建案熱區巡禮：高雄三民區老市心新重劃，首購換屋都適宜

2023/05/28

高雄市平均屋齡排行全國第三，其中三民區近幾年申請危老更新的數量非常多，重建建物中，比較受矚目的是位於三民區自立路的高雄客運北站基地，規模逾2,000坪，已核定40%容積獎勵，將開發為面積近萬坪的影城、購物及餐飲等複合機能商場，預估創造新臺幣50億元商機，活絡後驛地區的商業機能。

發展較早的三民區，擁有中都濕地公園、檨仔林埤公園、金獅湖等景點，呈現自然生態的公園景觀，加上近幾年都市更新活絡發展，可說是老市心新重劃，充滿活力。

▲三民區老舊大樓與公寓。

地理位置

位於高雄市西南部，周邊與鼓山區、鹽埕區、新興區、前金區、苓雅區、左營區、鳳山區、鳥松區、仁武區等行政區相鄰，人口33.1萬人，是高雄市人口第二大區，也是全國人口第八多的鄉鎮市區。境內機關學校眾多，且交通發達便利，屬於台鐵和捷運共站的高雄車站即位於此。

▲高雄市三民區位置圖資料來源：wikipedia

交通概況

三民區鐵路

- 縱貫線：三塊厝車站 – 高雄車站（第二階段工程進行中）
- 屏東線：高雄車站（第二階段工程進行中） – 民族車站- 科工館車站

三民區捷運

- █ 紅線：後驛 – 高雄車站
- █ 環狀輕軌（興建中）：C26灣仔內－C27鼎山街－C28高雄高工－C29樹德家商－C30科工館
- █ 黃線（規劃中）
  - █ 建工民族線：Y6本館-Y7高雄高工－Y8大港－Y9民族
  - █ 澄清五甲線：Y14文山－Y15正義

三民區公路

- 國道一號（中山高速公路）
  - 鼎金系統交流道（362，連接國道一號與國道十號）
  - 高雄交流道（367A，九如一路出口）
- 台1線：民族一路、九如一路
- 台1戊線：民族陸橋、建國一路
- 台17線：中華二路
- 市道183乙線：澄清路

人口概況

三民區人口幾乎每年增加，僅1950年與1993年二年呈現負成長，並於2003年4月達到最巔峰，計有361,538人，其後人口轉為逐年減少。累積五年（2016年至2021年底）人口減少11,850人，是高雄市五年來人口減少最多的行政區。

年份	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年
人口	343,243	340,913	339,269	336,868	333,038
增加量	-1,645	-2,330	-1,644	-2,401	-3,830
成長率	-0.48%	-0.68%	-0.48%	-0.71%	-1.14%

資料來源：高雄市三民戶政事務所

重大建設

➤三民區重大建設

#交通系統計畫

高雄捷運黃線

又稱高雄捷運都會線，是高雄捷運興建中路線之一，設置23座車站，全線皆位於高雄市。

2017年2月，輕軌都會延伸環線重新規畫為地下化的中運量捷運系統，並改名「高雄捷運都會線」。黃線起於鳥松神農路，經大埤路、澄清路、本館路、建工路、民族路、民權路迄於三多五路，另由澄清路、國泰路、南京路、五甲路迄於鎮中路前鎮高中，路線總長度為22.91公里。設置1座高架車站、22座地下車站與1座機廠。預計2022年底動工，2028年完工。

- █ 黃線（規劃中）
  - █ 建工民族線：Y6本館-Y7高雄高工－Y8大港－Y9民族
  - █ 澄清五甲線：Y14文山－Y15正義

▲高雄捷運都會線(黃線)規劃路線示意圖。

資料來源：高雄市政府捷運工程局

鐵路地下化

三民區位處高雄市中心，台鐵高雄車站也座落於區內，區域內商圈及生活機能發展成熟，過去後驛受到路面鐵軌影響，限制發展，近年鐵路地下化後，發展日趨熱絡。

▲高雄市區鐵路地下化計畫規劃示意圖。

資料來源：交通部鐵道局

高雄車站開發案

站前商圈是交通樞紐，通勤人潮很多，是最早發展的主力商圈，有著交通便捷、大型商辦林立的優勢，而高雄車站與三民區後驛商圈沿線串連，一直整合到博愛特區的便利生活機能。

高雄車站前都市更新案，基地位在建國二路以北、車站廣場東側之客運站街廓，將以都市更新方式辦理開發，預計將新建地上18層辦公樓及地上24層住宅樓，將為高雄市核心地區注入都市再生發展強心針！交通部鐵道局表示，高雄車站二棟鋼構大樓預計2022年6月完成商業大樓帷幕牆吊裝、9月完成站東道路(南往北3車道)開放通車、12月完成旅館大樓帷幕牆吊裝，雙大樓預計2023年全數完工，而由國際建築團隊Mecanoo規劃結合鐵路、捷運、客運轉運站的高雄車站興建，預計2025年完工。

▲新高雄車站與都市更新模擬圖。

資料來源：高雄市政府都市發展局

新站前計畫

高雄市政府於101年7月20日公告實施「高雄市三民區臺鐵站東宿舍更新地區劃定案」，以高雄火車站東側的臺鐵站東舊宿舍地區為軸心，範圍東至長明街38巷，西至建國二路190巷，南接長明街，北接大港街及長明街38巷5弄，面積約2.77公頃，北側緊鄰地下化綠道及71期重劃區，土地權屬 100% 為公有土地，地主為交通部鐵路管理局及高雄市政府工務局，屬第二種特定商業區，建蔽率50%、容積率300%，全區採「權利變換」實施方式。

都市更新完成後，串聯周邊長明街、建國路商圈，配合與北側綠園道綠廊之都市景觀結合，連結傳統商圈及未來站區高強度商業活動，提供兼具支援性商業功能之優質複合型商業及生活居住空間，吸引人口之移入，藉以鍵結71 期中心商業區之交通轉運以及商辦機能，帶動區域整體發展。

#綠色廊道

經民國 107 年 10 月鐵路地下化通車後，原鐵道地面層將改以綠色廊道與周邊都市環境鏈結緊密發展，所增設的園道用地系統將可與市區內多處公園系統形成生態網，以系統性開放空間並結合以人為本、綠色交通 TOD 成長模式，延伸大眾運輸場站的地面商業腹地、整合並強化原有商業機能。

▲鐵路地下化綠園道高雄車站至民族站之規劃示意圖

資料來源：高雄市政府

#商業發展

本更新地區周圍以建國路、民族路、中山路等道路系統，配合台鐵高雄車站、高雄捷運系統及鐵路地下化綠園道構成主要交通網絡。未來在高雄車站大型交通轉運節點之帶動下，本區將匯集大量通勤與外來觀光旅次。其中，熱鬧的都市活動也在 71 期重劃區適切的公共設施規劃下可供部分紓緩，另鐵路地下化的 50 公尺園道系統，也可紓解建國路大量車流旅次，整理而言，本更新地區未來將可在都市縫合契機下得到規劃的優勢。

▲基地周邊商業發展強度分析示意圖

▲基地與周邊現況示意圖。

資料來源：都市更新入口網

民間產業進駐

高雄市(以下簡稱本市)為我國南部首善之區，境內擁有國際商港及機場，藉由進出口貿易帶動本市工業發展，其金屬、石化及造船等產業位居全國重要地位，電子產業亦隨產業園區拓展快速成長。105 年底工業及服務業場所單位數 16 萬 7,230 家，從業員工 96 萬 4,217 人，創造全年生產總額 3 兆 6 千億元，占全國之 11.52%，居全國第 4 位。其中三民區在營業家數與從業人口都居首位。