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撰文：永然聯合法律事務所 陳宜鴻主任律師
預售屋買賣契約中交屋保留款的約定
於預售屋買賣契約中，買方有權於自備款部分保留「房地總價百分之五」作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付（《預售屋定型化買賣契約應記載及不得記載事項》第13條第2項）。由於預售屋買賣雙方在驗收時，賣方應提供驗收單，如果發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕，為了督促賣方能儘速修繕房屋的瑕疵，所以預售屋的買方可以保留「房地總價」5％作為「交屋保留款」。以房地總價新台幣2,000萬元為例，預售屋的買方可以於自備款部分主張保留5％，也就是新台幣100萬元作為交屋保留款，於賣方完成修繕並經雙方複驗合格後再支付。
交屋保留款如低於房地總價5％時，購屋消費者是否可以主張解除契約或酌減違約金？
例如，在預售屋買賣契約之附件「房地暨停車位付款明細表」中，若僅保留「2％」作為交屋保留款，則可能違反《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項第13條第2項有關「交屋保留款5％」之規定。然而，若購屋消費者本身亦有違約情形，例如：未依約支付分期的買賣價金，則依據《消費者保護法》第17條第4項規定，買方僅得主張該交屋保留款之條款約定無效，但不得以此作為解除預售屋買賣契約的理由，另針對買方未履行付款義務所致之違約情形，而遭賣方主張沒收已付價金時，買方亦不得以交屋保留款不足的理由，向法院請求酌減違約金。
預售屋買賣契約中關於交屋保留款常見的錯誤約定類型
（一）交屋保留款應為「房地」總價 5%變成約定「房屋」總價 5%或「5萬元」。
（二）未約定交屋保留款。
（三）交屋保留款低於房地總價5%（包含尾數無條件捨去導致不足 5%）。
（四）預售屋買賣契約交屋保留款為房地總價5%，但買賣契約附件的付款明細表訂明交屋保留款低於房地總價5%。
（五）買方有權於「自備款」部分保留房地總價 5%作為交屋保留款，變成於「貸款」部分約定交屋保留款。
（六）利用「個別磋商條款」降低交屋保留款數額。
預售屋的建設設備可否約定使用同級品？
預售屋的施工標準，悉依主管機關核准的工程圖樣、說明書及預售屋買賣契約附件所列的建材設備表所載內容施工，依據《預售屋定型化買賣契約應記載及不得記載事項》第11條第1項規定，賣方不得以「同級品」的名義變更建材設備，或以附件所列舉品牌以外的產品替代。
惟在符合下列要件之情形下，得例外使用同級品進行更換：
（一）經過買方同意。
（二）賣方能證明有「不可歸責於賣方」的事由，導致無法供應原建材設備，且所更換的建材設備之「價值、效用及品質不低於原約定的建材設備」。例如原約定的廠牌商品因停產或廠商歇業而無法供應。
（三）賣方提供「補償價金」予買方。
▲預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中有關於變更建材設備的約定項目。圖片來源：遠雄房地產
賣方違反預售屋買賣契約建材設備及廠牌、規格的效果
如賣方違反預售屋買賣契約書中關於「建材設備及其廠牌、規格」的規定時，依據《預售屋定型化買賣契約應記載及不得記載事項》第24條第1項規定，買方得主張解除契約。以實務案例為例，曾有建設公司未經買方同意，擅自更換建案原契約所約定之氣密窗及磁磚廠牌，導致實際交付與「預售屋買賣契約書」所載廠牌不符。於雙方訴訟過程中，建設公司無法舉證證明其更換後採用的建材，在價值、效用及品質不低於預售屋買賣契約原約定，亦無舉證證明該變更係因不可歸責於賣方之事由所致，導致其無法供應原預售屋契約約定的建材設備。法院據此認定買方主張解除契約為有理由，並判決賣方除應負擔解除契約後相關法律效果外，尚須向買方賠償違約金。
建材設備同級品約定常見錯誤情形與案例
（一）契約約定或附件建材設備表的特記事項載明「因市場供應失調」、「視市場供需情形」、「建物細部設計情況」、「廠商哄抬價格」或「規格不良」，賣方得採用同級品產品代替。
（二）建材設備表未載明建材設備的規格或廠牌。
（三）約定「賣方在不影響社區公共設施之主要使用功能下，保留調整權利」。
以上約定容許賣方可以片面變更建材設備表中的約定，未尊重買方參與及意見表達的權利，顯然違反《預售屋定型化買賣契約應記載及不得記載事項》第11條第1項的規定，而使房屋買受人處於更為不利的地位，依據《消費者保護法》第17條第4項的規定，此條款約定應為無效。
結語
購屋消費者於簽訂預售屋買賣契約時，應特別留意建設公司是否依法提供消費者於自備款中保留房地總價5％作為「交屋保留款」的權利，以確保交屋品質與後續履約保障。此外，建議雙方在預售屋買賣契約中明確約定使用的建材設備，如建設公司擬以「同級品」替代時，亦應符合《預售屋定型化買賣契約應記載及不得記載事項》第11條第1項的例外規定。謹藉本文彙整上述要點，提供購屋消費者參考，協助其能藉此保障自身的合法權益，並預防未來產生不必要的購屋爭議！
▲內政部訂有「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，消費者在簽約前記得逐點核對。圖片來源：基隆市政府工務處
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