2025年上半年在全球局勢紛擾與不安中渡過，全球對等關稅議題未解、地緣政治風險升溫、中東地區爆發戰爭等多重因素，影響市場投資情緒，更進一步推升通膨疑慮，企業也因經濟前景未明而對於投資擴廠偏保守謹慎；展望下半年度，經濟成長挑戰較高，對於出口貿易、產出、薪資成長和消費都可能帶來衝擊，央行在本季維持2025全年的經濟成長率預測值為3.05%不變。

企業持續審慎觀望，2025上半年商用不動產投資縮水

美國、日本與台灣中央銀行在第二季會議都決議選擇按兵不動，維持既有政策利率不變，將密切觀察關稅及升溫的地緣政治情勢對通膨的影響後，再決定未來利率的走向。不動產市場方面，雖然住宅市場交易收斂有成，央行也並未實施新一輪房地產管制措施，但短期內也無進一步鬆綁跡象。整體來說，2025上半年商用不動產投資氛圍保守，上半年合計僅572億元(參閱圖一)，約去年同期的75%，也顯示在高利率與經濟局勢不確定性下，企業對於經濟未來走向採審慎觀察，許多潛在交易案被迫延後或重新評估。

▲圖一：商用不動產交易量。資料來源：公開資訊觀測站/高力國際整理

雖然全球局勢不確定性偏高影響市場投資信心，但也同時是企業重整資產配置的好時機，企業趁機透過靈活調整資金槓桿與配置策略，來因應市場的瞬息萬變，其中最具代表性的案件便是和碩科技將新店廠以28億元賣給國宏開發，另行以56.38億元購買原宏達電位於桃園的廠房。也導致市場出現有趣的現象，亦即製造業除了是上半年最主要的買方之外，也是最大的賣方(參閱圖二)。儘管現階段局勢混沌不明，有剛性需求之企業仍以長期營運發展角度持續布局自用不動產，統一集團、祥碩科技、美好證券、台灣人壽等知名企業都出手購置自用辦公樓。

▲圖二：商用不動產買方背景分析 (2025上半年 )。資料來源：公開資訊觀測站/高力國際整理

全球風險仍在，台灣自用買盤撐場

從國發會6月底發布的景氣概況來看，5月份景氣對策信號轉為綠燈，未知的關稅風險仍衝擊廠商信心，致使此次調查製造業營業氣候測驗點轉呈藍燈，廠商對未來半年展望偏保守，仍須密切關注後續局勢發展。不過也有部分產業展現相對樂觀的前景，包括雲端服務供應、AI新興科技應用、半導體先進產能等，都是較能維持成長動能的產業，可望激勵民間投資。

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展望2025年下半年，除了全球大環境仍充滿變數，包括地緣政治風險、貨幣政策走向及供應鏈變動等因素，都將對資本市場與實體經濟造成影響，台灣本身還面臨市場貸款條件緊縮及銀行放款高水位的雙重問題，壓抑投資型買方意願，對資產配置採更審慎的態度，傾向延後購置時點至局勢較明朗時再進場，因此投資買盤在短期內走勢仍將維持低檔，市場將持續仰賴自用型買方。自用買方的類別中，仍以製造業為最大宗，其中科技業因AI技術投資的持續擴大，生技醫藥業為因應全球面臨高齡化與少子化的共同衝擊，也積極投入新技術，成為另一個潛在買盤，廠商從長期發展營運的角度來看，對於不動產仍展現有剛性需求，自用買方將續為市場支柱。

資產布局調整為下半年關鍵策略

全球局勢發展難預料，加上央行仍維持既有管制措施且短期內未有鬆綁跡象，刺激投資型買盤的效果相對有限，市場氛圍將持續偏向審慎保守，投資人對商用不動產的選擇更趨保守與精準，評估重點仍在穩健及收益率較高的資產與區域。而全球AI應用的需求持續成長，技術研發持續投入，輝達於5月更宣布海外總部設在台灣，彰顯台灣在AI供應鏈之優勢，也可望繼續成為台灣下半年出口貿易主要動能，因此製造業的剛性需求仍會是扮演交易最主要的支撐力，可望帶動下半年的市場交易量。

整體而言，下半年的商用不動產市場挑戰與機會並存，投資人應聚焦於具備產業鏈韌性與穩定需求的資產類型，例如工業不動產，同時靈活調整資金槓桿與資產配置策略，來因應市場不確定性的關鍵，方能在風浪中開創新局。

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