先前國內房市景氣氛圍相當低迷，主要係因央行緊盯銀行對不動產放款水位、嚴審新青安優惠貸款，以及祭出第七波信用管制措施效應仍持續，同時全球經濟走勢因為關稅戰而陷入混沌，也衝擊市場投資情緒及消費者信心，造成住宅買氣停滯，況且短期內投資活動下降，企業更審慎評估擴張腳步，而製造業廠商勢必趁此時重新檢視全球的產能策略與資產配置計畫，以強化資產組合韌性，進而影響現階段商用不動產市場的表現，上述皆讓台灣房市景氣面臨量縮價鬆動的態勢。就在極度悲觀之際，2025年5月19日Nvidia黃仁勳執行長在Computex發表演說時終於宣布總部將落腳於北士科園區T17、T18兩塊基地，總計面積約11,767坪，代表Nvidia台灣總部將是其在全球佈局中的一個重要且具規模的據點，使得市場對於當地房市未來的表現賦予期待，更重新讓國內AI相關供應鏈對台灣住宅、商用不動產的挹注效果成為市場焦點，等同Nvidia黃仁勳對於台灣房市帶來了正面效應。

Nvidia黃仁勳執行長來台再次讓AI熱潮回溫

先前Nvidia飽受中國Deepseek橫空出世使市場質疑高GPU的市場需求、美方針對Nvidia H20等降規版產品出貨至中國設下許可制等挑戰，所幸川普總統取消拜登期間公告的AI晶片三級管制政策、中東行獲得大量AI晶片訂單，使得Computex期間Nvidia黃仁勳執行長來台再次讓AI熱潮回溫。

2025年5月下旬的台北Computex依舊是科技大咖雲集的態勢，此次主題為AI Next，本屆展覽將深入探討人工智慧的最新趨勢，以及AI如何驅動各產業的轉型。顯然Computex、川普總統中東行使AI熱度再度回升，擺脫先前中國Deepseek橫空出世、Nvidia輸往中國H20晶片遭到禁止等的陰霾，市場對於AI未來前景的看法逐步趨於好轉。事實上，2025年5月中旬川普總統中東行，積極推動對沙烏地阿拉伯和阿聯出售AI晶片，允許阿聯進口超過100萬顆Nvidia先進AI晶片，為拜登時期管制的四倍，且川普總統在沙烏地阿拉伯爭取到總價6,000億美元的投資計畫，AI是重中之重，Nvidia、AMD、Amazon、Google、Cisco、Oracle將共同合作。阿聯承諾十年內向美國AI領域投資1.4兆美元，主要用於數據中心建設。而在Nvidia、AMD獲大量中長期訂單下，台廠AI供應鏈同步受惠，台積電因通吃Nvidia、AMD晶片代工大單而成為最大贏家。

北士科的發展潛力

北士科作為台北市最後一塊完整的大型重劃基地，被設定為台北科技廊帶的重要地段，而此次中選為Nvidia台灣總部的座落地，將為未來當地的住宅市場與商用不動產發展帶來想像的空間

有鑑於現有的台灣辦公室空間已不敷使用，因此Nvidia先前即積極尋覓新地點，以擴大在台灣的營運規模；近期確認北士科中選為Nvidia台灣總部的座落地，將為未來當地的住宅市場與商用不動產發展帶來想像的空間；而Nvidia執行長黃仁勳表示新的台灣總部將被命名為「NVIDIA Constellation（輝達星群）」，不僅是一座辦公大樓，更是一個集研發、合作和創新於一身的AI中心，將打造一個世界級的AI工程與研發中心、一個全球夥伴技術樞紐，以及一個融合企業文化和創新能量的未來園區。

事實上，不同於半導體業生產群聚分布於竹科、中科、嘉義、南科、高雄等地區，串聯西部區域的基地，或是桃園市是台灣製造業重鎮，全市計有34處產業用地，也是台灣這幾年工業地產需求最旺區域，台北市不論是南港軟體園區、內湖科學園區則多以軟體、生技、科技業者研發中心為主，至於台北士林科學園區則因是首都最後一塊重劃區，且整體園區於2023年完工、周圍交通及公共設施與社宅將於2025~2026年陸續開發完成，其中公共設施例如福星公園、洲美公園等，而社會住宅則包括北士科社會住宅、軟橋裕花園社會住宅、福國社會住宅等，故北士科園區自然成為近期市場相當關注的焦點。

▲表一：國內半導體業分布於三大科學園區的營業額比重概況。資料來源：科技園區統計、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2025年5月

北士科園區的發展規劃

北士科園區配合地區資源特色將以規劃智慧跨域園區為主，與內科2.0計畫、南港生技聚落東區門戶計畫、圓山新創聚落、生態社子島計畫形成智慧健康、數位技術、新興科技等主軸。北士科園區由智慧跨域園區為發展中心，第二圈則是企業商辦的聚落、第三圈為住宅區，等同可形成發展產、商、住等自給自足功能的區域，且具備消費商圈、綠地、文教設施、歷史文化建設等，預計未來創造的人口紅利可達3.5萬人。

老舊社區的都更整合與高價捷運站的房價趨勢

整體而言，北士科雖屬重劃區，但是距離石牌、天母等商圈不遠，生活機能完善，區域內亦有捷運經過，交通便利，且擁有關渡平原和觀音山景，是相當宜居的區域；而在北投士林地區近年已有Google總部進駐承德路「CAAM承德168大樓」，金仁寶集團、英業達、華碩、和碩等進駐北士科，又在Nvidia總部落腳的加持下，AI及科技新興總部聚落可望成形，預期商辦補漲力道將優於基期已高的住宅市場，每坪單價上看三位數，而預售屋市場優質指標案每坪身價則是可望挑戰150萬元的區域新高，另一方面更有機會加速石牌、北投、士林等地的老舊社區進行都更整合，周邊房價較低區，如社子島、三重、蘆洲及淡水等地，可望成為科技新貴購屋與租屋的外溢熱區。

事實上，根據表一永慶房產集團研究發展中心的統計資料可知，距離捷運芝山站(北士科鄰近站)車程10分鐘內捷運站，唭哩岸站周邊近一年的成屋平均單價約為61.6萬元，而芝山站則約83.7萬元，兩者相距僅約5分鐘的車程，但單坪價格卻相差高達20萬元，顯然隨著周邊機能完善，再加上相對親民的房價，唭哩岸站已逐漸成為北市置產及首購族群的潛力熱點；至於奇岩站、民權西路站以及雙連站，其平均屋齡均在20年以下，不過後兩者由於優質的地段，加上整體屋齡較新，兩站周邊房價明顯偏高，因此近一年平均單價分別高達95.4萬元、92.3萬元，為此次北市科10分鐘捷運生活圈中最高價的捷運站據點。

▲表二：距離捷運芝山站(北士科鄰近站)車程10分鐘內捷運站。資料來源：實價登錄資料、台北捷運官網、永慶房產集團研究發展中心，2025年5月

此次Nvidia攜手台廠打造AI Next，更是再次點燃AI商機而引發台北科技廊帶到南部半導體S廊帶的全台AI產業聚落南北大串連的局面，對於西部幹線的商用不動產發展帶來正面效應

AI無疑是2025年台北Computex貫穿場中的核心，各產業領域都將展示AI驅動的解決方案，包括工業自動化、智慧城市、醫療保健和數位轉型，特別是AI運算、智慧移動、先進連接、綠色能源與永續發展等將是重中之重，而Nvidia攜手台廠打造AI Next，顯然台廠已成為AI浪潮中不可或缺的樞紐，更是再次點燃AI商機而引發台北科技廊帶到南部半導體S廊帶的全台AI產業聚落南北大串連的局面，從而刺激周邊的房市需求，預計AI與半導體相關供應鏈對於2025年國內商用不動產的自用買盤仍將形成重要的支撐力道。

▲圖一：全台AI產業聚落南北大串連的態勢。資料來源：住展雜誌，2025年1月

在全球科技浪潮蓬勃發展之際，台灣憑藉堅實的半導體產業基礎與扮演AI硬體供應鏈重要的軍火庫，於國際舞台上扮演關鍵角色。為進一步鞏固技術領先優勢，政府除了於北部設立「南港IC設計育成中心」，並於南部打造「南部晶片設計產業推動基地」，透過南北雙引擎聯手推進，成為驅動台灣IC設計與智慧應用新創發展的重要支點之外，也推出國內「六大區域發展計畫」，同時國科會也積極推動「大南方新矽谷推動方案」，顯然政府期望藉由各基地匯聚產、學、研資源與能量，導入具備前瞻性的技術與市場導向策略，為科技企業提供從技術研發、產品概念驗證、商業模式拓展乃至於關鍵資源媒合的全方位支援，並透過系統性培育機制，全面加速AI應用的發展，協助台灣產業邁向高值化與智慧化的未來藍圖。

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