避免不動產詐騙：買房必讀｜如何避免成為房貸人頭？

案例：代書冒用名義購地與抵押

最近不動產詐騙案件頻傳，有客戶拿了一篇新聞來問我，如何預防。故事如下：

家住桃園的黃姓原住民，委託代書友人購買土地要種植茶葉，不料，名下竟莫名其妙擁有台中市和平區與宜蘭交界的 3 筆原住民保留地，且代書還到東勢地政事務所設定抵押 500 萬元。因屬持分土地，且向私人借貸，十分可疑。東勢地政所人員連繫黃男，才發現這起疑似詐騙案件。黃男表示將提告代書。

💡房產交易中，如何避免代書或第三方冒用名義買賣土地？

▲房產防詐三部曲。資料來源：中華民國內政部地政司

我國不動產登記制度的特色

這裡就要聊聊我們登記時要提供地政士什麼東西才能辦過戶。我國現行不動產登記制度係兼採德國權利登記制與澳洲托倫斯登記制而形成一種新的權利登記制度。登記具公信力及實質審查，便成為我國不動產登記之主要特色。

加上最高法院民事大法庭 1 月 6 日作成 110 年度台上大字第 3017 號裁定，認為：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除非該地政機關能證明其原因應歸責於受害人，否則即應負損害賠償責任，不以登記人員有故意或過失為要件。」

這就導致地政機關必須確認當事人的意思表示。以買賣案件來說，翻成白話就是地政機關要實際審查買賣雙方是否真的一方想買、一方想賣。但由於地政事務所並不會真的看到買賣契約，長期以來便利用戶政機關的印鑑證明作為判斷依據。

依據《土地登記規則》第 41 條規定，申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免親自到場：其一為檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明。換句話說，只要能夠拿到賣方（義務人）的印鑑證明，就可以辦理過戶與相關流程。

💡印鑑證明在買賣流程中有什麼風險？

地政士簽證制度的特殊性與漏洞

從新聞內的資訊研判，受害人只有將身分資料提供對方，那到底對方是怎麼辦過戶的呢？

這案子牽扯到一個地政上的特殊機制──地政士的簽證。所謂簽證，是指當事人請地政士代辦不動產交易移轉或設定負擔時，由簽證人核對當事人身分的真實性（為真正權利人）後，在不動產契約或協議書上進行簽證。不動產契約或協議經地政士簽證後，可免附義務人的印鑑證明，地政機關亦得免重複查核簽訂人身分。

簡單來說，法令賦予了地政士一項權力：只要成為簽證人，就可以代替地政事務所做實質審查當事人意思表示的確認。對地政事務所來說，這樣可減輕責任，因為審查責任轉由地政士承擔。

全台灣約有 2 萬名地政士，但僅不到 2%（約 400 人）具備簽證資格。簽證人的功能很多，例如疫情期間，民眾無法回國卻需要處分不動產時，簽證人便能發揮作用。然而，也有部分人濫用這項權利。本案即是在未經當事人同意的情況下，直接辦理買賣與抵押權登記。

預防方式：即時通知機制

最後則是怎麼預防？我們來看看公家單位的建議。

東勢地政事務所表示，該名代書因兼具簽證人身份，所以不需黃男的印鑑證明，即可辦理土地買賣及抵押借貸，這正是漏洞所在，有待相關機構防堵改善。

民眾為了自保，可以上網至地政司或親自到地政所辦理「電話設定」，一次可設定 2 組電話號碼。只要不動產出現異動或抵押借貸，地政所就會發簡訊告知，以防萬一。

💡房屋買賣要如何申請「不動產異動即時通知」來保護自己？

權利受損時的限制

說穿了，很不幸的是，這類事件難以防範有心人鎖定。你能做的，就是申請「異動即時通知」，並在收到通知後立刻到地政事務所阻止登記。

需注意：抵押權設定若是銀行僅需約 4 小時即可完成；若是私人借貸則有 3 天緩衝期。

若權利仍受損，只能尋求司法機關起訴。但這不僅曠日廢時，還可能因地政士脫產而導致求償困難。依規定，地政士辦理簽證業務，若因簽證不實或錯誤導致當事人受損害，簽證人應負損害賠償責任；其未能完全賠償的部分，由簽證基金於每一簽證人新臺幣 400 萬元之範圍內代為支付，並由地政士公會全國聯合會向該簽證人追償。

💡如果真的遇到房產被冒名抵押或買賣，法律上的救濟管道有哪些？

▲常遇到的處理期限表。資料來源：新北市板橋地政事務所

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