預售屋與成屋的違約風險探討

預售屋，常被形容為一種期貨，因為簽約後，房子可能要等到五年後才能真正交屋。這段時間裡，政策的變化往往會影響到買方的貸款成數，這無疑為許多人帶來了不小的困擾。當初，買房者可能只需支付10%到20%的頭期款，並期望透過貸款來解決資金需求。然而到了放款時，政策的風險卻可能讓這一切變得不再簡單。在面對貸款成數不足的情況時，許多買方可能會選擇將名下的房產轉移給配偶，或是尋求其他解決方案，但這並非每個人都能做到的。那麼，預售屋契約書該如何處理呢？

這次我們將探討在當前市場環境中，因限貸令而引發的貸款成數不足的違約風險，以及如何妥善處理這些問題。

契約的力量與責任

根據內政部的規定，預售屋的定型化契約有固定的格式，這意味著建設公司必須遵循應記載和不得記載的事項。如果在貸款成數不足的情況下，原則上應由建設公司承擔貸款的差額。這一點在法律上是有保障的。

然而，過去對於政策改變是否算作不可歸責於雙方的爭議，現在已經有了明確的結論。法院的統一見解認為，限貸令的出現屬於不可歸責的範疇，這使得建設公司在貸款成數不足的情況下，有責任承擔相應的風險。

成屋的不同挑戰

與預售屋不同，成屋的買賣雙方通常是一般自然人，這使得成屋交易中並沒有定型化契約。因此仲介在實務上常會在特別約定條款中寫明，如果貸款成數不足8成，則無條件解除契約。然而，這樣的條款在法院上並不一定能夠勝訴。例如，若貸款成數不足8成，可能會出現不同的解釋情形，法院可能會認為這樣的解約條款對於某一方過於不公平，因而宣告無效。這意味著，買方在簽約時需要特別謹慎，因為這些條款可能會導致未來的違約風險。

在買賣房產的過程中，確認屋主的意願至關重要，並非所有屋主都會願意接受解約條款。這些細節可能會在未來產生重大的影響。希望今天的分享能幫助大家更好地理解預售屋與成屋的違約風險，並在未來的交易中更加謹慎。