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時值2025年第四季，台灣房市自年初至今，全台房市表現持續疲弱，在台南房價領跌下，各都呈現價緩跌、量急縮態勢，預售屋與成屋市場雙雙走弱，從近年來全台房市的價量表現，巳經可以確立2024年Q3就是此波循環中房價的最高點，而2024Q4就是房市正式反轉向下，空頭市場房價修正的起點。
2025 Q4房市疲弱，六都房價回落，原因是什麼？
▲2014Q1~2025Q2 六都均價及買賣移轉交易量季線圖。資料來源：內政部統計網。製圖：吉家網不動產企研室
2024年Q3就是此波循環中房價的最高點，Q4空頭確立
六都平均房價自2017年Q4每坪23.23萬起漲至2024年Q3每坪39.67萬，平均漲幅70.8%。而自2024年Q3至今年Q2，近一年間六都平均房價小跌3.08%，但高雄年跌9.12%，台南年跌8.13%，跌勢相當明顯。台中市年跌5.78%，桃竹年跌3.84%，新北市持平，台北市小漲0.55%，雖然雙北呈現抗跌，但自今年第二季開始，六都房價也全軍覆沒，一季均價就跌了2.41%，下半年進入主跌段應持續會擴大跌幅。
不同城市房價表現差異，對買方與投資人有何影響？
▲七都成屋114Q2 對比上一季/上一年均價統計表。資料來源：內政部實價網、吉家網。製圖：吉家網不動產企研室
市場競爭劇烈，地段、品牌、建築品質，成為預售市場購屋者最重要的參考指標
至於2025交易量表現部分，從成屋市場觀察，第一季成屋交易量只有48,028楝，創下九年來最低量，1-9月三季表現年減27.86%，預估全年交易量可能落在27萬棟之下，同時也是九年來新低。
另外，從預售屋交易量與2024年相比，呈現顯著的「斷崖式下跌」，主因包括央行第七波限貸，及持續的信用管制、嚴重影響資金動能，投資客幾乎全面撤出，搶貸風波影響買方持續觀望心態，2025年預售上半年交易量較2024年同期減少約六到七成以上。市場競爭劇烈，地段、品牌、建築品質，成為個案首要的競爭優勢，也是購屋者最重要的參考指標。
成交量大幅下降，背後主要政策與市場因素是什麼？
▲六都成屋買賣移轉棟數統計202509。資料來源：六都市政府地政局。製圖：吉家網不動產企研處
2025是這波房市最壞的時刻 ，2026年房市將面對八大利空考驗
今年房市由上半年的初跌段延伸到下半年主跌段，在基本面上觀察，台灣GDP增長維持強勁，且建商與賣方降價幅度不大，大部分買盤仍持續觀望，導到主跌段可能會延至明年第一季，末跌段也可能延後一季，到明年第四季才有機會止跌，至於2026年全年房市表現如何，必須先觀察在基本面、技術面、與政策消息面八大不利因素的考驗，分述如下：
（一）關稅戰後遺症
關稅戰方興未艾，影響製造業景氣下滑週期，致使供需間出現亂流。川普政府保護主義引發中美商戰與全球關稅大戰，由於預期關稅大增，台灣製造業提早拉貨，相對支撐GDP增長，但緊接著關稅提高後，需求端在庫存增加，銷售成本增加的壓力下，勢必會影響供給端的銷售狀況，經濟景氣延遲，下滑週期正將開始。
中美關稅戰如何影響房市供需？
（二）股匯市波動加劇
2025年台灣的股市表現，先有川普4月2日宣布大增關稅後的股災，而後有匯率逼近28對一美元新高，在關稅與中美商戰以及地緣政治等不確定因素未消失前，隨時都有利多與利空因素干擾股匯市，導致市場的波動加劇，2026年將面臨更大的考驗？
（三）停滯性通膨可能發生
美中貿易戰、保護主義抬頭使得各國生產成本增加。美國的關稅政策可能引發連鎖反應，增加其他國家企業的成本，進而推升物價。地緣政治衝突導致原物料價格飆升，例如烏俄戰爭或中東衝突將影響全球糧食和能源供應，推高物價。 然而因物價上升消費需求大幅下降，就極可能產生停滯性通膨，影響全球經濟大幅衰退，甚至百業蕭條，川普關稅政策的迴力鏢，1930美國經濟大蕭條時代恐將重演。
停滯性通膨如何打擊購屋需求？
（四）傳統出口產業受困，GDP大幅趨緩
關稅大戰對台灣影響最大的是傳統出口產業，股市這波反彈上漲近萬點，傳統產業原地不動，而嚴重的後遺症可能在2026年逐步發酵，台灣傳統產業佔有台灣勞動人口七成以上的勞動力，將面臨嚴峻的難關與危機，AI半導體一枝獨秀，傳統產業一灘死水，產業發展結構懸殊，貧富差距越來越大，對房市供需與首購市場也會產生不利的影響。
傳統產業困境對房市供需有何衝擊？
（五）建商被迫開工、交屋潮劇增、交屋延遲糾紛遞增
2024上半年受新青安搶購風潮影響，建商大擧進埸搶購土地的年增率近倍，這些個案到2025下半年到2026上半年，開始面臨18個月限期開工壓力，另外2021-2022間房市主升段開工率暴增量，都將在2025下半年-2026年下半年遞增，對於餘屋去化將是考驗，尤其在限貸政策下，解約與糾紛頻傳，若再有爛尾樓與建商倒閉訊息出現，就會影響購屋信心，房價恐有較大幅度修正。
（六）政策不鬆綁，換屋市場受嚴重壓制
央行過度頻繁的打房，加上政府政策矛盾、網內互打，扭曲市場機制，不但首購受傷，換屋市場完全受不當壓制，第二戶貸款受限，打擊房產正常交易量，第二戶貸款若不完全鬆綁。換屋市場將不見天日，影響最大的是土地難求依賴換屋市場甚重的台北市。
限貸政策如何抑制換屋市場？
（七）地緣政治更趨緊張
全球地緣政治除了中美兩強之爭外，無論是烏蘇之戰、中東之亂、南海之爭、兩岸對峙，都隨時有可能引爆大規模戰爭的風險性，2026年也更有增無減，尤是兩岸緊張態勢增加，習近平政權保衛戰，都會直接影響台灣房市。
地緣政治風險會帶來哪些房市衝擊？
（八）九合一選舉將至，考驗政府對房市態度
每到選舉，居住正義就被各方拿來消費，政府在考量房價高漲的民怨下，對房地產市場的起伏就會特別關注，通常在選前較難有好的表現，政策也較趨於保守。
2026房市表現強弱分明，選擇成熟抗跌商圈，就是進可攻退可守的最佳購屋策略
綜上所述，2026房市必須經過經濟基本面、供需技術面與政策消息面等八大嚴峻考驗，才能跳脫不利的空頭走勢，因此，筆者預測，若這些不利因素考驗，市場都能低空略過，2026年房市將呈現「價緩跌、量逐增」的局面，空頭局勢也將於2026年底前結束，只要房價持續下修，壓抑已久的自住買盤就會湧入，交易量也是就會逐步增加，對整體房市發展而言2025就如同2016房市走勢，也是這波房市交易量的谷底，2026年房市就如寒冬中期待春風迎來的時刻，最壞的階段已經度過了，建議觀望買盤可積極擇優進場，畢竟，這波房市跌幅不深、跌勢強弱分明，選擇成熟抗跌商圈，就是進可攻退可守的最佳購屋策略。
如何選擇進可攻退可守的購屋策略？
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