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三大科學園區分布概況
目前台灣主要有三大科學園區：竹科（新竹科學園區）、中科（中部科學園區）與南科（南部科學園區），構成全國科技產業的核心版圖。
竹科是國內半導體產業的發源地，發展歷史最悠久。區內產學研資源豐富、交通設施完善，聚集了晶圓製造、IC設計、封測、設備與材料等完整供應鏈，同時也包括通訊與電子相關產業。竹科的發展歷程，可說是台灣科技產業成長的縮影。
中科近年崛起，以精密機械與半導體為主，特別是台積電中科先進製程及美光記憶體廠的設立，使該區在全球供應鏈中的角色日益關鍵。
南科則是近年成長最迅速的園區，除光電、生醫產業外，半導體更成為主導產業。尤其台積電的5奈米與3奈米製程生產重鎮設於此，使南科成為國內最具發展潛力的科技聚落。
三大園區營業額與發展趨勢
根據2025年1至4月最新數據顯示，三大科學園區營業額中，南科已超越竹科，成為全台營業額最高的園區。
南科比重：53%
竹科比重：23%
中科比重：20%
南科之所以遙遙領先，主要歸功於台積電5奈米、3奈米的高端製程布局。未來南科還將持續擴建，在高雄預計設立六座廠房，其中前五座以2奈米製程為主，第六座為A14製程，並將延伸至屏東地區。
竹科方面，寶山地區的一至四廠也將投入2奈米與A14製程的量產；中科則預計建置四座A14製程廠房。整體來看，南科未來的產能與比重仍將持續上升，並在國內產業版圖中維持領先地位。
科學園區帶動房地產市場效應
隨著台積電與其他科技廠商陸續在三大科學園區擴廠，帶動了周邊住宅與商用不動產的成長，包括廠房、廠辦、倉儲及辦公大樓等皆出現行情上揚的現象。
雖然近年央行調控措施使園區周邊房價略有回檔，但整體跌幅輕微。由於半導體產業仍深耕台灣，園區周邊房地產仍具長期保值與租金收益潛力。
竹科區域：房價高、保值性強、租金報酬穩定。
中科與南科：具潛在爆發力，南科受「大南方矽谷計畫」推動，預期成為未來成長重心，高雄與屏東地區也將受惠。
結語
科學園區的擴張不僅重塑台灣產業版圖，也驅動房地產市場的新一波成長動能。從竹科的穩定、到中科的成長、再到南科的爆發力，這三大園區的發展軌跡，正是投資人觀察房市走勢的重要指標。
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【關於劉佩真】
台灣經濟研究院產經資料庫總監 在台經院主要從事不動產、半導體的產業分析，從事行業研究的工作超過二十年的時間，也擔任清大半導體學院政府代表、APIAA理事暨產業顧問、北市府三創園區績效考評委員等職務，亦為國內多家平面媒體、雜誌的專欄作家。
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