2025年初，美國總統川普在第二任期上任之後，全球迎來一系列重磅消息，包括3月初台積電宣布擴大對美投資千億美元，投資人開始擔心如此龐大的規模是否擠壓到台灣既有的擴張計畫，接著4月初川普總統的「對等關稅」涉及全球大多數國家，幾日後又宣布暫緩實施90日，雖然各國暫時喘口氣，但市場仍瀰漫著高度不確定性，並且期望以時間來換取關稅談判結論，但政策的不明朗，仍加劇全球經濟不確定性。

全球經濟風險升高、投資氛圍轉為觀望，影響市場交易動能

中央銀行第一季會議決議信用管制及利率政策不變，而從主要國家第一季的利率決策可以看出：2025年的全球經濟不確定性加劇，不動產投資市場觀望氛圍漸濃，而由於投資人貸款利率仍高，目前仍是自用型買方在支撐市場交易動能。2025年首季商用不動產買氣下降，總交易額約新台幣287億元，較去年同期減少37%、較去年第四季減少18%。

▲圖一：商用不動產交易量。資料來源：公開資訊觀測站/高力國際整理

延續過去兩年的產業擴張動能，本季成交主力依然仰賴製造業者等自用型買方，本季自用買方總計貢獻新台幣212億元，其中科技相關業者大約共買進新台幣100億元，包括電子零組件、IC設計相關產業、半導體與電腦及周邊設備產業等業者，都有購置資產，其中台灣美光，更是自2024年8月以來，第三度購置在台灣的自用廠房。而企業對於產能擴張與辦公空間升級的需求，使得廠房與廠辦大樓成為第一季最受青睞的交易產品，成交金額總計120億元，部分企業甚至直接購置預售廠辦，以提升工作環境並吸引優秀人才。

自去年開始，商用不動產投資市場多了建商積極收購閒置資產來補充土地庫存，閒置廠房或商業大樓、停業的飯店或幼兒園等都成為建商鎖定的目標，本季建商也投入84億元在收購不動產，為了後續推案做準備，成為本季第二大商用不動產買方。而往年最活躍且最大手筆的壽險業者，這兩年因為升息拉高的最低收益率門檻，投資不動產的難度越來越高，壽險業者在今年第一季依然零成交。雖然金管會已於今年1月初調整最低報酬率門檻至2.545%，但就實務面來看，在利率政策依然維持不變，而報酬率門檻是以近五年平均為基準的前提下，評估新投資標的時，仍會預留未來報酬率門檻上升空間，因此還是會希望以收益率較高的區域與產品為主，因此今年商用不動產交易主力預期仍會是自用買方。

▲圖二：商用不動產買方背景分析 (2025 Q1)。資料來源：公開資訊觀測站/高力國際整理

關稅壁壘及地緣政治將牽動區域資本流動及不動產投資前景

川普總統一把關稅大刀將會影響製造業廠商的全球佈局策略，台灣從2018年第一次美中關稅戰轉單利多的受益，變成本次關稅直接衝擊的受害，許多企業面臨重壓。雖然對等關稅暫緩實施90天，然不明朗且難以預料的政策變動，勢必對投資情緒與消費信心造成壓力，短期投資活動恐轉趨保守，也將拉長不動產交易評估期程，影響未來一季的交易量。而為了因應加徵關稅的不確定性，製造業廠商勢必重新檢視全球產能布局及資產配置計畫，例如勞力密集產業可能轉往其他關稅更低的新興市場及低人力成本國家、而資本密集產業可能思考在當地投資設廠，此舉也將進一步牽動區域資本流向與不動產的購置策略。

把握投資三大原則：產業導向、資產避險、永續升級

今年的投資氛圍將籠罩在關稅壁壘及地緣政治的陰霾中，因此在策略上應該要把握三個原則：第一，不動產投資應聚焦企業核心需求，然而由於經濟不確定性升高，預期企業也將審慎評估擴張腳步，拉長決策期，市場交易量能將受到影響；第二，尋找避險性資產，依據「高力國際2025年投資人展望調查」報告顯示，辦公產品在2025年被視為最穩健的投資選項之一；第三，極端氣候的議題在不動產投資開發策略持續發酵，企業需符合ESG政策與碳排規範標準，建物的韌性與大樓的永續競爭力將會更成為買方的評估重點。因此，此時正是檢視資產配置，並提升投資組合韌性的關鍵時刻，投資人應盤點後並調整，以靈活應對未來市場挑戰。

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