房市今年受到多項利空影響,不論是政府打房政策升息、限貸與限期開發、打炒房、疫情、通膨狂飆、囤房稅等,皆影響民眾購屋信心。景氣好時房價上揚,物件競爭激烈,屋主捨不得放價又惜售,要用合理的價格買到喜歡的房子不容易;景氣趨緩時房價下滑,不但物件選擇有限,又怕沒有買在低點,在等待價格回穩的過程中,如果遇上利率上升或因此錯過好房子,反而得不償失。所以,只要回歸買房基本面,甚麼階段都可以是最好的買房時機。
2022年 | 買賣移轉棟數 | 增減幅度(%) |
一 月 | 48,334 | -5.98% |
二 月 | 28,870 | -40.27% |
三 月 | 47,763 | 65.44% |
四 月 | 42,204 | -11.64% |
五 月 | 42,175 | -0.07% |
六 月 | 40,601 | -3.73% |
七 月 | 37,066 | -8.71% |
八 月 | 39,869 | 7.56% |
九 月 | 36,692 | -7.97% |
十 月 | 36,349 | -0.93% |
▲2022年的全國買賣移轉棟數下半年起微幅下滑。 資料來源:內政部
中小型建商資金壓力帶來的預售屋風險
當景氣轉折時,特別要注意建商的財務與信用狀況,今年才爆出幾起爛尾樓事件,主要源自烏俄戰爭造成全球缺工缺料,讓有些資本不夠豐厚的中小型建商,工料雙漲下引發資金周轉不靈,釀成了倒閉危機。
於烏俄戰爭也造成全球缺工缺料,營建成本暴增,使得資本不夠雄厚的中小型建商,紛紛爆出資金周轉不靈,釀成了倒閉危機。購買預售屋前,要留意建商的信譽、財務狀況與口碑,也要嚴格檢視建案規畫和施工品質,才能盡量把購屋風險降到最低,確保後續順利完工交屋。
升息後房貸壓力要精算
因應升息,不少銀行會調高利率或降低房貸比例,申貸者的利息支出或每月償還金額相對提高。若以貸款1000萬元、還款年限20年,利率1.375%來看,升息2.5碼後利率調整為2%,每年會增加約三萬五元的支出,購屋貸款前應先精打細算,確認房貸皆在可負擔的範圍。
注意部分區域房價修正
在房市趨緩時,因賣方釋出案件多,在購屋區域及產品上選擇性大幅提高,但特別要注意新興區域的購買主力究竟是區域客或投資客,以自住客為買盤的市場價格相對較穩定,房價支撐度高,日後價格下跌風險較小。如只是因為區域暫時性買氣高漲,得確認是否超額供給,或有投資客隱藏其中,或有原本具有公共建設願景但計畫暫時停擺的狀況,否則未來投資客過手拋售,或公共建設延宕開發,皆會影響區域整體行情,區域房價被迫修正。
選擇市場主流產品
只要有購屋需求,並符合主流市場,不論市場景氣上揚或下跌,較不用擔憂脫手的問題。掌握「蛋白區保守、蛋黃區積極」策略,區域以選在蛋黃區、坪數與房型盡量以兩房至三房為主;蛋白區得相對保守,盡量不要選擇已有過幾波漲幅的新興重劃區,以免未來房價修正幅度太大。