現階段國內不動產市場中的房價上漲預期已逐步遭到消弭、房市交易量明顯萎縮，且銀行的不動產貸款集中度及貸款增幅皆降低，顯示先前央行第七次選擇性信用管制措施初步見效；事實上，目前房市觀望氛圍依舊濃厚，在房市政策未變動，加上美國川普總統相關貿易戰、科技戰之政策對於全球經濟影響狀況不明的情況下，買方追價意願弱，交易量能向下收斂；量能不振之下，價格或有鬆動可能，但有鑑於營建成本支撐，故不動產開發商開價短期下修空間仍有限，因而短期內房市將呈現價盤整量縮格局。究竟2025年第一季國內整體房市景氣變化背後的原因為何?各產品面的表現態勢又存在那些差異點，而第二季房市展望之趨勢及觀察重點為何，以下將深入進行探討。

台經院營建業營業氣候測驗點轉為『信心回升』，剛性買盤趨保守

台經院公佈的「營建業營業氣候測驗點」除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法，透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖，並劃分為–「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限(請參考圖一)，則可發現2023年12月~2024年9月已連續10個月處於「看法樂觀」象限中，不過2024年10月已開始往「信心回升」位置移動，而2025年1~3月也均處於此象限，代表雖然房市尚存有部分剛需自住及具有相對保值抗跌的置產需求，以及安全性住宅的急性換屋需求，但短期內政府對於打炒房的政策調性不變，例如財政部對於公股金融機構處理房貸時提出嚴守四防線的要求，包括授信5P原則、銀行法授信上及央行集中度管理要求、新青安規定、央行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定；同時房市仍在央行的觀察名單中，特別是短期內將由金融檢查取代第八波選擇性信用管制的實施；上述情況皆代表已顯著冷淡的房地產市場難以指望有所成長，特別是量能仍處於低檔。

事實上，央行未推出第八波管制，靜觀其變的決策符合各界預期，但預料未來央行仍會採取滾動式調整的政策措施，畢竟關鍵仍是在於銀行的貸款問題，民國114年第一季因房貸貸款回收、銀行端慢慢穩定後才能判斷房市趨勢，代表先前民國113年底央行雖未加重管制，但整體房貸趨緊縮狀況並未改變，況且近期中南部也受到台積電擴大赴美投資消息的影響，市場普遍憂心半導體業拉抬本土房市恐出現鈍化現象，因而上述原因均使得購屋族腳步紛紛放緩。

▲圖一：營建業營業氣候測驗點之景氣循環座落圖。資料來源：台灣經濟研究院，2025年4月

其中若以交易量來看，總計2025年1~2月六都建物買賣移轉件數年增率-25.1%，反映受打炒房及股市盤整的影響，加上新青安政策的熱潮逐漸退卻，以及川普總統上任後使得國際政經情勢呈現動盪，全球政經局勢不確定性高，民眾購屋計畫也偏向謹慎，加上國內銀行房貸緊縮雖略有緩解，但第七波信用管制持續的狀況下，房市熱度不若2024年同期，加上政府打炒房政策逐漸獲得成效，投機買盤退出市場，使得整體市場呈現保守觀望；若以2025年前兩月各地區的表現來看，又以台南市、新北市年減逾三成為最多。

▲圖二：2025年1~2月六都建物買賣移轉件數年增率概況。資料來源：內政統計月報、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2025年4月

商用不動產表現各異，投資買賣與土地市場表現優於預期

2025年首季國內商用不動產各產品面表現有所差異，其中商用不動產投資、土地交易市場原先就預期應該會較2024年同期衰退，但實際上數據規模優於原先預期，前者主要是受惠於AI需求及資通訊產品出口成長的推動，使得製造業積極收購既有廠房增產與擴充辦公空間，特別是科技業帶頭引發的製造業擴產自用熱潮，多鎖定新完工或預售廠辦來升級辦公空間，此從2025年首季商用不動產投資買賣市場的自用買盤占比高達89%即可知，且工業廠房、辦公大樓為主要交易標的，占比分別為47%、29%；而土地市場更未出現明顯的萎縮，主要係因現階段不動產開發商仍積極卡位優質土地，將目前市場的交易量縮減視為短期現象，並利用此時機進行中長期開發布局，特別是大型不動產開發商對具發展潛力地段的信心未減，反映在高總價、高單價土地交易持續推升的現象上。至於重要店面租賃市場、辦公室租賃市場的表現相對穩健，其中重要店面租賃市場主要係因零售市場受年節與節慶活動帶動，綜合商品零售營業額年增率為2.7%，百貨與便利商店表現頗佳，使得重要店面租賃市況穩定，而辦公室租賃市場因高品質新建案具備良好市場接受度，企業對高規格辦公空間需求穩定，使2025年首季台北市辦公大樓租賃市場空置率較微下滑至7.2%，租金水準則為持平。

 ▲表一：近來商用不動產投資買賣、土地交易市場之交易規模概況。資料來源：戴德梁行、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2025年4月

第二季住宅市場量縮價盤整，商用不動產投資買賣族群表現較可期待

首先在2025年第二季住宅市場展望方面，銀行房貸緊縮與央行第七次選擇性信用管制上路後，對於房市的負面衝擊持續迄今，不但抑制多屋族的資金來源，也讓投資客逐漸退場，甚至打炒房政策釋出後，短期內也成功打消民眾對於未來房價上漲的預期心理；值得一提的是，房市小宅化現象持續向外擴張蔓延，也就是說雙北市蛋白區平均坪數呈現遞減的態勢，顯示房價親民的蛋白區住宅也正朝小宅極端化靠攏，此皆代表由於土地供應日趨緊張，因此不動產開發商應對成本壓力，考量民眾的購屋預算，紛紛將推案重心放在較小坪數的住宅單位；整體而言，有鑑於不少預算有限的購屋族直接以總價做為購屋標準，反而低總價、低自備款的小宅成為市場最吸睛的產品，顯然在高房價問題未解下，認為都市住宅小宅化的影響範圍恐持續擴大。

整體而言，中央銀行出手管控房貸後，住宅市場普遍銷售時間拉長，不動產開發商與現場銷售有鑑於此，將戰線拉長、廣告預算縮減，而部分案場為了吸引消費者的目光，持續搭配低首付、送家電或搭配裝潢方式來加以銷售；也就是短期內房市氛圍已無不買會更貴的錯失恐懼症心態，而是進入個案表現的時代，市場上仍有銷售表現不錯的個案，多為具有捷運宅、大面積開發案或價格符合消費者期待等條件。

至於2025年第二季商用不動產中各類產品表現不盡相同，其中預料買賣投資市場表現將優於土地交易、辦公室租賃、重要店面商圈租賃市場。若以商用不動產投資買賣市場而論，AI需求及資通訊產品出口成長的推動，使得製造業積極收購既有廠房增產與擴充辦公空間，加上台商回台閉鎖期資金每年將釋出400億元，投入商用不動產投資買賣市場機率高，同時若金管會下修壽險業者投資不動產最低投報率，將可為商用不動產投資買賣市場注入動能；而不動產相關貸款限制多且趨嚴格將使交易期程拉長，對於不動產開發商購置土地市場影響程度較大，進而拖累未來半年該類市場的交易規模；至於重要店面租賃市場、辦公室租賃市場的表現則較無突出的亮點，現階段呈現盤整震盪的格局。

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