古屋市場的熱度在剛性買盤回歸後升溫。
但反觀代表「預售及新成屋」的國泰房價指數普遍下滑,尤其以台北市下滑幅度最大,季減 -10.48% 至 116.65(前 130.32),創去年 Q4 以來低點,成交量也呈現量縮,形成中古屋熱新屋淡的格局。
在今年各國央行逐漸邁入升息尾端,經濟逐漸走向復甦下,該如何展望明年台灣的房市,我們將透過下面兩個段落分析形成這樣趨勢的原因。
中古屋需求回溫的三個原因:貨幣與財政政策、加上經濟復甦
緊縮政策邊際影響放緩
第一個原因就是台灣央行在 6 月就開始停止升息,主要因為看到通膨放緩的趨勢形成,雖然 10 月通膨因短期食物和油價再度回升至 3.05%(前 2.93%),但我們認為央行因短期因素而進一步升息的可能性並不高,楊金龍也在 11 月立法院質詢時維持「通膨放緩趨勢未變」的判斷,且即使再度升息,以目前的利率水準對房市影響已不會太大。
財政刺激自住買盤
再者,新青安貸款方案已經在 8/1 上路,除了放寬貸款額度外,政府還加碼補貼一碼,刺激首購族的買房意願回溫,觀察五大行新承作房貸利率已開始慢慢滑落,從新承作房地金額來看, 五大銀行 9 月承作的金額就超過了 700 億,年增達到 29%,反映自住買盤的回歸。
經濟逐步走向復甦
房市需求普遍隨著經濟動能而變化,在全球製造業去庫存走了將近兩年後,庫存水位普遍更加健康,商品需求的拉貨動能也開始帶動出口逐步回溫,加上內需消費維持強勁,台灣經濟動能在 Q2 就已脫離衰退,實質 GDP 年增回升至 1.36%(前 -3.31%),若以名目價格衡量的 GDP 在 Q2 成長了 6.29%(前 3.02%),也是支撐房市買盤一大關鍵。
預售屋及新屋疲軟的兩個因素:法規提前釋放新屋買盤,供給量上升
平均地權條例上路
平均地權條例在 7/1 上路後的影響,由於條例針對「預售屋」和「新建成屋」的買賣契約進行轉約限制,導致許多買盤已提前在上半年發酵,根據樂居統計實價登錄的資料,上半年累計預售屋棟數達 39,726 棟,相比去年同期成長 17.2%,也是歷史最高水準。
缺料緩解,新屋供給增加
近年因為疫情、供應鏈斷供等因素導致營建業面臨比以往都嚴重的缺工缺料窘境,觀察全台建物展延的總宅數和面積,近幾季均維持在歷史高位,不過今年以來,在缺料狀況逐漸緩解以及政府放寬移工政策後,新房的供給量狀況開始增加,例如「使用執照面積(12 個月平均)」和「所有權第一次登記面積(12 個月平均)」已經紛紛創高。
名詞解釋:各項房市指標(建造執照、開工面積、使用執照面積、所有權第一次登記面積,以及買賣移轉棟數)第一步就是要先取得建造執照,拿到執照後就能決定何時要開工,之後當房子蓋好後,就要申請使用執照並開始交屋,預售屋要做第一次所有權登記。
如何觀察 2024 年房價:房市將呈現中古屋熱、新屋淡格局
釐清目前房市的情況後,我們又該如何觀察明年的房市?
從需求面來看,在利率不進一步上行、新青安貸款方案以及經濟動受出口和投資回溫的推升下,台經院、中經院和主計處均預估 GDP 增長可望回歸 3% 以上,支撐房市買盤。
我們也可以透過開工面積來預測未來的房屋供給會在甚麼時候放量,通常從開工到房屋實際建好並拿到使照,大約會有 1~2 年的工期,例如從下圖可以看到 2015 年時,當紅色的開工面積見頂後,大約一年半左右,使用執照也會開始見頂滑落,如果以一年半往後推估,至少在 2024 年 2 月以前使照面積以及第一次登記面積都將繼續創高,為新屋市場挹注更多供給量,預計目前已經創高的新建餘屋數將會進一步上升。
觀察政策面,由於青安貸款上限為 1,000 萬,若按照最高貸款成數 8 成來算,政策主要針對 1,250 萬元以下低總價住宅為主,對於價格偏低的中古屋市場更有利,尤其是單價偏高的雙北地區會更明顯,明年也預計會有更多新屋買盤轉移到中古屋市場,若再加上政府正推動的《房屋稅條例修正草案》(即「囤房稅 2.0」),力拼在 12/18 三讀,同時供給又持續開出下,也將加大建商的新案銷售壓力(詳見附錄)。
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總體而言,結合總經和政策面影響,我們認為 2024 年台灣房市預計將持續呈現中古屋熱,新屋淡的格局。
附錄:《房屋稅條例修正草案》調高了非自住房屋以及建商手中 2 年以內新建餘屋的持有稅率,11/16 立法院財委會初審通過「房屋稅條例修正草案」,其中第5條關鍵條文保留院會協商,以下為比較行政院以及立法院版本:
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