地上權建物可以買嗎?優缺點一次看

地上權

由於地上權住宅價格較親民吸引許多購屋族關注,不過一定要特別注意年限、地租、產權、貸款四個要件才能下手。

 

 

#地上權定義看過來

地上權住宅:建物是自己的,土地是別人的。所以你只有該土地一定年限內的使用權,時限到將土地連同建物一併返還給所有權人。

 

要注意的是,同樣是地上權住宅,市面上有「地上權」與「使用權」兩種房屋類型,購買「地上權住宅」,產權可以單獨分割買賣,不必經過建商同意即可轉售,自由度較高;「使用權住宅」則比較像租賃的交易,由於土地與建物都不是自己的,如要轉售需經過建商同意,僅能在訂立契約時約定的年限內使用。

 

 

#地上權住宅優點

  • 總價便宜是一大優點

購買土地的成本通常比購買房屋的成本來得高,尤其市中心精華地段地狹人稠、一地難求,購地成本往往佔購屋總價的6至7成,但地上權住宅沒有土地產權,除了不需繳納土地稅外,通常較周邊同類型產品價格便宜2至3成。如不考慮未來房產留給子女及後代,亦不失為一個好的選擇。

 

  • 地段精華是一大誘因

據住展雜誌統計,2021年台北市便有3個位於精華區的地上權住宅案,分別為中正區「大將豐喆」、大安區「基泰大安」與「虹耀今采」,除了總價比所有權住宅低,更有機會入住蛋黃區,或是搶手學區,因此隨著買氣升溫近幾年漸受歡迎。

 

 

 

#地上權住宅缺點

 

  • 地上權住宅貸款成數較低

由於地上權的土地價值隨著存續年限逐年遞減,加上地上權住宅僅有土地的價值,因此銀行承作意願較低,比起一般所有權房屋貸款成數可達八成左右,地上權住宅的貸款成數落在五至六成,相對自備款門檻提高,需有更多資金支持。

 

  • 地上權住宅貸款利率與稅賦較高

由於地上權住宅是一個長期租屋概念,對銀行來說保值性較低,貸款利率比一般利率要高出2碼;在稅賦方面,土地租金通常為公告地價乘上3.5%至5%,目前以1%浮動、其餘2.5%至4%採固定機制。

 

  • 地上權住宅有使用年限

使用權住宅沒有房屋所有權狀,買家向政府或建商、地主租屋的年限通常為50至70年,待期限終止地上權消滅房子即被收回,土地也要歸還,如無良好的人生規劃,也可能落得無家可歸的老年景象!

 

地上權
▲近期才有建商採先建後售方式,蓋起電梯別墅地上權住宅,吸引了大批人潮賞屋。

 

地上權住宅曾因高地租、貸款不易乏人問津,未料隨房價高漲、法規陸續修正,竟然在市場上大放異彩,近年來地上權土地招標皆吸引各大建商青睞,尤其中南部更是蓬勃發展。雖然與華人「有土斯有財」的觀念相去甚遠,但不失為購屋族為自己安身立命的一個好選項!

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