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資產傳承的買賣與贈與案例
許多人在生前想要傳承資產時，常會選擇「二親等買賣」或「贈與」的方式。然而，如果方法使用不當，不僅可能影響資產傳承，甚至涉及法律與稅務問題。今天我要分享的故事，就發生在屏東。
案件背景
一位父親想要將房產傳給兒子，他帶著兒子找地政士諮詢，有兩種方式可以選擇：
- 贈與：父親直接將房產贈與兒子，兒子不需支付金額，但需繳納較高的土地增值稅（簡稱土增稅）。
- 買賣：父親將房產以買賣方式轉給兒子，若符合自用住宅條件，可適用優惠稅率，繳納較低的土增稅。
地政士告訴父子倆，如果選擇買賣，可以節省稅金。聽到這個訊息後，他們決定採取買賣方式。
案件經過與地政士的法律責任
父親過世後，繼承人之間出現糾紛。在清查遺產時，發現父親生前已將房產以買賣方式過戶給其中一個兒子，但經調查，兒子根本沒有支付款項。法院認定，雖然契約名義上是買賣，但實際上行為屬於贈與。因此，這筆房產被撤銷買賣，重新納入遺產，由繼承人重新分配。
此外，負責代辦的地政士因涉及稅務解釋錯誤與不實代書費，被認定為犯罪所得並被判刑，代書費也被沒收。這提醒地政士在處理涉及稅務的案件時，要格外謹慎。
從案例中學到的教訓
- 資產傳承不分金額大小
- 即使房產僅數百萬元，若處理不當，仍可能造成繼承糾紛。
- 資產傳承過程中，稅務細節一定要注意，以避免未來問題。
- 選擇可靠的地政士
- 找尋正規、合法成立的地政士協助，避免因專業知識不足而造成損失。
- 買賣與贈與的實質判斷
- 法律上認定買賣或贈與，不僅看契約或口頭承諾，而是依實際行為判定。
- 例如，買賣必須有實際金流；贈與則無需支付款項。
- 資產傳承不分金額大小
| 移轉方式/稅目 | 贈與移轉 | 買賣移轉 | 繼承 |
| 土地增值稅 | 按一般稅率20%、30%、40%核課 | 按一般稅率20%、30%、40%核課或可享受自用住宅優惠稅率10% | 免課 |
| 契 稅 | 按房屋評定標準價格6%核課 | 按房屋評定標準價格6%核課 | 免課 |
| 證券交易稅 | 免課 | 按成交價0.3%核課 | 免課 |
| 印 花 稅 | 按契約金額1‰核課 | 按契約金額1‰核課 | 協議分割繼承按分割不動產總值1‰核課 |
| 贈 與 稅 | 按贈與時財產之時價核課 | 除能提出資金來源及支付價款之確實證明者外，須按財產之時價核課 | |
| 遺 產 稅 | 須合併其他遺產核課 |
▲買賣、贈與或繼承方式將財產移轉子女何者有利。資料來源：財政部
結語
資產傳承涉及法律與稅務，如果處理不當，不僅可能導致財產糾紛，還可能牽連代辦專業人員的法律責任。希望大家透過這個案例，重視資產傳承的重要性，也能在處理時謹慎選擇專業協助。
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【關於朱智豪】
除擔任「天易地政士事務所所長」一職外，同時也是中華不動產知識交流協會監事，從業多年來擁有豐富不動產經紀人考證班與校園的教學經驗。
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