自央行於2024年9月實施第七波選擇性信用管制後，國內房地產市場風聲鶴唳，多數人預期房價將開始下跌，且房市將會反轉為空頭市場。然而，房市「反轉」已發生嗎？事情的發展，恐怕讓多數人都看走眼。

下跌不等於反轉 兩個概念須釐清

談房價變化之前，務必要先釐清「下跌」、「反轉」是兩個不同的概念；顧名思義，下跌的意思就是房價降低，這部份較無爭議，但「反轉」是指房市趨勢改變，通常是「多頭轉成空頭」與「空頭轉為多頭」等情況。由於2018年至2024年為多頭，因此這回反轉指的是多頭轉為空頭。

房地產「空頭」的定義又可概分為二種，一種是比較嚴格的狹義定義，指「房價連續二季下跌」即構成空頭。這裡所謂的房價是「全國房價」，並非台北市、或其他單一縣市房價，因此個別縣市房價連續二季，不符合總體房市空頭的特徵。

另一種是較寬鬆、廣義的定義，內涵為「房價連續二季下跌以上、且後續維持跌勢」。也許您曾聽過一種說法——「前一波大多頭時間，從2002年至2014年，多頭時間長達13年」。此說法正是採用廣義定義，因為2003年SARS房價雖連續下跌二季、2008年下半年至2009年上半年（金融海嘯）房價連續下跌四季，但因下跌的時間過於短暫，房價急跌後迅速觸底反彈，所以在長期性趨勢中被忽略不計。

若按狹義的定義，則多頭與空頭的循環時間如下：

中古屋房價所透露出的弦外之音

承上所述，央行祭出第七波打房後，新聞報導幾乎一面倒稱房市已反轉，事實是否如此？

我們先看到代表中古屋市場的「信義房價指數」，2024年Q4七都中古屋房價多仍上漲，其中台北市、新北市與台中市等三地季漲幅低於1％，高雄、台南與新竹房價漲幅較大、季漲幅從2％多至6％多不等，唯桃園市季跌約4.5％，是唯一下跌的直轄市。

全台中古屋價格指數則由2024年Q3的168.5續漲至169.46，單季上漲約0.57％。數據顯示，全台中古屋房價依舊維持漲勢，唯漲幅收斂至一個百分點之內，已經很貼近平盤，但並未下跌，更遑論反轉。

事實上，若單看七都單季平均漲幅仍超過一個百分點，但全台漲幅卻較七都低，意味著七都以外的縣市房價受創幅度可能稍大，以致於拖累了全國房價漲幅。而台北市與新北市漲幅雖低，但別忘了，她們是全國房價最昂貴的縣市，總價動輒要價二、三千萬以上，在限貸令壓力下，房貸少一成，購屋族就必須多拿出二、三百萬以上的頭期款；雙北市受限貸令的衝擊理應最大，但卻還維持漲勢，我認為是「弱中透強」，並沒有想像中疲軟。

▲2024年第四季都會區季指數。資料來源：信義房價指數。

全台新建案市場 北中溫和南部冷

接著，觀察代表新建案市場的「國泰房地產指數」，2024年Q4七都新建案房價大多上漲，只有台南與高雄微跌、且跌幅均在1％內，其餘五都單季漲幅介於1％多～7％多之間。至於全國房價的部份，季漲幅約1.15％，可能成交價走揚到每坪57.46萬元，季漲幅約1.15％。

「國泰房地產指數」顯示，台中以北房價依然穩定上漲，唯成交量急縮，除了新竹縣縣市以外，其餘直轄市成交量季減幅在四成以上，整體呈現「量縮價穩」的態勢。

▲2024年Q4的「國泰房地產指數」新建案市場數據。資料來源：國泰房地產指數。

註1：△表示穩定。+/-表示小幅波動。++/–表示中幅波動。+++/—表示大幅波動。
註2：成交量指數係指成交量(戶數)指數

綜上所述，雖然空方殺聲隆隆，國內房市卻仍未反轉；不過，隨著成交量急縮後，賣方會不會為了急於變現而降價求售，將是接下來需追蹤觀察的問題。唯展望今年房市外部環境，總體經濟成長動能穩健，台股又在二萬點之上，若經濟沒有出現「黑天鵝」事件，房價恐不易大幅下修，全面反轉向下的機率似仍不高。

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