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2025年第三季，不動產市場出現鮮明的兩極化：一方面，商用不動產在製造業特別是科技業的帶動下展現韌性與穩定；另一方面，土地市場則在政策壓力與資金緊縮下持續低迷，買氣冷卻。
美日台三地的利率政策分歧以應對不同經濟局勢
2025年第三季，台灣央行與美國聯準會、日本銀行在利率政策上展現出不同的節奏。美國聯準會釋出寬鬆訊號，於9月17日將聯邦基金利率下調至4.00%–4.25%，並預告年底前可能再降息兩次，以因應勞動市場放緩、通膨壓力減緩及經濟成長動能轉弱；日本銀行則維持政策利率0.50%不變，但為回應薪資成長與通膨壓力，保留未來升息的可能性；台灣方面，儘管出口受AI需求帶動表現亮眼，央行因美國貿易政策仍具高度不確定性，第六度維持重貼現率在2.00%，政策態度依然審慎。
不同國家的利率政策如何影響台灣房地產市場的資金成本與投資信心？
科技製造業展現韌性，帶動商用不動產交易動能重啟
2025年第三季商用不動產市場成交金額達417億元，前三季累計達991億元，雖較去年同期減少，但在全球經濟不確定性與資金成本上升的背景下，仍展現出相對穩健的表現。工業不動產持續領軍，廠房類單季交易金額高達232億元，占季交易總額的56%，全年累計則達514億元。工業不動產的主要需求來源係製造業，但製造業表現亦分歧，依據經濟部統計處分析，受到AI、高效能運算及雲端資料服務等需求延續，資訊電子產業生產穩健提升；而其他傳統產業受市場需求疲軟影響，客戶下單保守而續呈減產，因此科技業者如電子零組件、IC設計相關產業、半導體與電腦及周邊設備產業等資本支出持續成長，為工業不動產交易的主要支撐力。同時其他製造業也透過策略性資產處分釋放市場交易動能，例如，和碩科技以56.38億元出售新店廠並購買桃園廠房，台達電則以69.5億元收購泰豐輪胎觀音廠，顯示企業在面對不確定環境時，仍以長期營運發展為核心，持續布局自用不動產。
國發會9月底發布景氣概況，景氣對策燈號續呈綠燈，當前國內景氣穩定成長，但須密切關注後續變化；對等關稅衝擊發酵以及國際景氣仍存不確定性，2025年9月經季節調整後之台灣製造業採購經理人指數(PMI)指數微幅回升0.4個百分點至48.3%，但已連續4個月處於緊縮區間，製造業景氣仍偏弱。展望未來，受惠於AI應用持續擴展，科技新品備貨動能增強，未來半年的出口成長動能可望延續。
科技業持續成長對工業不動產交易有何具體支撐作用？
▲圖一、商用不動產交易量。資料來源：公開資訊觀測站/高力國際整理
▲圖二、商用不動產買方背景分析 (2025 Q1~Q3)。資料來源：公開資訊觀測站/高力國際整理
從政策壓力與資金緊縮下看土地交易市場的冷卻
相較於商用不動產的「穩」，土地市場則陷入低迷，第三季全台土地成交僅241億元，創下自2023年第二季以來新低，前三季累計成交額為1,087億元，年減幅高達38%。受央行持續維持房市管制措施、信用管制未鬆綁、房貸利率高、資金成本上升，以及住宅市場信心不足等多重因素影響，建商追價意願低落，壓制購地動能，因此前三季僅買入536億元，占整體的49%，遠低於往年七成以上貢獻度的水準。建商購地策略雖趨於保守，轉向收購部分產權持份或共組合資公司購地等靈活方式，以降低風險。
政策與資金緊縮為何使土地市場成交創下新低？
▲圖三、土地交易量。資料來源：公開資訊觀測站/高力國際整理
而最新發布的消費者信心指數 (CCI)調查的總數為64.69點，與上個月比較回升1.38點，惟在「購買房地產時機」部分，本月指數為88.94點，相較前一個月下降3.79點，民眾對於房地產的保守情緒較上個月加重，在現階段相關管制未鬆綁下，將間接影響建商的推案信心，使其在土地購置上更加謹慎，降低追價意願與購地動能。
科技業的韌性將驅動商用不動產穩健前行，土地市場仍待政策鬆綁
展望2025年第四季至2026年上半年，商用不動產市場可望延續穩健表現，全球對於AI應用需求持續擴張，推動台灣相關業者強化在地產能布局，其中可立即投產的廠房仍將是交易主力產品之一，而製造業的資產盤點與重整亦可能釋出更多交易機會，形成供需雙向活絡的局面。
土地市場部分，除非央行在年底前釋出鬆綁訊號，調整利率或放寬信用管制，否則建商與投資人仍將維持觀望態度，土地市場短期內仍難以擺脫冷清格局，建商持續保守評估土地購置時機與策略，而由於美國聯準會已開始降息，若台灣能適度跟進，將有助於改善資金環境，提升市場信心。
未來半年商用不動產與土地市場各自面臨哪些成長或挑戰機會？
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