地理位置與歷史底蘊
高雄是一個移民的城市，自日治時期築港、填海造陸，發展出豐富的歷史底蘊。鼓山區位於高雄市西南方，市中心的西北方，地理位置山海相鄰、地域狹長、擁山面海，全區其餘地勢大致平坦，總計14.7523 平方公里。而鼓山的壽山、哈瑪星扮演開發史要角，擁有古蹟、觀光景點及經典的「旗津渡輪」。隨著近年產業轉型與台積電設廠效應，加上輕軌環狀線全線通車，鼓山區吸引更多外地精英與投資者駐足。
▲鼓山區位置圖 資料來源：wikipedia
交通概況：環狀路網成型
環狀輕軌（全線通車）： 輕軌已於 2024 年全線成圓，串聯美術館（C20-C22）、農十六（C23-C24）與哈瑪星，實現「雙鐵三線」無縫接軌。
台鐵地下化與綠園道： 原鐵道轉型為 15.37 公里長的美術館綠廊道，成為宜居的景觀生活帶。
核心樞紐： 結合捷運紅線（R13 凹子底、R14 巨蛋）、橘線（O1 西子灣），快速串聯高鐵左營站與小港機場。
▲高雄環狀輕軌路網圖。來源：高雄市政府捷運工程局
鼓山區人口概況
高雄鼓山區目前人口約 13.9 萬人。雖然受全台少子化與人口老化影響，總人口數微幅波動，但受惠於美術館特區（龍水里）與農十六特區的磁吸效應，家庭戶數已成長至 6 萬戶以上，呈現「人口穩定、戶數增加」的小家庭化趨勢，區域發展動力依然強勁。
| 年份 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 | 2025年(預估) |
| 人口數 | 140,410 | 138,443 | 138,904 | 139,120 | 139,200 |
| 增加量 | -1,078 | -1,967 | +461 | +216 | +80 |
| 總戶數 | 5.8萬 | 5.9萬 | 6.0萬 | 6.1萬 | 6.2萬 |
▲鼓山近五年人口成長數據。資料來源：高雄市鼓山戶政事務所
政府重大建設
鼓山地區為高雄市早期發展地區之一，近年因都市發展迅速，已逐漸與市中心連成一片。隨著都市發展密集、產業與經濟結構轉型，或原工業使用目的不復存在，部份位於都市發展密集地區之工業區土地呈現閒置使用，或轉型如汽車維修兼展示工廠、觀光工廠等工商服務業，近年來高雄市發展迅速，各項重大建設計畫陸續推動。
#土地使用計畫
變更高雄市內惟埤文化園區特定區細部計畫（配合大美術館計畫）
高市府都發局辦理了「變更高雄市內惟埤文化園區特定區計畫（土地使用分區管制要點暨都市設計基準）通盤檢討案」，特別針對該鼓山區鐵路地下化後的綠園道，規定都市設計審議基準，以獲得生活、生態、文化及空間環境發展的平衡。
在土地使用計畫上，高雄市政府透過「大美術館計畫」成功將 41 公頃的內惟埤文化園區轉型為「高美館藝術生態園區」。
最受矚目的「內惟藝術中心」落成後，不僅成為國際級文化地標，更實質帶動了內惟與果貿一帶的舊聚落翻轉，使其完美融入大美術館生活圈。透過都市設計審議基準，綠園道兩側建築品質提升，達成了生活、生態與文化的空間平衡。
資料來源：高雄市政府都發局
＃公共設施計畫
高雄市凹子底停車場BOT案：聯上停35「城市森林商場」
高雄市凹子底停車場BOT案（聯上商場） 坐落於鼓山區神農路與南屏路交叉口，這座耗資約 23 億元的複合式立體停車場已正式營運。不僅解決了農十六特區高度的停車需求，更引進民間經營效率，將原本單一功能的停車空間升級為結合影城、大型超市、特色餐飲與辦公空間的複合式地標。
地理優勢： 緊鄰凹子底森林公園、捷運凹子底站（R13）及輕軌愛河之心站（C24），成為區域內最重要的生活補給站。
環境共生： 建築外觀採綠建築設計，與對面的森林公園相互呼應，並提供 600 個汽車位與超過 1,000 個機車位，大幅緩解了周邊漢神巨蛋商圈與富邦開發案帶來的交通壓力。
百貨進駐：高雄最密集的商業核心
鼓山區已轉型為高雄的「曼哈頓」，區內最具指標性的「富邦凹子底開發案」即將完工，結合了百貨、水族館與國際飯店，與隔鄰的「聯上城市森林商場」共同構築出鼓山區最強大的消費引擎。此外，藉由輕軌串連，鼓山區居民可於 10 分鐘內抵達周邊的義享天地與漢神巨蛋，形成全高雄生活機能最密集的百貨廊帶。
鼓山核心地標：富邦凹子底開發案
作為鼓山區最具指標性的超大型地上權開發案，富邦凹子底已成為高雄的新門面。這座 48 層樓高的複合式摩天大樓，集結了頂級百貨購物中心、國際星級大飯店（漢來），以及由三井集團營運的大型都會水族館與北高雄最大室內滑冰場，打造出集商務、休閒與娛樂於一體的國際級商圈。
生活休閒中心：聯上城市森林商場（停35)
位於神農路與南屏路交叉口，聯上城市森林商場以「與綠共生」為理念，為農十六特區注入了精緻的生活機能。商場內引進了複合式影城、特色主題餐廳與大型連鎖超市，不僅解決了區域內的停車需求，更成為居民下班與週末休閒的首選去處。
輕軌廊帶聯動：義享天地與漢神巨蛋
除了區內建設，藉由輕軌「愛河之心站」與捷運「凹子底站」的交通樞紐優勢，鼓山居民可在 10 分鐘內抵達周邊的大型商業體。義享天地 (E Sky Mall) 以精品購物、數位影城與豐富餐飲著稱；而漢神巨蛋則是南台灣的百貨店王。這些緊鄰鼓山行政區的商業腹地，與區內商場共同構築出全台最強大的消費矩陣。
「遠雄PARK16」位於漢神巨蛋附近。圖片提供：遠雄房地產
綠意盎然的豪宅聚落：農十六與大美術館特區
鼓山區作為高雄頂級住宅的代名詞，近年來買賣移轉動能穩健。隨著台積電進駐北高雄帶動的高階人才移居潮，區域內的「農十六」與「大美術館」兩大特區，已從單純的豪宅聚落進化為兼具國際商務與深厚人文的精華地段。
總結來看，鼓山區的未來將呈現「文化為底、商貿為徑、綠意為本」的三大發展願景：
商業動能全面爆發： 隨著富邦凹子底、聯上商場等大型開發案進入營運期，鼓山將形成全台罕見、步行即可抵達的百貨矩陣，坐穩「高雄新曼哈頓」的地位。
交通縫合與路網升級： 輕軌成圓與綠園道的全面熟成，徹底消除區域隔閡，讓鼓山區成為一個「慢活、可步行」的生態城市樣板。
產業帶動的人口紅利： 受惠於北高雄半導體 S 廊帶產業鏈，鼓山區將持續吸引質精、高收入的科技新貴進駐，帶動區域消費力與房市價值的長線支撐。
未來的鼓山，不僅是高雄歷史的發源地，更將成為南台灣最具國際競爭力、最宜居的智慧藝術城市指標。
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