觀察近年來國內商用不動產投資買賣市場景氣，與壽險業者、製造業、建築開發商呈現息息相關，主要是當中反映自用型、投資型買家的購買意願，特別是不同於2018~2021年連續四年商用不動產投資買賣市場規模的擴大，2022年~2023年整體買氣為降溫走勢，此與三大產業別的動向呈現高度連動；尤其是壽險業者受制於央行2022年3月~2023年3月共計升息五次達三碼，而製造業不論是傳統業者或科技行業已於2022年下半年~2023年上半年面臨景氣反轉向下，下半年訂單能見度仍不高，建築開發商營運更是進入面臨挑戰，故三大行業均牽動著近期我國商用不動產投資買賣市場的表現。

傳產與科技業成自用型買盤最大的支撐

疫情促使壽險業者積極評估國內商用不動產，傳產與科技業別因台商回台與半導體業大投資而成為自用型買盤最大的支撐、建築開發商則因房市呈現價量齊揚而激勵其布局商用不動產，上述原因均使得2018~2021年連續四年我國商用不動產投資買賣市場進入蓬勃發展階段。

從圖一的資料顯示，國內商用不動產投資買賣市場規模於2017年來到相對的谷底，不到600億元的水準，不過2018~2021年則連續四年持續呈現上揚的擴張態勢，甚至於2021年來到史上的高峰1,517億元，主要係因壽險業者滿手現金，又因後續疫情關係，多積極搶進國內商用不動產的標的，另外台商回台也拉抬製造業對於商辦、廠辦的需求，又我國半導體業的全球競爭力出現大爆發，廠商積極進行深耕台灣的投資，也拉抬對於商辦、廠辦的買氣，更何況台北市辦公室市場呈現供不應求的結構，也吸引建築開發商持續購入商辦的標的，上述趨勢皆促使2018~2021年國內商用不動產投資買賣市場的自用及投資買盤陸續進駐。

▲圖一：近年來國內商用不動產投資買賣市場交易規模之變化。資料來源：高力國際、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2023年8月

2023年首季商用不動產投資買賣市場年減率達59.9%

經濟成長趨緩、2023年3月央行再升半碼利率、政府房市調控措施未鬆綁造成各方買家保守以對，包括自用型及投資型買家如壽險業者、製造業、建築開發商等，致使2023年首季國內商用不動產投資買賣市場年減率高達59.9%，惟第二季受惠於新光一號的挹注而情勢好轉。

2022年~2023年首季整體國內商用不動產投資買賣市場態勢有所轉變，不但2022年已開始出現萎縮態勢，甚至2023年第一季僅剩164億元的低水位，相較於2022年同期跌幅達59.9%；以壽險業者來說，其面臨股債雙殺，還有部分防疫保單的理賠，致使稅後純益呈現年減的局面，淨值走勢也不盡理想，況且央行此波升息已達3碼，導致壽險業者投資不動產的最低投報率需達2.845%，此意謂雙北市已難尋得達到此投報率的標的，需往雙北市以外的地區尋找，加深壽險業者購置商用不動產的難度。

而製造業方面，光是從累計平均生產指數年增率由2021年的14.06%減緩至2022年的0.89%，再到2023年1~3月製造業平均生產指數年增率已轉為-15.39%，此均可知製造業整體景氣反轉向下的速度之快；從2023年1~3月工業生產統計指數年增率來看，主要的製造業除了汽車及其他零件業、電腦與電子產品及光學製品業跌幅為低個位數外，其餘包括電子零組件、化學原材料業、基本金屬業、機械設備業跌幅均為雙位數，其中罕見的積體電路下跌幅度竟也高達15.37%，顯然傳統產業與科技產業雙雙陷入景氣向下修正的階段，當然製造業對於商用不動產投資買賣的出手意願隨之降低。

至於建築開發商，過去也是商用不動產投資買賣的主要買家之一，但在房市景氣呈現低檔震盪、冷卻盤整階段，加上辦公室短期內供給逐步釋出之際，對於商辦的投資評估也趨向保守。所幸2023年第二季整體商用不動產投資賣賣市場由首季的164億元成長至498億元，但其中307億元是由新光一號標售案所貢獻，顯然優質物件仍受到青睞，特別是在景氣不確定因素增多時，成熟且優質地段，租客來源及收益穩定的辦公室，仍會是投資最佳選擇。

值得一提的是，若以2023年上半年各類型商用不動產買賣投資交易買盤相較於2022年上半年來看(請參考圖二)，其他/自然人比重已超越金融保險業而躍居首位，比重來到26%，至於建築開發業比重則為第二大買家，比重為24%，反觀金融保險業比重滑落至第三名，再者製造業中的科技業比重則仍是高於製造業-其他，且差距有所拉大；而上述結構主要多是由第二季交易結構所影響，畢竟首季金額明顯低於第二季，而2023年第二季明顯看出買盤主力的變動，也就是2023年上半年金融保險業逐步退場，反由建築開發業、自用買方、高資產族群與機構法人遞補進場。

▲圖二：2023年上半年國內商用不動產投資買賣市場的主要買盤分布概況。資料來源：高力國際，2023年6月

2023年國內商用不動產買賣投資規模呈現第二年萎縮

有鑑於壽險業要求最低收益率已來到2.845%而使不動產投資難度加深、製造業整體景氣表現未如2022年、房市景氣轉差讓建築開發業者出手謹慎，故估計2023年國內商用不動產買賣投資規模將呈現第二年萎縮。

由於2023年全球經濟成長率將介於2.1~2.5%，低於2022年3.06%的水準，台灣經濟成長率也確定不保2%，使得我國製造業不論是傳統企業或科技大廠普遍對景氣看法較為審慎，甚至資本支出亦會縮減，相對使得其對於商辦、廠辦的自用買盤縮手；另一方面，近年不動產價格拉高，原本就已經很難符合最低收益率要求，況且央行升息後，壽險業者投資不動產的年化投報率門檻提高，皆預計導致壽險業者投入房市的動作和2022年相較會更加保守。而建築開發業者對於商用不動產的購置勢必也將更為觀望，畢竟平均地權條例修法後市場觀望氣氛濃厚，加上經濟、選舉、利率、打炒房等因素之干擾所致。

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