限貸令對首購族沒有任何影響
| 優惠對象 | 18歲以上,本人與配偶、未成年子女名下無自有住宅 |
| 承辦機構 | 台銀、土銀等8大公股銀行 |
| 利率 | 1段式 機動利率 1.775% |
| 2段式機動利率 第2年 1.565% 第三年起 1.865% |
|
| 貸款額度 | 最高1000萬 |
| 還款期限 | 40年/寬限期5年 |
| 申辦期限 | 112.8.1-115.7.31 |
備註 : 轉貸戸、青安房貸舊貸戶不適用
央行在其政策中不斷強調，這七波的管制措施並未對真正的首購族造成實質影響。在10月9日的理事會上，央行再次重申，所謂的鬆綁政策正是針對新青安的支持。因此，只要符合首購族的條件，央行的限貸令對您並無任何不利影響。
限貸令及土建融資貸款的挑戰
然而，當談到限貸令中的18個月土建融資貸款限制時，情況卻有所不同。這項法規的存在引發了廣泛的討論，許多專家認為相關規定需要重新檢討。關鍵在於，法令雖然要求檢討，但並未明確規範如何進行檢討。根據資料顯示，九大公股行庫在這方面的違規行為相當明顯，總金額高達2116億元。金管會已經提出改善意見，並表示若有違規行為將移交給央行處理。至於央行將如何裁罰或處理這些違規行為，則有待進一步觀察。
繼承的不動產原則上不受管制影響
根據央行的最新問答解釋，我們可以進一步確認這些政策的具體內容：
-
- Q11：自然人名下有無房屋之認定方式？
- 答：金融機構應確認「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」，以確定借款人名下是否有建物（包括未標示「住」字樣的建物）。若該建物為繼承取得者，則不計入借款人名下的房屋數量。
- Q12：自然人名下無房貸，但有持分房屋者，本次申辦購屋貸款是否應受限制？
- 答：是，但若該持分房屋為繼承取得者，則不受限。
- Q11：自然人名下有無房屋之認定方式？
首先繼承取得房地產是這幾波管制當中變化最大的，但現在原則上也已經定調，繼承取的不動產就算有貸款，原則上也排除適用。在近期的房地產管制中，繼承取得的不動產政策經歷了顯著的變化。根據最新的規定，繼承取得的房地產，即使有貸款，也原則上不受相關管制的影響。
| 類型 | 内容 |
| 繼承（新增規定） | 自然人名下僅有繼承取得的房屋者，新申辦房貸且非豪宅貸款得排除適用、可享寬限期 |
| 換屋（新增與既有規定） | •自然人名下有屋但有換屋需求，可與銀行切結一年内出售老屋，新辦的第一戶或第—戶房貸（非豪宅貸款）不受限制 •違反切結事項時，銀行將取消寬限期、 收回原應分期償還的貸款本金或貸款成數差額、追收罰息及加收違約金等 |
| 新青安房貸（既有規定） | 自然人申辦青安房貸且非屬豪宅房貸，可不受第一戶及第二戶房貸限制 |
| 其他 | 自然人已簽訂成屋及預售屋等購屋合約 、將申辦貸款時，符合繼承與換屋規定且非豪宅貸款，可排除適用 |
▲央行房市管制「豁免條款」。製表：遠雄房地產。
換屋族1年內出售舊屋即不受影響
讓我們先定義什麼是換屋族吧。在台灣，根據土地稅法和所得稅法的規定，換屋族的概念主要圍繞著重購退稅的條文。這些條文的核心在於，當一位土地所有權人出售舊屋並在兩年內重購新屋時，便能享有相應的稅務優惠。這意味著，無論是先賣後買或是先買後賣，只要交易發生在兩年內，且新屋必須由本人、配偶或直系親屬實際居住並設籍，便可符合換屋族的定義。
根據台財稅第881941465號的解釋，若土地所有權人並未持有供自用的住宅土地，而只是單純購買土地，則這樣的行為並不算作換屋。因此，換屋族的定義必須明確：只有在真正的「賣一間、買一間」的情況下，才能被認定為換屋族。
對於真正的換屋族來說，限貸令不應成為他們的障礙。過去幾波政策中，對於換屋的需求一直有特別的規定。例如，若是先買後賣，則只需在一年內出售第二間房產，便不會受到貸款限制。這一規定比稅法所要求的兩年期限更加嚴格。為了更好地支持換屋族的住房需求，筆者建議中央銀行應考慮與稅法相一致，給予換屋族兩年的處分時間。
**本網站之專家觀點文章是由第三人所提供並授權遠雄房地產張貼於網站，不代表遠雄房地產贊同其觀點，如需轉載須經本公司事前書面同意，並應遵守相關使用條款及尊重著作人之智慧財產權。
