贈與房地產或贈與這件事情本身在民法中的定義很簡單：一方無償給予他方財產相關的一些給付，他方要允受的一個行為。這件事情聽起來很簡單，其實就是兩個關係：無償與允受。無償就是你不能有任何的負擔跟對價，如果你有額外的一些允諾，可能就會有一些爭議。那允諾是什麽意思呢？允諾其實就是說對方要接受你的贈與，並不是你想送什麽東西給人家，人家就一定要接受，人家要接受才算贈與完成。對應到贈與房地產的觀念來說，大家就會擔心是否可贈與房地產給未成年子女。

贈與是無償，借貸要還

大家想想看：小時候到長輩家過年，都會拿到紅包，給紅包對於小孩來說是只有好處的行為，在法律上叫做純獲法律上利益，也就是只有好處的行為，他甚至不需要經過法定代理人或者是父母代為意思表示就可以接受。但一般的未成年子女接受房地產，比較大顧慮的點會是這個房地產本身有沒有貸款，如果有貸款的話，就要特別注意這算不算純獲法律上的行為。除此之外，登記的時候也會多註記一件事情：卻為子女之利益著想。只要你切結完，基本上過戶給未成年子女都不是太大的問題，這就是民法當中的贈與。

話說回來，課稅是看遺產贈與稅法而不是民法，遺產贈與稅法裡面的規定跟民法當中原則一致，但他有特別強調某些情況會視為贈與，也就是你做了很多的事情，名義上不是贈與，卻把它當成贈與來課稅，也就是名義上用借貸，實際卻沒有相關借貸會出現的行為。

我舉個例子，曾經遇過一個客戶跟我說，他借了2000萬給他的小孩讓他在台北市買了一間房子，他跟國稅局強調他有訂借據，甚至借據都還拿去公證，卻被國稅局追贈與稅。為什麼呢？有沒有還錢這件事情，是借貸跟贈與最大的差異，贈與是無償，借貸要還。所以今天小孩到底有沒有還錢的金流、有沒有還款的能力，都會是國稅局認定是借貸還是贈與的一個關鍵點。

贈與的幾種情況

我以自己的資金為他人購置不動產，如果贈與的是資金，就用現金算；如果贈與的是不動產，就用不動產算。在贈與行為裡，多數情況下贈與資金比較划算，因為現金取得之後去購置不動產，不動產的價值認定是公告現值跟房屋平均現值。以下我們來看幾種情況：

直接送錢給小孩，讓他去買房子

舉個例子，4歲的小孩可不可以有一塊地或有一間房子？答案是可行的，如果父母每一位每年可以贈與244萬現金，那每年就是488萬，所以到小孩四歲的時候，總共可以贈與小孩將近2000萬的現金，2000萬在台北市來說足以你去購買任何一間房子，至少頭期款一定足夠，所以其實4歲就有房地產這件事情並不困難，而且在節稅上也不會有缺點，因為房子所有的金額都是這個未成年子女自己出的。

我有一間房子，採用贈與的方式贈與房地產給小孩

贈與房地產會直接用房地產的價值來算，也就是公告現值房屋現值，假設以台北市的房地產來說，用兩年到三年左右做分年贈與，的確可以省到贈與稅，但小孩會被視為不勞而獲取得這間房子，在下一次移轉的時候會因為前次取得的成本很低，導致後來取得的獲利會增加，這就是相對應的稅賦的問題。

贈與房地產，過戶不會節省任何稅，原本該有的過戶稅制如土增、契稅都還是存在，這就是大家要意識到的問題。

父母贈與子女預售屋的契約書

比如說今天爸媽先跟建設公司簽了約，之後再換約給子女，這到底歸類成贈與頭期款400萬、還是贈與房地產的一部分這個部分要看國稅局怎麽去做認定。因此，我還是建議如果真的有換約的需求，最好的辦法還是先贈與現金給子女，讓子女自行去簽約，這樣對大家來說較有保障，也省去了事後被國稅局追稅的可能性。

**本網站之專家觀點文章是由第三人所提供並授權遠雄房地產張貼於網站，不代表遠雄房地產贊同其觀點，如需轉載須經本公司事前書面同意，並應遵守相關使用條款及尊重著作人之智慧財產權。