房地合一稅2.0+實價登錄2.0上路後,疫情下的房市動向,房價走勢緩步上揚嗎?

新冠肺炎自2020年開始肆虐至今,即便在疫苗已開發出來、各國接種比例逐漸攀升狀態下,全球各國在病毒變異株一款接一款的肆虐下,仍未見大幅減緩趨於平靜的勢頭。

在這樣的情勢下,全球房市燒得火熱。

《金融時報》8月2日刊出的報導指出,受到低利率、儲蓄金額增加,通膨議題再起,加上居家上班對居住空間與整體環境需求改變,全球房地產價格展現20年來最大漲幅。

台灣並未獨立於這股房市熱潮之外。根據內政部住宅買賣移轉棟數統計,自2016年到2021年第一季,全台灣買賣總價漲幅達15.64%,內政部統計的六都建物買賣移轉棟數,在2021年1-6月累計為13.4458萬棟,較去年同期增加近25%,創下近8年來新高紀錄。

台灣房地合一稅2.0版與實價登錄2.0在7月1日同步正式上路,房地合一2.0刺激了建物移轉數量在6月爆量,但房市投機性買盤會因此持續下降,實價登錄2.0規定交易時住宅資訊需公開到門牌號碼、預售屋成交30日內須登錄,更有助於銷售價格透明化,提供更健全的房市。

 

六都建物買賣移轉數創近5年上半新高

 

房地合一稅2.0與實價登錄2.0上路,不影響自住或長期投資

不過看在長期觀察整體房市的遠雄房地產管理處總監劉炳忠他認為,房地合一2.0針對愈短時間內進行轉移交易課以高稅金,對於有意買房自住或是長期投資者來說,影響並不大,「主要房地合一為資本利得稅,有房屋銷售有利差才繳稅。」而實價登錄的類似做法在中國上路後也未影響房價。

他認為,從過去歷史來看,包括在SARS、COVID-19疫情結束期間,房市都有強勁買盤,加上現在台灣股市,進出口值創新高,景氣對策信號出現1989以後首次代表景氣熱絡的紅燈,並且製造業回流台灣,並積極在中南部購地設廠,再加上交通建設擴充,這也帶動了六都的住宅與工業土地交易,去年交易金額近兆元。

整體來看,已經走了一波的房地產市場,並不會受到疫情過重的影響,未來還是會呈現緩步上揚的走勢。

這樣的觀察的確也能在國外金融學者的研究中得到見證。荷蘭兩位金融學者Marc Francke與Matthijs Koreaar甫於今年第二季發表研究指出,根據他們研究分別在17世紀與19世紀遭到疫情衝擊的阿姆斯特丹與巴黎的資料發現,城市房價的確會在疫情發生的頭六個月間大幅下滑,但是這只是暫時現象,之後便又很快恢復到原先的價格水平

 

圖片來源/遠雄房地產

 

房貸利率短期按兵不動,防疫成為新常態

在剛性需求仍持續之下,房屋貸款的走勢則是值得關注。

就全球利率走勢來看,最關鍵的要角——美國聯準會的利率政策是觀察指標,在通膨陰影籠罩之下,雖然近期利率按兵不動,卻暗示著可能量化寬鬆政策縮減的可能性。

如果利率繼續維持低檔,那麼台灣的房貸利率也就會繼續目前的走勢。

此外,針對房屋產品,後續值得觀察的變化在於,當「防疫」將成為新常態,消費者對於產品的選擇是否會出現新的變化。

特別是在網路通訊發達,遠距溝通益趨成為新常態辦公模式 ,即使是疫情稍減,過往工作日往返家中與辦公室的頻率,也可能略減甚至完全改成居家上班模式。

國外人力資源顧問公司Robert Half研究顯示,在美國,每3位居家工作者中就有1位會因為公司要求重返辦公室而萌生去意。這樣的變化若在台灣發生,後續消費者對於居住環境如通風採光、室內空間、社區所在區域的環境等,是否會因此有更高的要求,有待觀察。

 

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