👉房地合一稅可以事後節稅嗎？
「代書，我的房地合一稅好貴，是不是算錯了，可以幫我看一下嗎？」其實在網路上或教學現場，我經常聽到這個問題。老實說，拿著稅單才來詢問的，99%都是事後諸葛，這是稅法的大忌。稅務規劃是事前，而不是事後亡羊補牢。即使有人能幫你處理，也只能說「賺錢的方法都在刑法裡」。
👉房地合一稅有哪些方法可以節稅？
那麼，房地合一稅的節稅核心到底是什麼？坊間教學大多提到：盈虧互抵、重購退稅、自用住宅，以及今天要談的「衝高成本」。其實，只要看稅基就清楚，修法後土地漲價總額的避稅方法已被堵死，唯一有實際節稅空間的，就是「費用」。
▲土地漲價總數額增設減除上限。圖片來源：財政部台北國稅局
房地合一稅可抵扣的費用有哪些？
👉房地合一稅可以扣哪些費用？
正式名稱為「因取得、改良及移轉而支付之費用」，主要分為兩大類：
購入房屋、土地達可使用狀態前支付的必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等，以及購入前向金融機構借款的利息。
取得房屋後，於使用期間支付、能增加房屋價值或效能且非兩年內可耗竭的增置、改良或修繕費。
第二項就是不動產業界常說的裝潢費。媒體上也常出現裝潢費可抵稅的文章，但不少人因此被查稅、補稅，這是怎麼回事呢？
裝潢費不是全部都能抵，開發票方式很關鍵
👉哪些裝潢費可用來扣房地合一稅？
裝潢費並非完全可抵，必須是「非兩年內可耗竭」的裝潢。換句話說，裝潢分為可搬走的與不可搬走的：
可搬走的，如沙發、冰箱、床等可移動家具，不可扣抵，因為成本可隨房子一起搬家。
不可搬走的，如水電、天花板等施工後留在房屋內的部分，才能抵扣。
此外，家具、廚具、系統櫃通常不被稽徵機關接受；吊隱式冷氣、全熱交換器等，實務上也可能不被承認。但若被核減，納稅人仍可嘗試舉證（如照片）以符合作業要點第13點規定。
| 可申報 | 不可申報 |
| 泥作、木作、水電、牆面 可申報或隔間牆變更、天花板或 地板重作、防水等工程 | 系統家具櫥櫃、一般家具、|家飾、窗簾、生活電器等可被拆卸、移動與重新運用的項目 |
▲哪些裝修費房地合一稅能節稅？
備註：依所得稅法規定要符合「增加房屋價值或效能」且「非2年内 能耗竭之增置、改良或修繕費」。申報結果以稽徵機關裁量為準。
發票問題不可忽視
👉省下裝潢費不開發票會有什麼風險？
許多人為了省5%營業稅，會要求業者不開發票，或事後補開統一發票，甚至遇到業者無營業登記，導致無法取得合法憑證。若事後能補開發票，國稅局原則上會依審查要點核認。
舉例來說：25坪新成屋，取得成本1750萬，出售價格2100萬，持有時間2.5年，裝潢實際支出70萬（5%營業稅約75萬），不計土增稅。
扣除裝潢費後，房地合一稅：
(2100 – 1750 – 75 = 275) × 0.35 = 96.25萬若為省裝潢費未拿發票，房地合一稅：
(2100 – 1750 – 30(最低扣除額) = 320) × 0.35 = 112萬
結果省了5萬裝潢費，卻多繳15.75萬房地合一稅，得不償失。
房地合一稅的節稅關鍵，在於「事前規劃」與「合法費用扣抵」。裝潢費並非全部可抵，必須符合「非兩年內耗竭」的條件，並確保有合法發票。切勿為了小幅節省而冒險，否則可能因補稅而得不償失。掌握正確方法，才能有效降低稅負，同時避免法律風險。
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【關於朱智豪】
除擔任「天易地政士事務所所長」一職外，同時也是中華不動產知識交流協會監事，從業多年來擁有豐富不動產經紀人考證班與校園的教學經驗。
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