2026年預售市場一針見血的銷售與購買策略｜李同榮觀點

2025年預售市場五大現象

2025年預售市場整體表現可謂「價搖量凍」，雖然建商運用各種不同促銷手段，掩蓋實質價格的跌勢，但卻難使購屋者觀望的態度改變，整體市場呈現下修的五大現象：

👉2025 年台灣預售屋市場下修的主要現象有哪些？

（一）市場下修、買氣急凍、交易量大幅緊縮

根據最新統計顯示，2025年前10個月全台預售屋交易量比較去年同期緊縮達70%以上，總銷售戶數更從11萬戶降到約3萬戶，金額更是大幅衰退，比較成屋市場約縮減25%，其縮減幅度相差高達2.8倍之多。

（二）購屋者信心不足，購屋意願下滑

中央銀行從2023年底起陸續實施嚴格的信用管制（限貸令），包括降低貸款成數、提高審核標準與嚴格追查投資買盤等措施，使得買方貸款容易受阻、首付款壓力增大，解約潮不斷擴增。買方預期未來房價可能下修，且不確定是否值得在高貸款成本下進場，加上預售的投資性需求大幅下降。

（三）市場供給累積與交屋潮壓力產生惡性循環

根據最新市場分析，過去幾年大量預售屋在2025–2026年陸續完工，導致供給在短期內集中釋放，造成完工後的交屋供給增加，供需失衡，而賣方未必能在交屋時找到買方，更對於尚未售出的預售屋案場造成庫存壓力，因此市場新屋、餘屋、新案供給產生惡性連環塞情況。大案集中在大建商，而大建商口袋深，預售餘屋不願降價，怕影響交屋，影響餘屋消化，而新推個案當然會受餘屋供給與投資客交屋拋售潮嚴重影響銷售率。

（四）市場下修，賣方心態未調整

雖然市場技術面不佳，但2025台灣GDP經濟增長強勁與股市表現特佳，因而加強賣方支撑信心，在價格未鬆動前，買方不買單，交易量當然面臨急凍局面。

（五）18個月限期開工壓力，提高供給壓力

2024上半年因新青安推波助瀾，土地成交倍增，這批大量購地正面臨18個月限期完工，造成不得不推案的壓力，形成在供過於求的市場上，更是雪上加霜。

▲整體市場呈現下修的五大現象。資料來源：李同榮。製圖：吉家網不動產企研室

預售市場走勢將呈現「價鬆動、量回溫」格局

👉2026年預售屋房價會降價嗎？

未來一年預售市場將面臨技術面下修循環，在此下修循環過程中，價不跌，量就會持續急凍，也因為量急凍，才會逼迫價格下跌，最後，只有價格下跌，交易量才會遞增。對代銷業而言，交易量最壞時期已過，但對建商而言，價格的全面鬆動才正開始。在下修巿場中，如何看待未來預售市場？

綜合以上觀點，筆者認為2026預售市場的銷售策略有三：

（一）拼品牌＆拼實力

想要維持房價不致大幅鬆動，只有建商品牌力與經營實力才具有說服力，同區比弱勢品牌競案將有10%的競爭優勢，也就是房價可以比同區一般建案貴上一成之多，這就是品牌的影響力，另外財務結構雄厚的建商相對沒有急售與競爭壓力，自然產生相對優勢。

（二）拼價格＆拼去化速度

對於弱勢建商而言，在買方市場的唯一策略就是先跑先贏，只有搶先跌價吸引觀望買盤，才能掌握餘屋去化速度，化解財務吃緊危機。

（三）拼建築品質＆拼安全信譽

建築品質是建商信譽的表徵，寜願成本高也不願品質差，對客戶的履約能力，是信譽的最佳保證，尤其安全交屋與完善的售後服務，更是企業永續經營的根本。

▲2026預售市場的三大銷售策略。資料來源：李同榮。製圖：吉家網不動產企研室

2026預售市場的購買策略有五大策略

（一）認清預售市場是購買期貨的屬性「在低檔時進場」

買預售要有買期貨概念，看未來三年後巿場，而不是看現在行情，因此在房價高漲時不一定是購買預售最佳時機，反之，在房價低檔時反而是購買預售最佳時機。

（二）洞悉預售下修時區域表現強弱分明

此波下修趨勢區域分化加劇，跌勢強弱分明，2024 Q4台積宅核心地區率先領跌後，未來會縮小跌幅，而台積宅外溢地區調整幅度會較大，解約潮相對增加，尤其是未來兩年商圈未能成熟地區，房價回升力道不足。

（三）現階段購買預售屋市場跟著「Al科技廊道」布局

2026 買預售屋怎麼買比較保值？

尋找未來市場潛力區，並沿北中南科技廊道布局，Al宅將是未來一波房市的主流。中南部因領漲而領跌，未來一波循環仍大有可為，北部聚焦大桃園、南部聚焦大高雄。

（四）首購自住者購買策略～積極看屋、勤做功課、擇優進場

首購自住者應積極看屋勤做功課，分辨強弱抗跌區與地雷區，2026年應是預售市場在低潮時的擇屋良機。

首購者購屋策略可採用筆者提供的「分子分母定位法」，依總價、面積、屋齡、地段、樓層、、等條件，排定優先秩序，要有取捨，不能要求十全十美，「先有再好，先遠再近，先小再大，先舊再新」。

（五）投資者進場策略～精準判斷未來市場趨勢，謹慎操作槓桿：

👉對於預售屋投資者，2026 年有哪些分級進場策略？

• • 賭客：可選擇低首付零工程款的大建商，操作槓桿，賭3年後是多頭。
  • 非賭客：預售提高自備款，選擇建商，等開工率上升，使照完工量下滑，接近黃金交叉就是買點。
  • 小白：下修中，千萬不要操作槓桿，濫用新青安寬限期，否則就會誤食「新青安非他命」，陷自己於困境。

▲2026預售市場的五大購買策略。資料來源：李同榮。製圖：吉家網不動產企研室

整體而言，2026 年將延續下修格局，由政策、利率與供需結構決定市場強弱，自住仍為主力，區域強弱分明，首購可積極擇優而入，投資型買盤則需精準判斷未來三年的房價走勢預測，減少槓桿操作，並謹慎佈局，才能穩住進可攻退可守的投資置產策略。

▲首購入門「分母、分子」定位法。資料來源：李同榮。製圖：吉家網不動產企研室

——————————————

**本網站之專家觀點文章是由第三人所提供並授權遠雄房地產張貼於網站，不代表遠雄房地產贊同其觀點，如需轉載須經本公司事前書面同意，並應遵守相關使用條款及尊重著作人之智慧財產權。