2026 商用不動產佈局先機：穩健中求進步，掌握先機｜劉學龍觀點

2025年儘管國際間持續備受關稅及地緣政治等因素所擾，但台灣在全球AI及半導體強勁需求帶動電子零組件的暢旺出口下，驅動全年經濟成長率達 7.3%，創下近15年新高，股市封關接近 30,000點，產業動能及市場資金相當充沛，因此在經濟與科技產業雙引擎推動下，2025年全年商用不動產交易額達 1,675億元，展現穩健動能；反觀住宅及土地市場，因承壓於信用管制及資金緊縮兩道政策，全年土地交易量僅 1,492億元，氛圍明顯保守。

▲圖一：商用不動產交易量。資料來源：公開資訊觀測站/高力國際整理

科技業領跑，廠房交易居冠

👉 在利率未降、政策環境不利的情況下，是哪一類產業成為2025年商用不動產交易的主要支撐力量？

2025年台灣中央銀行對於房地產及貨幣供給政策並無改變，政策環境依舊不利於不動產的投資行為，因此全年的商用不動產交易主要仍靠製造業廠商。依經濟部統計處資料顯示，前三季電子零組件業的固定資產增購額與外銷訂單金額的年增率均達40%，遠高於整體製造業平均值的25%，產業發展動能明顯傾斜，科技業持續領跑商用不動產市場，全年投入約586億元購置自用不動產，占整體約35%。受制於利率未降，過往身為購買主力的金融保險業不動產投資動能持續保守低迷，連續兩年貢獻度最小，在2025年占比更僅剩4%。受惠自用需求的強勁，製造業積極購置廠房以求迅速投產，廠房交易仍為2025年的最大宗，總交易額達622億元，其中許多不乏一般傳產或受關稅影響較明顯的產業將土地出售給科技業，例如泰豐輪胎將閒置的觀音廠以69.5億元賣給台達電。

▲圖二：歷年商用不動產買方背景分析 (2021-2025)。資料來源：公開資訊觀測站/高力國際整理

政策壓力持續，全台土地交易量創近五年次低

👉 為何2025年廠房交易能在整體不動產市場偏保守的情況下，仍穩居最大交易類型？

土地交易市場與前述商用不動產市場發展截然不同，市場繼續受制於信用管制與高資金成本兩項政策，交易決策普遍謹慎且放緩，然短期內政策鬆綁可能性有限，交易動能難以快速回升，2025年全年交易量僅1,492億元，較去年下跌3成，創近五年次低。值得注意的是，以往最主力的建商在2025年僅投入609億元購地，占比跌破5成僅剩41%；因此不論從交易金額或佔比來看，兩者皆為近五年最低。

四大關鍵趨勢：AI、地緣政治、人口結構、電力供應引領變局

👉 地緣政治如何影響未來台灣的產業投資動能？

商用不動產市場在過去幾年都受惠於科技業所帶來的產業紅利，廠辦、廠房及倉儲物流等工業不動產一直穩居交易王寶座。2026年的產業主節奏仍會圍繞在AI話題上，AI技術及跨領域應用將持續深化，帶動產業升級契機，相關供應鏈的出口與擴產動能仍具支撐力，因此短期內工業不動產需求將保持穩定，然而過度依賴單一產業，萬一市場需求波動過大，是否導致整體經濟抗風險能力不足；其次，地緣政治將持續推動企業海外布局，尤其考量到美中科技戰與供應鏈安全，可能促使資本支出逐漸流向海外，長期以往恐壓縮國內廠商的投資動能；再來，台灣已在2025年邁入超高齡社會，在高齡、晚婚/不婚、少子化的交織下，經濟結構跟空間需求將被重塑，應針對高齡及單身族群設計產品與服務；最後，全球進入AI快速成長的時代，運算及資料中心的需求勢必增加，而如何保有電力及能源供應的穩定，對企業設點將有關鍵吸引力。

掌握關鍵趨勢，回歸實用主義

👉 面對企業需求轉變，商辦大樓房東應優先強化哪些核心價值？

總結各類型不動產市場在2026年的表現，工業不動產仍享受企業擴廠紅利，需求可望維持穩定；商辦大樓在企業更注重工作環境品質與建物實力的驅動下，房東應加速升級建築物的永續及數位韌性價值，才能迎合市場與客戶的需求。住宅市場與零售商業係相對受人口結構改變影響較大的產品，應從空間設計開始檢討，例如未來對小宅需求可能持續增加，開發商需重視居住空間的舒適度，檢討合理的室內實用面積；零售商業在人口結構轉變下，包括健康、寵物、美容等偏重個人體驗的新興經濟也因應而生，零售業者應從單純商品銷售轉型為同時提供商品販售、服務與體驗，創造更高附加價值。商用不動產市場短期內在工業需求的支撐下仍有望維持穩健發展，中長期挑戰將逐步浮現，投資人應掌握關鍵趨勢，回歸實用主義，落實推動建築物的永續與數位轉型，方能在長期的競爭中保有優勢。

而除了前述傳統不動產，身為科技之島的台灣，更可善用先進的科技與醫療技術，甚至結合充沛觀光資源，發展科技生活旅宿園區、樂齡養生宅、醫療健康不動產等新型態的商業不動產，以拓展出不動產的新藍海。

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