台灣人口老化是推動銀髮住宅發展的主要動力，主要係因我國已進入高齡社會，且持續朝向超高齡社會邁進，國發會預估2030年高齡人口將達559萬人，較2020年成長47.9%，況且國內獨居與雙老家庭增加，資策會MIC即預測2030年老年人口住宅將達125萬戶，相較2019年增長127%，但傳統住宅已不符合需求。而面對快速增加的高齡人口和該類族群對於居住環境的特殊需求，除了政府須完善相關法規(涉及土地、建築、消防、長照等多個面向)與配套措施外，不動產開發商可積極發展多元化、高品質的銀髮住宅，包括養生村、酒店式會館、青銀共居出租宅等，以滿足不同經濟能力和需求的長者，更值得留意的是，過去銀髮住宅主要客群為65歲以上的退休族群，但近年來55~64歲、具經濟能力的樂齡族群對於銀髮住宅的接受度也逐漸增加，提早規劃退休生活成為新趨勢，顯然人口老化趨勢下所孕育而生的銀髮住宅需求將是未來房地產市場的重要趨勢與潛在商機。

建構一個能支持高齡化社會永續發展的環境極度重要，銀髮住宅成為重要的環節之一

台灣早已進入高齡社會，同時超高齡社會在即，也就是根據國發會的推估，我國將在2025年邁入超高齡社會(65歲以上人口佔總人口20%)，意謂從高齡社會到超高齡社會，台灣預計僅花費7年左右的時間，相較於其他先進國家，老化速度堪稱世界之最，已超越社會意識的自然演進腳步，甚至預估台灣在2047年人口老化的速度將超越日本，成為全球老化速度最快的國家之一。此外，我國老年人口比例持續攀升，至2024年10月底，台灣65歲以上人口已佔總人口的19.03%，正快速逼近20%的超高齡社會門檻，而國發會預估到2070年我國65歲以上老年人口佔總人口之比率將高達46.5%(請參考圖一)，屆時幾乎每兩個人中就有一位是老年人。

而在人口老化下將推升銀髮住宅需求，尤其是國內高齡人口增加快速、獨居與雙老家庭增加、傳統住宅不符合老年人口的需求等因素，能提供安全與便利的生活環境、滿足健康照護需求、促進社交互動等條件的銀髮住宅成為高齡者安老的選擇。然而衛福部統計，2024年老人長期照護、安養機構可供入住人數僅約6萬人，相較於龐大的高齡人口，供給明顯不足，此也透露出目前台灣銀髮住宅的供給量遠遠無法滿足潛在需求，未來此產品將具發展潛力，故包括日勝生、聲寶、新光、台糖等集團，以及取得國內首個全齡都更案的順天建設，近年也紛紛鎖定銀髮商機進行布局，至少有40多家知名企業都曾諮詢專家，其中不少正緊鑼密鼓籌辦高級養生村等銀髮住宅，甚至規劃長照機構等開發案。

▲圖一：台灣人口結構的變化與預測。資料來源：國發會「中華民國人口推估（2024年至2070年）」簡報，2024年10月

民間業者鎖定經濟能力較佳的長者，開始以照顧服務為主的渡假式養生村、銀髮住宅搶市

隨著高齡人口的增加、家庭結構的改變以及高齡者對生活品質和健康照護的重視，銀髮住宅將成為未來房地產市場的重要趨勢，顯然在台灣人口快速老化的背景下，不動產開發商普遍看好銀髮住宅的商機，並積極評估和投入這個潛力市場。特別是相較於一般住宅市場可能受到景氣波動影響，銀髮住宅的需求相對穩定，尤其在超高齡社會的趨勢下，更具備長期發展的潛力，況且透過提供持續性的服務和管理，若不動產開發商具醫療照顧相關背景，經營團隊更能自主掌握服務品質，則業者更可獲得穩定的收益來源。

事實上，根據表一住展雜誌的統計資料可知，全國銀髮住宅量能僅有8,495戶的服務規模，不過根據仲量聯行從行政院主計處及衛福部相關統計數據交叉分析，在健康與經濟條件符合的中高齡人口當中，有較高意願入住銀髮住宅的潛在需求者，保守推估約4.3萬人，顯然兩個數據比對之後，我國銀髮面臨明顯供不應求的結構。顯示台灣高齡危機也是產業轉機，有別於政府推動社會住宅的社福性質，民間業者鎖定經濟能力較佳的長者，開始以照顧服務為主的渡假式養生村、銀髮住宅搶市。特別是不動產開發商開始嘗試多元化的銀髮住宅產品，例如養生村、樂齡宅、青銀共居住宅等，以滿足不同經濟能力和需求的客群；同時除了銷售型住宅，只租不賣的租賃型銀髮住宅也逐漸受到重視，以因應部分長者的居住偏好和財務考量；再者不動產開發商也積極規劃各種生活服務、健康管理、社交活動等軟體配套，提升銀髮住宅的吸引力。然而，不動產開發商在投入銀髮住宅市場時也會面臨一些挑戰，將包括專業知識與經驗不足、法規與政策限制、投資回收期較長、服務品質與人力資源、市場接受度與觀念等問題。

▲表一：全國銀髮住宅量能總盤點概況。資料來源:衛服部、住展雜誌，2024年10月
注：蒐集自各縣市現有、預推之銀髮住宅官網。

對應銀髮住宅趨勢，不動產開發商對於商品定位應由中高收入族群角度來思考，定價策略亦應考慮目標客群之經濟能力

根據表二的彙整資料可知，台灣銀髮住宅有各種類型，而參與銀髮住宅的財團法人或不動產開發商往往較不願意觸及失能程度較高族群之銀髮族，係因通常牽涉較為複雜之社會福利補助及法規架構，故獨立生活型則成為不動產開發商較為單純直觀之開發模型選項，通常會再輔以護理師及醫師駐診，提供健康及亞健康人口的健康照護管理需求，例如養生村、酒店式會館、青銀共居出租宅等，至於年齡上，皆可見到上述銀髮住宅類型多半會放寬年齡限制至年滿50~55歲或無年齡限制之趨勢，主要是滿足國內規劃樂齡退休生活，以及偏好銀好健康友善機構居住方式人數大幅成長的趨勢。而目前銀髮住宅指標案例之供給則集中於北部地區，主要亦是受到銀髮族群收入分布的影響，畢竟衛服部的資料顯示，12%以上之北部銀髮人口每月可使用高於三萬之生活費，為全台比例最高之區域。

若以銀髮住宅各類型的月租費來看，酒店式會館的整體定價較高(月租費範圍約為1.7~8萬)，其次是養生村(月租費範圍約為2.1~6萬)，而青銀共居出租宅的月租費範圍約為1.9~7.8萬，顯然對應銀髮住宅之趨勢，不動產開發商對於商品定位應由中高收入族群角度來思考，定價策略亦應考慮目標客群之經濟能力。整體而言，在少子化、高齡化、屋老化的三重夾擊下，台灣養老概念正逐漸被顛覆，未來養生村和銀髮住宅勢必成為住宅政策發展重要核心。

▲表二：銀髮住宅分類與台灣銀髮住宅類型對照表。資料來源：仲量聯行，2024年7月

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