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今天要跟大家聊的主題與三分之二的人息息相關，就是豪宅稅。在媒體的渲染之下，很多人會覺得這個豪宅到底是什麼? 實際上，大家要知道，只要你有賣房子，就有兩個稅有可能要繳：第一個稅叫做財產交易所得稅，第二個稅叫做房地合一稅。這兩個稅是互斥的。
什麼叫互斥的呢？就是說你只要賣房子，就必須在這兩者中選擇一個。你可能要繳財產交易所得稅，那一般我們俗稱它叫做舊制；另外一種就是繳房地合一稅，我們一般俗稱它叫做新制。主要是立法時間的先後，不表示說有新的就沒有舊的。今天要跟大家聊的豪宅稅的主要課徵對象，就是舊制的財產交易所得稅的部分。
豪宅稅的認定
首先，我們先來聊一下到底什麼是豪宅稅。豪宅稅在舊制的財產交易所得稅裡面，會有一個認定的基準，並產生一定的差異。之所以稱之為舊制，是因為它的時間比較久。以前在立法時的想法是，因為土地我們有繳一個東西叫做土地增值稅。既然土地繳了增值稅，不動產的增值部分我已經繳給國家了，那就只剩房子要繳。
所以，我們舊制的財產交易所得稅的邏輯上就是你建物的所得要繳稅。相對於新制的房地合一稅，則是看你市價之間的差別，根據買賣價之間的市價差異來課算你的所得，再依照你持有的時間來計算你的所得稅。可以想見，房地合一稅一定比較重，而舊制的財產交易所得稅通常都比較輕。
去年大概有30萬筆的房地產過戶的經驗裡面，大概有三分之二是要繳舊制的，所以其實跟大部分的人是有關的。接下來，我們就來聊一聊到底豪宅稅會影響到什麼事情。其實在媒體上，各種說法都有。有說什麼豪宅會有限貸令，還有說豪宅不能用地價稅自用、房屋稅自用的，甚至有說豪宅不能重購退稅的。實際上，這些說法通通都是錯的。豪宅稅這個稅，是針對舊制的財產交易所得稅，它是財政部公佈的針對課稅的基準，跟其他的所有東西都無關。
| 舊制 | 新制 | |
| 房屋 | 課所得稅(O) | 課所得稅(O) |
| 土地 | 免所得稅(X) | 課所得稅(O) |
| 稅率 | 累進課徵(5%-40%) | 依持有期間不同分離課稅 (45%，35%，20%，15%) |
| 奢侈稅 | 課徵(O)(2年內移轉) | 不課徵(X) |
▲舊制與新制的認定差異。製表：遠雄房地產
限貸令的解釋
我們在講什麼限貸令的時候，它是央行公佈的。如果你是4000萬以上的買賣價格的部分，你的貸款可能只剩4成。可是，這個東西跟我認定的4000萬、3000萬、2000萬是沒有任何關係的。為什麼呢？因為舊制財產交易所得稅的目的就只單純針對課稅，而且只單純針對財產交易所得稅，跟其他都無關。
所以，每次在二三月你就會看到豪宅稅，然後就會有很多恐慌造成。大部分情況下，其實都是媒體渲染的結果，大家其實真的不用這麼在意。豪宅稅就是針對你出售房子時所繳的所得稅所做的一個定義。
新舊制的判斷
接下來，大家對於新舊制有一個最主要的疑問，就是我到底是新制還是舊制，怎麼判斷？其實在現在這一個時間點，新舊制的判斷很簡單。你賣房子就有二選一，要嘛新制，要嘛舊制。
新制的房地合一稅怎麼判斷的很簡單。你買房子的時間，我們用登記日期。你取得房子的時間在105年1月1號以後取得的，原則上你就是新制。相反的，如果你是在105年1月1號以前取得的，那就算你在105年1月1號以後出售，也沒關係。只要你取得的時間在105年1月1號以前，原則上你就是舊制。
| 項目 | 舊制：財產交易所得稅 | 新制：房地合一稅 |
| 判斷依據 | 取得時間在 105 年 1 月 1 日以前 | 取得時間在 105 年 1 月 1 日以後 |
| 課稅範圍 | 僅針對建物的所得 | 建物 + 土地整體交易所得 |
| 所得計算依據 | 成本計算簡單，課稅較輕 | 以市價買賣差額計算所得 |
▲新制 vs 舊制（房地合一稅 vs 財產交易所得稅）比較表。製表：遠雄房地產
繼承的特別情況
另外，有一個小細節一定要特別提醒。是取得在105年1月1號以後沒錯，可是你不是買賣取得的，而是繼承取得的。這在判斷新舊制上面就會有一點差別。也就是為什麼我們現在普遍在繼承的時候，會選擇用繼承的方式過戶不動產給小孩。
如果繼承的不動產被繼承人，即爸爸，他是在105年1月1號以前買的，可是105年1月1號以後過世的，我們可以保有舊制財產交易所得稅的這個特性，不會因為繼承而導致說我變成要適用房地合一。
所以，繼承的部分一定要特別注意。只有說爸爸105年以後買，然後爸爸過世，然後兒子105年以後繼承，這些都發生在105年以後的，才會適用新制。否則原則上會保留舊制的這個特性。這就是為什麼在現行的節稅規劃裡面，我們有時候還是會選擇使用繼承的方式來過戶不動產，而不會一般採用買賣的方式過戶不動產。
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