[影音] 何世昌觀點：全台房市「蛋花湯效應」解密 – 南二都房價的變遷

過去以來，房地產市場既存著「房價同心圓」現象，房價由中心往外一圈圈由高至低次第展開，最中心的市中心蛋黃區房價最為高昂，蛋白區房價次之，郊區的蛋殼區房價最為親民。同心圓規律為時已久，大多數民眾既定印象也是如此。然而，大約從2020年以來，房價同心圓規律正在逐漸崩壞，蛋黃、蛋白房價已不再有次第標準，取而代之的是「蛋花湯」現象。

所謂「蛋花湯」現象，指的是蛋黃、蛋白與蛋殼房價混亂，蛋白房價超車蛋黃區、或者是蛋殼房價追上蛋白、蛋黃區的特殊景況。原本郊區房價追上市區，此現象讓許多人批評為「炒作過度」所導致，但實際上卻有其淵源。

▲房價同心圓示意圖。繪圖：遠雄房地產

四個原因 房價凹陷區漸被填平

房價同心圓理論中，每一環之間往往會出現「凹陷區」，房價陷落的主因是區域發展落差所造成。不過，隨著都更規模擴張與建設挹注於「凹陷區」，「凹陷區」房價出現落後補漲行情，拉近、甚至追上周遭區域，於是同心圓現象被打破，轉而呈現沒什麼價差、或者價差收斂的「蛋花湯」現象。

觀察南二都房價逐漸從同心圓規律逐漸消退，大略是以下四個因素所造成：

交通建設

如高雄市的捷運建設從市區延伸至外圍小港、岡山、楠梓、橋頭、路竹等地，縮短往返市區時間，進而誘使人口往交通便捷的低價區移動，推升當地的購屋需求。而台南雖然暫無捷運，但外環快速道路也改變購屋族的購屋動線。

產業投資

近年台積電南下至楠梓設廠，是改變高雄房價結構的關鍵因素，直接促使楠梓、仁武、橋頭等蛋白區域房價大幅飆漲，迎頭趕上市區房價。另，南科設立在新市、善化，使這兩個小鄉鎮一舉躍居全球AI產業重鎮。

政府規劃

諸多科技園區大多設立於蛋白區，高雄如路竹科學園區、台積電楠梓園區、白埔產業園區、橋頭科學園區，台南則有沙崙AI生態園區、綠能科技城，以及營業額居全台之首的台南科學園區。而科技業釋出龐大的高薪就業機會，對當地房市與購買力產生潛移默化的效果，並平衡區域發展，最終讓房價出現有基之彈。

購屋習慣改變

除了交通建設改變消費者的購屋動線外，產業投資也造成鮮明效應。以南科為例，工程師較喜愛環境質感優良的重劃區，南科周邊LM特區、新和重劃區因此崛起，而其成交均價躍上4字頭，最高單價見到5字頭，與府城市中心差異已不大。

台南成屋市場 攪成一鍋蛋花湯

我們再進一步暸解南二都的蛋花湯現象，首先看到台南市概況，近一年新建案成交均價達4字頭的區域，僅有東區、中西區、北區等三處，其中又以東區的「平實重劃區」的房價最貴，最高成交單價已上到6字頭。而安平、永康與南區均價雖在3字頭，但新重劃區與鬧區均價普遍見到4字頭；以永康為例，新興的「鹽行國中重劃區」，近一年均價已漲至41.8萬元/坪。

台南市二手成屋房價的確已進入「蛋花湯」階段，蛋黃與蛋白差異不大，幾乎都是2字頭，而新市、善化、安定等區，更一舉超越南區、安平與永康，蛋黃、蛋白已經攪成一鍋蛋花湯，無法靠房價作為市區與非市區的分野。

新建案兩樣情 同心圓規律遭裂解？

乍看之下，台南新建案房價仍維持「同心圓」規律——蛋黃4字頭、蛋白3字頭、蛋殼2字頭；不過，若進一步深入檢視各區域建案售價，仍可看到「蛋花湯」現象已現雛型。

例如新市「世界南科B」，每坪成交均價約44萬元，最高成交價每坪為48萬元，已與市中心無異。又例如歸仁沙崙高鐵特定區「達麗世界仁」，每坪成交均價約40萬元，最高成交價每坪約44萬元，直逼市區水準。關廟「臺邦第一景2」每坪成交均價約29萬元，最高成交價每坪33萬元，房價水準已從蛋殼躍升至蛋白位階。

▲台南各區房價統計。資料來源：實價登錄，統計範圍限大樓、華廈，統計時間為近一年交易。

港都市區與外圍 價差快速收斂

高雄的情況也與台南極為類似，蛋黃、蛋白區的二手屋成交單價落差並不太大，僅鼓山每坪成交單價突破3字頭、達到34.4萬元，另外岡山每坪單價19.4萬元最低，其餘行政區都在2字頭。僅蛋殼區湖內、大寮等兩個區域房價1字頭，價格相對低廉，符合同心圓規律而已。

至於新建案市場，高雄蛋黃與蛋白區仍舊維持同心圓規律——蛋黃區均價4字頭、蛋白3字頭，唯蛋殼區卻已來到2字頭與3字頭，與蛋白區房價水準差距縮小。雖然蛋黃與蛋白區房價同心圓規律仍在，但二者價差其實已快速收斂。在2020年以前，鳳山區一般住宅建案均價約2字頭出頭，同期楠梓、仁武與橋頭住宅建案成交均價僅約14萬/坪～17萬元/坪，房價水準較鳳山低，但到了2024至2025年，仁武、楠梓、橋頭新案房價分別為33.4萬元/坪、34.1萬元/坪、34.7萬元/坪，與鳳山34.9萬元/坪幾乎快齊頭化了。

▲高雄的新建案市場，蛋黃與蛋白區仍舊維持同心圓規律——蛋黃區均價4字頭、蛋白3字頭。圖片來源：遠雄房地產

長線置產守則 關注兩大焦點

以往，人們總是說從「買房要跟著政府建設腳步走」，確實是鐵錚錚的規律。但因科技業釋出大量且高薪職缺，產業投資徹底改變南二都房市結構，「凡有科學園區處，房價即見補漲時」。沿著科學園區買房，似乎已成為未來的置產新趨勢，與政府建設分庭抗禮了。

▲高雄各區房價統計。資料來源：實價登錄，統計範圍限大樓、華廈，統計時間為近一年交易。

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