限貸令對各族群影響 (下) 首購、換屋、繼承族群影響為何?｜專家觀點地政篇

限貸令對首購族沒有任何影響

👉 名下有房產還能申請首購優惠嗎？

繼承的不動產原則上不受管制影響

根據央行的最新問答解釋，我們可以進一步確認這些政策的具體內容：

• • Q11：自然人名下有無房屋之認定方式？
    • 答：金融機構應確認「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」，以確定借款人名下是否有建物（包括未標示「住」字樣的建物）。若該建物為繼承取得者，則不計入借款人名下的房屋數量。
  • Q12：自然人名下無房貸，但有持分房屋者，本次申辦購屋貸款是否應受限制？
    • 答：是，但若該持分房屋為繼承取得者，則不受限。

首先繼承取得房地產是這幾波管制當中變化最大的，但現在原則上也已經定調，繼承取的不動產就算有貸款，原則上也排除適用。在近期的房地產管制中，繼承取得的不動產政策經歷了顯著的變化。根據最新的規定，繼承取得的房地產，即使有貸款，也原則上不受相關管制的影響。

▲央行房市管制「豁免條款」。製表：遠雄房地產。

換屋族1年內出售舊屋即不受影響

讓我們先定義什麼是換屋族吧。在台灣，根據土地稅法和所得稅法的規定，換屋族的概念主要圍繞著重購退稅的條文。這些條文的核心在於，當一位土地所有權人出售舊屋並在兩年內重購新屋時，便能享有相應的稅務優惠。這意味著，無論是先賣後買或是先買後賣，只要交易發生在兩年內，且新屋必須由本人、配偶或直系親屬實際居住並設籍，便可符合換屋族的定義。

根據台財稅第881941465號的解釋，若土地所有權人並未持有供自用的住宅土地，而只是單純購買土地，則這樣的行為並不算作換屋。因此，換屋族的定義必須明確：只有在真正的「賣一間、買一間」的情況下，才能被認定為換屋族。

對於真正的換屋族來說，限貸令不應成為他們的障礙。過去幾波政策中，對於換屋的需求一直有特別的規定。例如，若是先買後賣，則只需在一年內出售第二間房產，便不會受到貸款限制。這一規定比稅法所要求的兩年期限更加嚴格。為了更好地支持換屋族的住房需求，筆者建議中央銀行應考慮與稅法相一致，給予換屋族兩年的處分時間。

👉 重點整理：真正的「換屋族」需符合賣舊買新

1. 1. 賣一買一：土地所有權人出售舊屋，並在兩年內重購新屋。

   2. 設籍居住：新屋必須由本人、配偶或直系親屬實際居住並辦竣戶籍登記。

   3. 自用性質：根據財政部解釋（台財稅第881941465號），若僅單純購買土地而無自用住宅事實，則不符合換屋定義。

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