北市租金倒掛見怪不怪，為何商辦投報仍優於住宅｜何世昌觀點

2025 Q3 租金雙創歷史新高：標準商辦每坪 1,643 元，高出住宅 13.3%

👉什麼是台北市房市的「租金倒掛」現象？

眾所周知的，台北市住宅房價往往高於純商辦價格；多數情況下，純商辦每坪單價通常是住宅價格的7折～85折不等。可奧妙的地方是，房價相對便宜的純商辦租金行情竟高於住宅租金，租金投報率更加漂亮，形成「租金倒掛」的特殊現象。

據台北市地政局統計，2025年Q3標準商辦為每坪1,643元，比標準住宅租金1,424元高出219元/坪，二者差距約13.3%左右。房價較貴的住宅，其租金水位理應較高，可如今房價較便宜的商辦租金反而高出住宅一成；更何況，從統計數據來看，「租金倒掛」並不是2025年Q3短暫現象，而是一個長期性的趨勢。

自2019年以來至今，台北市住宅和租金皆呈現穩定上揚格局，2025年Q3連袂寫下歷史新高。唯住宅租金因基期相對低，近年來漲幅相對較高，二者租金價差有收斂的跡象。

▲台北市租金統計。資料來源：台北市地政局

從空置率到維護成本，揭開北市商辦租金持續走強的幕後推手

商辦租金及投報率優於住宅，可能是以下幾項因素所造成。

一、供需狀況不同

👉為何商辦租金能長期高於住宅租金？

1. 空置率因素

台北市住宅供給量比起商辦相對充足，消費者有較多選擇，使租金某程度上獲得抑制。據內政部統計，2024年下半年，台北市住宅空屋率約7.09%。另，北市地政局數據顯示，2024年Q4全市商辦空置率約4.64%；2025年Q3雖升至4.78%，仍較住宅空屋率來得低。

唯需注意的是，商辦空置率持續緩升，導致租金漲幅受到限制。

2.屋況差異及維護成本

台北市住宅屋齡30年以上的老屋數量高達六十幾萬戶，占全市住宅存量逾七成以上；屋齡達50年以上的老屋數量約十二萬餘戶，占全市住宅存量逾一成。

北市老屋多且屋主普遍沒有修繕、整建翻新的意願與作為，租金難以大幅度提升。而商辦多會固定修繕，尤其A辦的屋況條件往往保持在極好狀態。維護成本高、屋況條件好，諸多優勢自然反映在租金上。

▲台北市住宅 vs. 商辦市場現況對比。製表整理：遠雄房地產

二、服務與專業性推升終端價格

與住宅市場相比，商辦是一個專業性市場，供給方多為企業、壽險、投資機構，租賃需求端幾乎是公司行號、乃至於跨國性企業，甲乙方對於價格資訊有較高的掌握與理解。

此外，不少企業行號無論招租或尋找租賃標的，通常會透過商仲、一般房仲業來解決需求，而仲介業的服務費用為成本的一部份，成本上升自會推升終端價格。

近年以來，住宅市場也看到服務成本上升推升終端價格的情況。隨著屋主對包租代管的接受度增加，這些額外成本通常會轉嫁至租金，成為近年北市住宅租金漲幅擴大的因素之一。

三、優質物件影響價格程度不同

👉頂級 A 辦與一般住宅的租金差距有多大？

住宅市場的租金差異普遍較小，縱使是豪宅產品，每坪租金還可能輸給小套房產品。以2024年實價登錄揭露的豪宅租金概況，「勤美璞真」、「長虹天璽」、「信義富鼎」等社區，每坪租金約在2,200元至2,500元之間，「文華苑」更不到2,000元。如果我們檢視過去豪宅租金行情，大部份單價落點在每坪2,000元至2,600元之間；即便較高昂的物件如「西華富邦」，租賃最高單價戶別也不過每坪三千元出頭。

但由於大型企業較重視門面與便利性，會優先承租頂級物件。而商辦市場頂級物件的價格與一般物件落差極為懸殊。

以頂級A辦為例，近年信義計畫區「台北101」每坪租金約4,000元至5,000元，高樓層每坪租金更已衝破5千元大關。

據商仲業者高力國際統計，台北市2025年A辦平均租金為3,042元/坪、B辦為2,016元/坪，均遠高於住宅租金。

檢視國內各家商仲統計數據，只有物件條件較一般的C辦，其租金水準比較接近住宅。在A、B辦的優質商辦帶動下，商辦平均租金往上墊高。

▲頂級物件租金天花板 (每坪單價)。製表整理：遠雄房地產

AI紅利催化 商辦榮景仍將延續

👉AI 紅利如何影響未來台灣商辦市場？

整體而言，商辦市場的需求與價格，與經濟成長力道強弱息息相關，而租金走勢則與空置率關聯度較高。受惠於AI紅利，台灣未來經濟前景晴空萬里，國內商辦市場生機蓬勃，火熱的商辦市場從北市一路蔓延至中南部。

不過，我們也需留意，未來幾年北市新完工釋出的商辦供給量大增，租金漲幅可能放緩。即便如此，商辦的租金年化報酬率仍勝過住宅，仍舊是不錯的投資標的。

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