國內土地市場買方類型向來以不動產開發業者為主，其次為製造業(含括科技業、傳統產業等)，再者為金融保險業，尚有自然人及其他，因而國內不動產開發業、製造業、金融保險業的買盤牽動土地交易市場變化；至於土地交易類型，通常的分布狀況為住宅區40%、商業區40%、工業區20%左右，但隨著影響市場因素的變化，也會驅使土地交易類型的比重有所變化。

連續五年國內土地市場交易呈現成長態勢

房市景氣進入多頭市場激勵不動產開發商積極購地、台商回台與半導體業投資進入高峰期帶動製造業自用買盤浮現、金融保險業者滿手資金進行獵地，均使得2017~2021年連續五年國內土地市場交易呈現成長態勢。從圖一的資料顯示，2017~2021年國內連續五年土地交易市場規模呈現成長的態勢，甚至2021年來到2,974億元，已逼近3,000億元的關卡，來到史上新高水準，主要是當時國內房市進入多頭市場，不動產開發商積極建立土地庫存，況且2019~2021年美中關稅戰、科技戰驅使台商回台投資趨勢顯著，況且半導體業進入投資高峰期，使得製造業土地自用需求提高，同時2017~2021年我國金融保險業者可投入不動產市場的資金相當充沛，因而除了部分投入至商用不動產市場外，也將部分資金注入至土地市場。

▲圖一：近年來國內土地交易市場規模之變化。資料來源：高力國際、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2023年6月

2023年第一季國內土地交易規模相較於2022年同期衰退71.62%

土地交易大宗的不動產開發商大幅縮手、製造業景氣呈現衰退使得企業自用土地的買盤消失、金融保險業者面臨營運問題而減少購地，均造成2023年第一季國內土地交易規模相較於2022年同期衰退71.62%。

2022年~2023年首季國內土地交易市場規模則出現反轉向下的格局，其中2022年主要係因下半年房市量能開始出現從高峰逐步往下的態勢，而價格也欲高不易，加上政府打炒房動作不斷，也開始啟動升息循環，故影響不動產開發商獵地的動作，另一方面，2022年下半年科技產業景氣出現逆轉，特別是半導體業從先前超級景氣循環週期轉為進入庫存去化階段，導致多數半導體廠商的投資動作略顯趨緩，甚至最終年度資本支出未如預期，因而影響到製造業整體土地的自用型買盤，總計2022年國內土地市場交易量僅剩1,614億元，跌幅高達45.72%。

而2023年第一季我國土地市場交易量更是下探至145億元，為近十年來排名第三低的交易量，且相較於2022年同期的511億元大幅衰退71.62%，代表著各類型買方均出現縮手的情況，整體市場氛圍冷清，特別是不動產開發商保守應對，為第一季土地交易市場大幅下滑的主因，其該類買方的土地交易規模由2022年第一季的356億元縮減至2023年首季的70億元，反映國內經濟成長率正處於向下調整的階段，況且2023年3月央行又升息半碼，總計2022年3月以來此波央行調高利率共計3碼，故五大銀行新承作房貸利率已於4月來到2.08%(請參考圖二)，增添民眾購屋的負擔，況且2023年1月國人實質經常性薪資年增率為-0.72%，代表這一波景氣降溫已逐漸影響到勞動市場，也波及民眾的購屋能力，加上平均地權條例修法於2023年1月於立法院正式三讀通過，4月公布相關子法，對於房地產市場信心再度形成負面影響，形同雪上加霜，此皆導致不動產開發商對於購地態度相對保守。此外，金融保險業者則是因為面臨一邊增提外匯準備、一邊投入資金避險，加上美國聯準會的持續升息加重壽險業者的利差損，又目前大環境下增資不易，因而金融保險業者營運壓力大，此也使得整體金融保險企業對於購置土地的動作多有所暫緩。若以製造業來說，2023年以來由於面臨全球經濟成長率低於2022年，加上產業供需進入調整階段，庫存也需時間進行去化，因此多數傳統產業與科技產業首季的景氣表現可說是來到相對的谷底，進而使其對於產能多無擴充計畫，也致使土地自用買氣出現延宕。

▲圖二  近年來五大銀行新承作房貸利率之走勢。資料來源：中央銀行、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2023年6月

預計2023年國內土地交易市場恐趨近2016~2017年的低點

有鑑於2022年第四季~2023年首季國內經濟成長率均陷入負數態勢(請參考圖三)，加上目前結構上處於外冷內溫的格局，且科技產業復甦的時程恐延後至第三季，導致2023年全年台灣經濟成長率恐難保2%，廠商普遍對於景氣展望持以審慎保守的看法，意謂製造業者營運明顯未如2022年而令其對土地自有需求縮減；況且選擇性信用管制及央行仍有升息的雙重壓力拉高不動產開發商資金成本，以及國內房市所面臨的經營環境仍屬不佳，不動產開發商對於不動產景氣走向仍審慎以對，且短期內住宅與商用不動產恐處於調整階段，其中住宅市場則是處於個案表現階段，至於不動產業者則是因應市場變化，將積極轉戰公辦都更、捷運聯開案等較為穩健的開發方式，以及未來半年將以償還負債，且降低整體負債比為首要目標，故此代表2023年不動產開發商對於購地的出手將極度謹慎，特別因為土地價格仍未鬆動，使得不動產開發商投資將趨於謹慎來挑選標的；金融保險業者因保險局對於素地都增加資本要求，等同買越多土地，資本適足率恐受影響，此則牽動金融保險業者購地的意願；故整體而言，2023年國內土地交易市場不排除趨近2016~2017年的低點。

▲圖三  近來國內經濟成長率各季的表現概況。資料來源：主計總處，2023年5月

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